Conceptos generales

Absentismo

El absentismo en el ámbito inmobiliario designa la falta de ocupación o uso efectivo de una propiedad, un concepto que, sin ser una figura jurídica autónoma en el ordenamiento español, tiene importantes repercusiones prácticas tanto en el derecho de propiedad como en el mercado inmobiliario. Desde la perspectiva legal, no existe una definición unívoca, pero su presencia se manifiesta en diversas ramas: en el urbanismo, las ordenanzas municipales pueden imponer recargos sobre viviendas vacías para desincentivar la desocupación prolongada; en el derecho civil, el propietario absentista asume plena responsabilidad por los daños que sufra el inmueble por falta de mantenimiento, así como por las obligaciones fiscales y de seguridad. Para propietarios, compradores, inversores y herederos, la relevancia del absentismo es doble: por un lado, la rentabilidad potencial de un inmueble se ve seriamente mermada si no genera rendimiento por alquiler o uso; por otro, el deterioro físico y la posible desvalorización del activo se aceleran cuando nadie habita o supervisa la finca.

En operaciones de compraventa, es frecuente que el tasador ajuste a la baja el valor de una vivienda desocupada durante largo tiempo, especialmente si presenta signos de abandono o falta de mantenimiento, y que el comprador exija una inspección técnica para descartar vicios ocultos derivados de la inactividad. En el ámbito hipotecario, las entidades financieras suelen considerar el absentismo como un factor de riesgo al conceder financiación sobre inmuebles no habitados, por la mayor dificultad de recuperación del bien en caso de impago. En las herencias, cuando el causante dejó propiedades sin uso, los herederos deben asumir su custodia y, a menudo, tomar decisiones urgentes sobre su venta o rehabilitación para evitar cargas fiscales y costes de comunidad. En arrendamiento, el absentismo del propietario puede afectar a la relación con el inquilino en lo relativo a reparaciones urgentes, pero la normativa protege al arrendatario incluso frente a un arrendador absentista. También en planeamiento urbanístico, algunos ayuntamientos incluyen figuras como la declaración de vivienda desocupada para aplicar medidas de fomento de la oferta de alquiler social.

En estos procedimientos intervienen profesionales clave: el notario, que debe hacer constar en la escritura si la finca está ocupada o no; el registrador, que inscribe la titularidad pero no el estado de ocupación, aunque puede anotar medidas cautelares; el abogado, que asesora sobre las consecuencias legales del absentismo en cada caso; el tasador, que valora el inmueble considerando su estado y uso; y el agente inmobiliario, que conoce el mercado local y puede recomendar estrategias para activar propiedades abandonadas. Un error frecuente entre particulares es creer que mantener una vivienda vacía sin uso no acarrea obligaciones ni costes significativos, cuando en realidad el propietario absentista sigue siendo responsable de tributos locales, gastos de comunidad, seguro y posibles sanciones administrativas, además de perder la oportunidad de generar rentas. Otro matiz importante es que el absentismo no equivale necesariamente a abandono jurídico; basta con que el propietario no haga uso efectivo de la finca, aunque conserve su posesión formal. Comprender estos matices es esencial para tomar decisiones informadas al adquirir, vender, heredar o invertir en bienes inmuebles en España.

Descripción técnica

El absentismo, definido como la falta de ocupación o uso efectivo de una propiedad, carece de una tipificación autónoma en el ordenamiento jurídico español, pero se proyecta sobre múltiples instituciones con consecuencias prácticas que afectan tanto al ejercicio del dominio como a la dinámica del mercado. Desde la perspectiva del derecho civil, el artículo 348 del Código Civil consagra el derecho de propiedad como el poder de gozar y disponer de una cosa, sin más límites que los establecidos por las leyes. Sin embargo, ese goce no es absoluto: la función social de la propiedad, recogida en el artículo 33 de la Constitución Española, impone al propietario el deber de usar el bien conforme a su destino urbanístico y en condiciones que no perjudiquen el interés general. El Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, en adelante TRLSRU) desarrolla este mandato.

Su artículo 5 establece que el derecho de propiedad comprende la obligación de dedicar el suelo a usos que sean compatibles con la ordenación territorial y urbanística, y su artículo 9 detalla los deberes de los propietarios, entre ellos el de conservar las edificaciones en condiciones de seguridad, salubridad y ornato. La falta de uso continuado puede configurar un incumplimiento de estos deberes, especialmente cuando la desocupación deriva en deterioro, peligro o pérdida de funcionalidad. En el ámbito urbanístico, el absentismo adquiere relevancia a través de las figuras de la ruina, la declaración de fuera de ordenación o la ejecución sustitutoria. Cuando un inmueble permanece desocupado de forma prolongada sin que el propietario realice las labores mín

Marco legal

El absentismo inmobiliario, entendido como la situación de un inmueble que permanece deshabitado de forma prolongada sin causa justificada, carece de una definición legal unitaria en el ordenamiento español, pero se infiere del régimen de deberes inherentes a la función social de la propiedad. La base constitucional se halla en el artículo 33 de la Constitución Española, que supedita la propiedad privada al interés general. En el plano estatal, la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobada por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, establece en sus artículos 4 y 5 el deber de uso y conservación de los propietarios, así como la posibilidad de que la Administración declare el incumplimiento. La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda, marca un hito posterior a 2018 al introducir, en sus artículos 12 y 15, medidas específicas contra las viviendas deshabitadas en grandes tenedores, incluyendo la posibilidad de aplicar un recargo del IBI de hasta el 150 por ciento, desarrollado reglamentariamente por Real Decreto 106/2024, de 23 de enero.

La normativa autonómica de la Región de Murcia, en particular la Ley 6/2015, de 24 de marzo, de Vivienda, ha sido modificada por la Ley 14/2021, de 29 de diciembre, para incluir en su artículo 45 la declaración de vivienda deshabitada como instrumento para movilizar el parque residencial vacío, con un procedimiento que exige audiencia del propietario y acreditación de situaciones de desocupación continuada superior a dos años. El Tribunal Constitucional, en sentencias como la 16/2018, de 22 de febrero, ya avaló la constitucionalidad de medidas autonómicas similares, y el Tribunal Supremo, en su sentencia de 10 de noviembre de 2021, confirmó la validez de los recargos fiscales vinculados al absentismo, siempre que respeten los principios de capacidad económica y no confiscatoriedad. En conjunto, el marco legal configura el absentismo como una situación objetivable que legitima intervenciones administrativas y fiscales, armonizando el derecho de propiedad con la función social y el acceso a la vivienda.

Ejemplos prácticos en Murcia

  • Un particular propietario de un piso en la Calle Trapería de Murcia capital, valorado en 180.000 euros, reside permanentemente en Londres y no lo visita desde hace tres años. El absentismo del dueño ha provocado que la comunidad de vecinos acumule reclamaciones por impago de derramas de 2.400 euros y por daños en la fachada derivados de una fuga de agua no reparada. El Ayuntamiento le ha notificado una multa de 600 euros por no mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad, y ahora el propietario debe contratar un administrador local para gestionar el inmueble.
  • Una empresa de logística con sede en Madrid compró una nave industrial de 1.200 metros cuadrados en el Polígono Industrial de Cartagena por 420.000 euros, pero la utiliza solo dos meses al año para almacenamiento estacional. El absentismo empresarial ha llevado al abandono del mantenimiento: el tejado presenta goteras y la parcela se ha llenado de maleza. El Ayuntamiento ha iniciado un expediente sancionador de 3.000 euros por incumplimiento de la ordenanza de limpieza urbana. La empresa ahora valora alquilarla a un operador local para evitar costes recurrentes y mantener el valor del activo.
  • Tres herederos de una vivienda en el centro de Mazarrón, valorada en 95.000 euros, viven en Barcelona, Valencia y Alemania respectivamente, y ninguno ha ocupado la propiedad tras el fallecimiento del causante hace cuatro años. El absentismo hereditario ha generado una deuda de 1.800 euros en recibos de agua y electricidad, además de 2.100 euros de impuesto de bienes inmuebles no liquidados. La comunidad de propietarios denuncia un goteo constante en el piso superior que afecta al inmueble inferior. Los herederos han decidido vender la vivienda a un fondo de inversión para evitar problemas legales y gastos crecientes.

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