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Accesibilidad

En el ordenamiento jurídico español, la accesibilidad se define como el conjunto de condiciones que deben cumplir los edificios, espacios públicos y privados para garantizar su uso autónomo y seguro por todas las personas, con especial atención a aquellas con discapacidad, movilidad reducida o cualquier otra limitación permanente o temporal, y su regulación principal se encuentra en el Real Decreto Legislativo 1/2013, que aprueba el texto refundido de la Ley General de derechos de las personas con discapacidad y de su inclusión social, así como en el Código Técnico de la Edificación y en las normativas autonómicas y locales que, como ocurre en la Región de Murcia, establecen exigencias concretas de supresión de barreras arquitectónicas.

Este concepto trasciende la mera obligación ética o urbanística, pues tiene implicaciones fiscales directas que afectan a propietarios, compradores, inversores y herederos: desde deducciones en el IRPF por obras de mejora de accesibilidad en la vivienda habitual hasta la aplicación de un tipo reducido de IVA en determinadas rehabilitaciones, pasando por bonificaciones en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles y en el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana cuando se ejecutan actuaciones que favorecen la eliminación de barreras. En las operaciones de compraventa, la condición de accesibilidad de un inmueble influye directamente en su valor de tasación, en la decisión de compra de un colectivo cada vez más amplio que busca viviendas sin escalones ni desniveles, y en la concesión de hipotecas, especialmente cuando el comprador tiene reconocida alguna discapacidad o necesita adaptar la vivienda con recursos del préstamo. En el ámbito del arrendamiento, la accesibilidad determina la obligatoriedad de realizar ajustes razonables por parte del arrendador cuando el inquilino tiene una discapacidad, y puede ser un factor clave en arrendamientos turísticos o de larga estancia que buscan captar una demanda inclusiva.

En los procedimientos hereditarios, el estado de accesibilidad del inmueble recibido puede condicionar la valoración del bien a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, así como la viabilidad de su uso por parte de los herederos, lo que a menudo requiere la intervención de un abogado especializado en derecho sucesorio y de un tasador que acredite el impacto de las barreras en el valor real. Durante la tramitación de licencias urbanísticas o la aprobación de planes de reforma interior, la accesibilidad es un requisito normativo cuyo incumplimiento puede paralizar una obra o generar sanciones, y es habitual que el notario y el registrador de la propiedad verifiquen, al otorgar una escritura pública o inscribir una finca, el cumplimiento de los estándares legales de accesibilidad, especialmente en promociones de obra nueva o rehabilitaciones integrales.

Un error frecuente que cometen los particulares es creer que la accesibilidad solo afecta a personas en silla de ruedas, ignorando que abarca también a personas mayores con bastón, carritos de bebé, lesionados temporales o incluso vecinos que transportan cargas pesadas, lo que lleva a minusvalorar el impacto de pequeñas barreras como un escalón en la entrada o un pasillo estrecho; esta confusión provoca que muchos compradores no exijan en la compraventa la documentación acreditativa de la adaptación, y que los propietarios descarten inversiones fiscales deducibles que mejorarían tanto la habitabilidad como el valor de reventa del inmueble.

Descripción técnica

La accesibilidad, desde una perspectiva fiscal y jurídica, constituye un presupuesto normativo que condiciona tanto la edificabilidad como la transmisión y el gravamen de los bienes inmuebles. Su régimen se despliega en el Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, cuyo artículo 3 establece el derecho de todas las personas a acceder a los espacios y edificios en condiciones de igualdad, y cuya vulneración puede generar responsabilidad patrimonial. En el ámbito del Código Civil, la accesibilidad no se regula de manera directa, pero incide en los límites del dominio bajo la figura de las servidumbres legales y las relaciones de vecindad, en particular cuando las obras de adaptación afectan a elementos comunes de la propiedad horizontal, regida por la Ley 49/1960, de 21 de julio.

La normativa técnica de obligado cumplimiento se concreta en el Código Técnico de la Edificación, aprobado por Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo, cuyo Documento Básico de Seguridad de Utilización y Accesibilidad impone exigencias de itinerarios accesibles, dimensiones de puertas y espacios de giro, así como la instalación de ascensores en edificios de determinada altura. El incumplimiento de estas exigencias puede acarrear la denegación de la licencia de primera ocupación o, en fase de transmisión, la imposibilidad de otorgar escritura pública al no acreditarse la conformidad con la normativa urbanística, conforme al artículo 26 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. En el ámbito de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, la accesibilidad condiciona la obligación del arrendador de realizar obras de mejora necesarias, aunque el artículo 21 solo exige su autorización cuando no afecten a la habitabilidad, y el artículo 22 contempla la posibilidad de realizar obras de adaptación a instancia del arrendatario con discapacidad, con cargo a este y con posterior compensación. Fiscalmente, las implicaciones son múltiples.

La realización de obras de accesibilidad goza de un tipo reducido del 10 por ciento en el Impuesto sobre el Valor Añadido, conforme al artículo 91.Dos.2.12 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, siempre que se trate de rehabilitación de viviendas o de obras de accesibilidad en edificios de uso residencial colectivo, cumpliendo los requisitos de antigüedad o de certificación técnica. En las transmisiones de inmuebles que hayan sido objeto de obras de accesibilidad, el valor catastral puede incrementarse al reflejar la mejora, lo que repercute en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, cuyo artículo 72 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, permite que la actualización de valores por obras de mejora tenga efectos a partir del ejercicio siguiente a su finalización.

En el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, las deducciones por obras de mejora de accesibilidad en vivienda habitual se regulan en el artículo 68.6 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, con un porcentaje del 20 por ciento sobre una base máxima de 12.000 euros, siempre que se acredite mediante certificado de eficiencia energética o, en su defecto, factura y licencia municipal. En cuanto al procedimiento, el particular debe solicitar licencia de obras en el ayuntamiento correspondiente, presentando proyecto técnico firmado por arquitecto o aparejador. La licencia se otorga en el plazo máximo de tres meses, transcurrido el cual se entiende concedida por silencio administrativo positivo, salvo que las obras afecten a la estructura o elementos comunes. Finalizadas las obras, se requiere certificado final de obra y, en su caso, licencia de primera ocupación si se altera la superficie o el número de viviendas.

La inscripción de la obra nueva en el Registro de la Propiedad exige escritura pública que refleje la descripción actualizada del inmueble, conforme al artículo 202 de la Ley Hipotecaria, el cual exige la acreditación del cumplimiento de la normativa urbanística y de accesibilidad. El Catastro Inmobiliario, por su parte, debe ser notificado de la modificación de las características físicas del inmueble, a efectos de actualizar el valor catastral y la base imponible del IBI, según el artículo 14 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo. Desde la perspectiva del impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, regulado en los artículos 104 a 110 del Real Decreto Legislativo 2/2004, las obras de accesibilidad pueden afectar al cálculo del incremento si se considera que han mejorado la edificabilidad o el aprovechamiento del terreno, aunque en puridad la cuota se calcula sobre el valor del suelo en el momento de la transmisión, con independencia de las mejoras realizadas.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo, en sentencias como la de 9 de diciembre de 2020, ha fijado que solo se toma en consideración el valor catastral del suelo en el momento de la transmisión, sin incluir el valor de la construcción. Por tanto, las mejoras de accesibilidad no incrementan directamente la plusvalía municipal, salvo que el ayuntamiento haya actualizado el valor catastral del suelo como consecuencia de una nueva ponencia de valores. En el ámbito del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, las obras de accesibilidad no son hechos imponibles directos, pero cuando se formalizan en escritura pública, pueden generar el gravamen por el tipo proporcional de actos jurídicos documentados (AJD) si la base supera los 30.050 euros y el documento se inscribe en el Registro de la Propiedad. No obstante, el artículo 45.I.B.23 del Real Decreto Legislativo 1/1993 exime del AJD a las escrituras de obra nueva que se acojan a la modalidad de declaración de obra nueva en construcción, siempre que el promotor sea persona física y la obra no supere determinados límites.

En conclusión, la accesibilidad no solo es una exigencia técnica y legal, sino que conforma un escenario fiscal complejo que exige la coordinación entre el planeamiento urbanístico, la normativa tributaria y las obligaciones registrales, siendo esencial la asistencia de un profesional para optimizar las deducciones y evitar contingencias fiscales derivadas de una actualización catastral no reflejada o de una licencia municipal no acreditada.

Marco legal

El marco legal de la accesibilidad, en su dimensión fiscal aplicable a operaciones inmobiliarias, se sustenta en varias capas normativas que coexisten e interactúan. En el ámbito estatal, la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, constituye la referencia principal, especialmente sus artículos 68 y 69, donde se regulan las deducciones por obras de mejora en la vivienda habitual destinadas a la eliminación de barreras arquitectónicas o a la adaptación para personas con discapacidad. Complementariamente, la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido, establece en su artículo 91.Dos.1.8.º un tipo reducido del 10 % para las ejecuciones de obra que permitan la mejora de la accesibilidad en edificios de viviendas, incluyendo instalación de ascensores, rampas o plataformas salvascaleras.

En el ámbito sustantivo, el Real Decreto Legislativo 1/2013, de 29 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General de derechos de las personas con discapacidad y de su inclusión social, fija el marco de obligaciones en su artículo 37 sobre condiciones básicas de accesibilidad, que luego trasciende al ámbito fiscal mediante la vinculación entre exigencia legal y beneficio tributario. La jurisprudencia del Tribunal Supremo, en sentencias como la número 157/2021, de 10 de febrero, ha venido a precisar que las deducciones por accesibilidad no están limitadas únicamente a las viviendas de personas con discapacidad certificada, sino que se extienden a cualquier unidad familiar cuando las obras respondan a criterios objetivos de eliminación de barreras. Respecto a la normativa autonómica de la Región de Murcia, la Ley 4/2019, de 10 de abril, de Accesibilidad Universal, introduce particularidades que afectan a la fiscalidad local, como los beneficios en el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras regulados en su artículo 39, que permite a los ayuntamientos establecer bonificaciones de hasta el 95 % para obras que mejoren la accesibilidad.

Como novedad relevante posterior a 2018, el Real Decreto-ley 19/2021, de 5 de octubre, modificó el régimen de ayudas y deducciones, ampliando el concepto de vivienda habitual a efectos de las deducciones por obras de accesibilidad y elevando el límite máximo de base de deducción hasta los 12.000 euros anuales.

Ejemplos prácticos en Murcia

  • María, propietaria de un piso en Murcia capital, instaló una plataforma salvaescaleras por 8.500 euros para su madre con movilidad reducida. Al tratarse de una inversión en accesibilidad, pudo deducir el 10% del importe en su declaración de IRPF autonómica, ahorrando 850 euros. Esta deducción autonómica de la Región de Murcia requiere que las obras se realicen en la vivienda habitual y beneficien a personas con discapacidad. María cumplía los requisitos y presentó la documentación justificativa.
  • La empresa Hostelería La Manga S.L., propietaria de un hotel en La Manga del Mar Menor, invirtió 45.000 euros en la instalación de rampas, baños adaptados y señalización táctil para huéspedes con discapacidad. Esta inversión en accesibilidad universal permite a la compañía aplicar una deducción del 20% en el Impuesto de Sociedades, reduciendo su cuota en 9.000 euros. La normativa fiscal murciana incentiva estas mejoras para fomentar el turismo inclusivo, siempre que la empresa acredite las facturas y la certificación técnica de accesibilidad.
  • Los herederos de un chalet en Torre-Pacheco recibieron un inmueble valorado en 300.000 euros, pero con graves barreras arquitectónicas. Para hacerlo habitable a una hermana en silla de ruedas, realizaron obras de accesibilidad por 18.000 euros. En la liquidación del Impuesto de Sucesiones regional, solicitaron la reducción por inversión en accesibilidad, que permite minorar la base imponible en el 50% del coste de las obras, hasta un límite de 20.000 euros. Así, redujeron la tributación hereditaria en 9.000 euros.

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