Marco jurídico

Acta de Notoriedad

El acta de notoriedad es un instrumento público otorgado por notario que tiene por objeto la constatación formal de hechos o situaciones que, por su conocimiento general y público en un determinado ámbito social o geográfico, no requieren de una prueba documental stricto sensu, pues su evidencia es reconocida por la comunidad y el fedatario puede apreciarla directamente o mediante la información que recaba de testigos o documentos complementarios. Su fundamento se encuentra en la legislación notarial española, que habilita al notario para extender este tipo de actas cuando exista una controversia o falta de título formal que acredite un hecho notorio, como puede ser el transcurso del tiempo para la adquisición de derechos por usucapión, la realidad de una posesión pública y pacífica, o la identidad de una persona con distintos nombres bajo los que figura en diferentes registros. La relevancia de este documento para propietarios, compradores, inversores y herederos es extraordinaria, porque permite resolver situaciones que, de otro modo, quedarían bloqueadas por la ausencia de un documento registral o administrativo.

En el día a día de una asesoría patrimonial como Promurcia, el acta de notoriedad aparece con frecuencia en la tramitación de expedientes de dominio para la inmatriculación de fincas no inscritas o para la reanudación del tracto sucesivo en herencias donde falta algún eslabón en la cadena de transmisiones. También se utiliza para acreditar la antigüedad de construcciones en suelo no urbanizable a efectos de posible legalización o para justificar el uso de determinados inmuebles ante la Administración local o la Agencia Tributaria. En el ámbito de la compraventa, puede ser necesaria cuando el vendedor no dispone de escritura pública que acredite su titularidad, pero sí de una posesión continuada durante décadas, o cuando un comprador desea subsanar la diferencia entre la superficie registral y la real. En operaciones hipotecarias, las entidades financieras suelen exigir el acta de notoriedad cuando la finca presenta una discordancia entre la descripción catastral y la registral, para que el notario certifique la verdadera situación posesoria. En los arrendamientos, aunque menos frecuente, puede servir para acreditar la representación de una comunidad hereditaria como arrendadora.

Los profesionales que intervienen son, en primer lugar, el notario como fedatario público que dirige el acta y recaba las declaraciones de los testigos o las comprobaciones que estime oportunas; el registrador de la propiedad, que califica el acta a efectos de practicar la inscripción si procede; y con frecuencia el abogado o el asesor patrimonial, que identifica la necesidad del acta, prepara la documentación previa y asesora sobre los testigos idóneos. El tasador inmobiliario puede requerir el acta para valorar un inmueble con seguridad jurídica, y el agente inmobiliario debe saber detectar cuándo una operación requiere este trámite para no entorpecer la negociación. Un error frecuente entre particulares es creer que el acta de notoriedad es una declaración jurada que pueden redactar ellos mismos o que su función es crear un derecho nuevo, cuando en realidad solo constata una situación preexistente que debe ser notoria, es decir, evidente para cualquier persona del entorno.

Otro error común es pensar que el notario se limita a reflejar lo que dicen los solicitantes, cuando en realidad el fedatario debe formar su propio juicio sobre la notoriedad del hecho y puede rechazar el acta si no la aprecia suficientemente. Comprender estos matices evita falsas expectativas y agiliza procesos que, bien gestionados, resuelven problemas que parecían insolubles para el ciudadano.

Descripción técnica

Se completa así el marco conceptual de un instrumento notarial que, aunque ajeno a la litigiosidad, despliega efectos jurídico-reales de primera magnitud cuando se aplica a la regularización de situaciones posesorias o de hecho sobre inmuebles que carecen de título formal inscribible. El acta de notoriedad encuentra su anclaje normativo principal en el Reglamento Notarial, aprobado por Decreto de 2 de junio de 1944, cuyo artículo 209 regula la función del notario como fedatario de hechos notorios, y se complementa con lo dispuesto en el Código Civil sobre la posesión como hecho jurídico relevante, en particular los artículos 444 y 464, relativos a la protección posesoria y a la adquisición de buena fe. En el ámbito inmobiliario, su utilidad más frecuente es la constatación de una posesión pública, pacífica e ininterrumpida sobre un inmueble durante un plazo que permita, en su caso, la usucapión, o bien la declaración de una realidad física distinta de la reflejada en el Registro de la Propiedad, como ocurre con las actas de notoriedad para declaración de obra nueva antigua o para exceso de cabida.

El procedimiento ante notario se inicia con la solicitud del promotor, quien debe acompañar una descripción detallada del hecho que se pretende notoriar, acompañada de los medios de prueba documental disponibles, y en su defecto de al menos dos testigos mayores de edad que afirmen bajo juramento o promesa la certeza de los hechos. El notario valora la concurrencia de la notoriedad y, si estima suficientes las pruebas, extiende el acta en el Libro de Actas de su protocolo, con expresión de los testigos y de las circunstancias temporales y espaciales relevantes. No existe un plazo legal tasado para la emisión, pero lo habitual es que se complete en un plazo de entre tres y diez días hábiles.

En cuanto a las modalidades, cabe distinguir tres tipologías esenciales: el acta de notoriedad para inmatriculación de fincas no registradas, que exige además del acta la aportación de un título público complementario cuando se pretenda inscribir la finca en el Registro; el acta de notoriedad para declaración de obra nueva antigua, regulada en el artículo 28 de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, texto refundido aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, que requiere que la construcción lleve al menos cuatro años finalizada y no cuente con licencia, y el acta de notoriedad para constatar la posesión de un heredero sobre bienes de la herencia no formalizada, práctica habitual para evitar el juicio de testamentaría o la declaración de herederos abintestato.

Desde la perspectiva fiscal, la emisión del acta no genera por sí misma un hecho imponible, pero sí lo provoca cuando se utiliza para presentar una declaración de obra nueva ante el Registro, momento en que es exigible el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, en su modalidad de documentos notariales, al tipo fijo que corresponda según cada comunidad autónoma, así como la liquidación del Impuesto sobre Bienes Inmuebles por la nueva construcción a efectos catastrales. Además, si la regularización supone un incremento de valor del inmueble que luego se transmite, aflorará una plusvalía municipal conforme a la Ley de Haciendas Locales, y en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas la ganancia patrimonial no declarada podrá imputarse como renta del ejercicio en que se regularice, salvo que se acredite su origen anterior.

Los efectos frente a terceros dependen de su acceso al Registro de la Propiedad: el acta de notoriedad por sí sola no tiene eficacia real, pero es el documento justificativo que permite al registrador practicar la inscripción de la finca o de la obra nueva, siempre que se cumplan los requisitos de tracto sucesivo y que no existan contradicciones con el historial registral. El Catastro, por su parte, actualiza la referencia catastral a partir de la certificación registral, sin que el acta tenga valor catástral directo. En definitiva, el acta de notoriedad es un instrumento de saneamiento jurídico de situaciones fácticas, que permite encauzar hacia la legalidad formal realidades posesorias antiguas, y cuyo manejo exige un conocimiento preciso de los plazos usucapionarios, de las cargas fiscales latentes y de los requisitos registrales específicos de cada comunidad autónoma, especialmente en lo relativo a la antigüedad de la construcción y a la normativa de disciplina urbanística.

Su uso se recomienda siempre que exista una posesión consolidada en el tiempo y se carezca de título escrito inscribible, pero requiere asesoramiento profesional para evitar sorpresas fiscales o la denegación de la inscripción por parte del registrador.

Marco legal

El acta de notoriedad es un instrumento público notarial mediante el cual el notario declara, a solicitud de parte interesada, la existencia de hechos, situaciones o circunstancias que son notorias y relevantes para el tráfico jurídico inmobiliario. Su marco legal se sustenta principalmente en la Ley de 28 de mayo de 1862 del Notariado, cuyo artículo 2 faculta al notario para dar fe de hechos y actos jurídicos, y en el Reglamento de la Organización y Régimen del Notariado, aprobado por Decreto de 2 de junio de 1944, que en sus artículos 143 y 144 desarrolla el procedimiento para la tramitación de actas de notoriedad, exigiendo dos declaraciones testificales congruentes y la publicidad edictal para garantizar la ausencia de oposición. La legislación hipotecaria resulta igualmente relevante: el artículo 203 de la Ley Hipotecaria, tras la reforma operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, regula la inmatriculación de fincas mediante acta de notoriedad, estableciendo un cauce específico para acceder al Registro de la Propiedad cuando no exista título inscrito.

El Código Civil, en sus artículos 1216, 1218 y 1278, configura la base sustantiva del valor probatorio de la fe pública notarial y del principio de libertad de forma, que el acta de notoriedad concreta. La jurisprudencia del Tribunal Supremo, en sentencias como la de 15 de junio de 2001 o la de 10 de octubre de 2014, ha delimitado los requisitos de la notoriedad y la suficiencia de las pruebas testificales, exigiendo rigor en la valoración de la publicidad y en la falta de contradicción. En la Región de Murcia, si bien no existe una normativa autonómica específica sobre el acta de notoriedad, resulta aplicable el Reglamento de la Actividad Urbanística (Decreto 39/2011, de 8 de abril), que en determinados supuestos de regularización de edificaciones fuera de ordenación o de antigüedad acreditada exige acta notarial de notoriedad para acreditar usos o situaciones consolidadas.

Posteriormente a 2018, debe destacarse la modificación introducida por el Real Decreto-ley 24/2021, de 2 de noviembre, que simplificó los trámites de inmatriculación mediante acta de notoriedad al reforzar las garantías registrales, y la Ley 6/2023, de 17 de marzo, del Mercado de Valores y de los Servicios de Inversión, que no afectó directamente al régimen notarial de las actas de notoriedad.

Ejemplos prácticos en Murcia

  • En Murcia capital, un particular desea vender una vivienda que siempre ha ocupado pero que carece de escritura pública por tratarse de una edificación antigua sin regularizar. Para acreditar su posesión continuada y pacífica durante más de veinte años ante el notario y la administración, solicita un acta de notoriedad que declare su dominio por usucapión. El valor de la vivienda, según tasación, es de 120.000 euros. El notario recoge testigos y documentación probatoria, emitiendo el acta que permitirá inscribir la propiedad en el Registro de la Propiedad y formalizar la venta.
  • Una sociedad mercantil en Cartagena hereda un almacén industrial tras el fallecimiento de uno de sus socios, pero la partición hereditaria no está formalizada. Para acreditar ante el banco y el Registro Mercantil que la empresa es la legítima propietaria del inmueble, valorado en 200.000 euros, se insta un acta de notoriedad ante notario. El acta recoge la declaración de herederos y la aceptación tácita de la herencia, permitiendo así cancelar la hipoteca existente y proceder a la venta del activo. El coste total del acta asciende a 800 euros más impuestos.
  • En Lorca, una viuda necesita refinanciar la hipoteca de la vivienda familiar que compartía con su difunto marido, pero el Registro consta la titularidad conjunta. Para acreditar que ella es la única heredera y que la propiedad se ha consolidado a su favor, solicita un acta de notoriedad complementaria al testamento. El importe pendiente de la hipoteca es de 80.000 euros. El notario, tras comprobar la ausencia de otros herederos y el pago del Impuesto de Sucesiones, emite el acta que permite al banco modificar las condiciones del préstamo y establecer la nueva titularidad registral.

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