Actividad residencial
¿Qué significa actividad residencial?
La actividad o uso residencial es el destino de un suelo o de un edificio a vivienda. Residencial es lo «que se destina a la residencia de personas» (Diccionario de la lengua española), y el planeamiento urbanístico de cada municipio decide dónde se admite ese uso.
¿Qué significa actividad residencial? «Residencial», según el Diccionario de la lengua española, es lo «que se destina a la residencia de personas», como en «construcciones de uso residencial». Hablar de actividad o uso residencial es, por tanto, hablar de viviendas, frente a otros usos como el comercial, el industrial, el de oficinas o el dotacional.
El uso residencial no lo elige libremente el propietario: lo fija el planeamiento urbanístico. El plan general del municipio asigna usos a cada zona y, en el suelo urbanizable de la Región de Murcia, clasifica los sectores residenciales por densidades, de mínima a alta (artículo 119 de la Ley 13/2015). Por eso un local o una nave no se pueden convertir en vivienda solo porque el dueño quiera.
El uso residencial también importa dentro de un edificio. En un bloque de viviendas, los estatutos pueden prohibir ciertas actividades, y para destinar un piso a alquiler turístico hace falta la aprobación expresa de la comunidad de propietarios (artículo 7.3 de la Ley de Propiedad Horizontal).
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Descripción técnica
- Edificación residencial: la Ley de Ordenación de la Edificación se aplica a los edificios de uso «residencial en todas sus formas» (artículo 2.1.a). - Vivienda colectiva: la Ley de Suelo estatal llama edificio de tipología residencial de vivienda colectiva al compuesto por más de una vivienda, aunque tenga también otros usos (artículo 2.6), y define la residencia habitual como el domicilio de quien la ocupa más de 183 días al año (artículo 2.3). - Reserva de vivienda protegida: las Administraciones deben destinar suelo suficiente a uso residencial, con una parte proporcionada reservada a vivienda sujeta a algún régimen de protección pública (artículo 20.1.b de la Ley de Suelo estatal). - Densidades en Murcia: los sectores de suelo urbanizable se adscriben a categorías según su uso predominante, con aprovechamientos de referencia de hasta 0,25 m² por m² (mínima densidad), de más de 0,25 a 0,50 (baja), de más de 0,50 a 0,75 (media) y de más de 0,75 a 1 (alta) (artículo 119.1.b de la Ley 13/2015). - Cambio de uso: en la Región de Murcia, los cambios de uso en edificios existentes, dentro de los permitidos por el planeamiento y en ámbitos con ordenación pormenorizada, se tramitan por declaración responsable cuando la obra no altera de forma esencial el edificio (artículo 264.2.b de la Ley 13/2015). - Dentro del edificio: el propietario y el ocupante no pueden desarrollar actividades prohibidas en los estatutos, dañosas para la finca o molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas (artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal). La vivienda de uso turístico necesita la aprobación expresa de la comunidad, por tres quintas partes de propietarios y cuotas (artículos 7.3 y 17.12). - Alquiler: la Ley de Arrendamientos Urbanos distingue el arrendamiento de vivienda (artículo 2) del arrendamiento para uso distinto del de vivienda (artículo 3).
Marco legal
Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana: artículo 2.3 y 2.6 (residencia habitual y edificio de vivienda colectiva) y artículo 20.1.b) (suelo para uso residencial y reserva de vivienda protegida). Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, artículo 2.1.a). Ley 13/2015, de 30 de marzo, de ordenación territorial y urbanística de la Región de Murcia: artículo 119 (categorías residenciales del suelo urbanizable), artículo 177 (cédula urbanística) y artículo 264.2.b) (cambios de uso por declaración responsable). Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, artículos 7.2, 7.3 y 17.12. Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, artículos 2 y 3.
Ejemplos prácticos en Murcia
- Ejemplo hipotético: quiere comprar un bajo comercial en Murcia para vivir en él. Antes de firmar, pida al ayuntamiento la cédula urbanística (artículo 177 de la Ley 13/2015) para saber si el planeamiento admite allí el uso residencial, y revise los estatutos de la comunidad por si prohíben destinar los locales a vivienda.
- Ejemplo hipotético: un propietario quiere alquilar su piso a turistas en un bloque de viviendas. Además de cumplir la normativa turística, necesita la aprobación expresa de la comunidad, por tres quintas partes de propietarios y de cuotas (artículos 7.3 y 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal).
- Ejemplo hipotético: unos herederos reciben un terreno que el plan general incluye en un sector residencial de baja densidad. El aprovechamiento de referencia de esa categoría va de más de 0,25 a 0,50 m² por m² (artículo 119 de la Ley 13/2015), lo que orienta cuántos metros de vivienda podrán construirse cuando el sector se desarrolle.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la actividad residencial?
Es el uso de un suelo o de un edificio como vivienda de las personas. Se opone a otros usos, como el comercial, el industrial o el de oficinas, y lo fija el planeamiento urbanístico de cada municipio.
¿Qué significa uso residencial?
Que el suelo o el edificio se destina a viviendas. El Diccionario de la lengua española define residencial como lo «que se destina a la residencia de personas».
¿Puedo convertir un local en vivienda en Murcia?
Solo si el planeamiento admite el uso residencial en ese lugar y el local cumple las condiciones de una vivienda. En la Región de Murcia, el cambio de uso dentro de lo permitido se tramita por declaración responsable cuando la obra no altera de forma esencial el edificio (artículo 264.2.b de la Ley 13/2015). Revise también los estatutos de la comunidad.
¿Qué diferencia hay entre suelo residencial y suelo industrial?
El suelo residencial está destinado por el planeamiento a viviendas; el industrial, a actividades productivas. En el suelo urbanizable de Murcia, los sectores de actividades económicas tienen un aprovechamiento de referencia de hasta 0,75 m² por m² (artículo 119 de la Ley 13/2015).