Conceptos generales

Alquiler con opción a compra

¿Qué significa alquiler con opción a compra?

El alquiler con opción a compra une un arrendamiento y una opción: el inquilino paga una renta y puede decidir comprar la vivienda dentro de un plazo y por un precio pactados. No tiene ley propia; se rige por lo pactado (artículo 1255 del Código Civil).

¿Qué es el alquiler con opción a compra? Es un contrato con dos partes. La primera es un alquiler normal: usted paga una renta por usar la vivienda. La segunda es una opción de compra: el propietario le concede el derecho a decidir, dentro de un plazo, si compra la vivienda por un precio que ya queda fijado. Si decide comprar, el propietario está obligado a vender.

No existe una ley específica para esta figura. El alquiler se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos y la opción, por lo que pacten las partes (artículo 1255 del Código Civil). Por eso el contrato lo es todo: lo que no esté por escrito será difícil de exigir.

Antes de firmar en Murcia, deje claros cuatro puntos: el precio de compra, el plazo para ejercer la opción, la prima (si la hay) y qué parte de las rentas pagadas se descuenta del precio.

Si está pensando en vender: Vender un piso alquilado en Murcia.

Descripción técnica

- Elementos que conviene pactar por escrito: precio de compra, plazo para ejercer la opción, prima de opción (si la hay), parte de las rentas que se descuenta del precio y qué pasa si no se compra. Lo habitual es pactar que, si no ejerce la opción en plazo, la prima no se devuelve y las rentas quedan como rentas. - Descuento de rentas: no hay ninguna regla legal que fije un porcentaje; es un pacto libre (artículo 1255 del Código Civil). - Inscripción en el Registro de la Propiedad: es posible si hay convenio expreso para inscribirla, precio de compra y, en su caso, prima, y plazo. Como regla general el plazo no puede pasar de cuatro años; en el arriendo con opción de compra, la opción puede durar todo el plazo del arrendamiento, pero caduca necesariamente si el contrato se prorroga de forma tácita o legal (artículo 14 del Reglamento Hipotecario). Inscrita, protege al inquilino frente a una venta a un tercero. - Prima e impuestos: la opción se equipara al contrato al que se refiere. La base es la prima pactada y, si no la hay o es menor, el 5 % de la base de la compraventa (artículo 14.2 del texto refundido de la Ley del ITP y AJD). Si quien concede la opción es un empresario o profesional en el ejercicio de su actividad, la operación no tributa, por regla general, por transmisiones patrimoniales onerosas (artículo 7.5), salvo las excepciones de ese artículo para inmuebles exentos de IVA. El tipo aplicable a la prima conviene confirmarlo con la Agencia Tributaria de la Región de Murcia. - Al comprar: si ejerce la opción, se firma la compraventa y se pagan sus impuestos y gastos. En la Región de Murcia, la compra de una vivienda de segunda mano paga el ITP del 7,75 %. - No es lo mismo que el tanteo y retracto del inquilino (artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos), ni que las arras de una compraventa ya acordada (artículo 1454 del Código Civil).

Marco legal

Código Civil: artículo 1255 (libertad de pactos; la opción de compra no tiene una regulación propia en el Código) y artículo 1454 (arras). Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, para la parte de alquiler, incluido su artículo 25 (tanteo y retracto del inquilino). Reglamento Hipotecario: artículo 14 (requisitos para inscribir la opción y plazo máximo). Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados: artículo 14.2 (base de las opciones) y artículo 7.5 (operaciones de empresarios y profesionales).

Ejemplos prácticos en Murcia

Ejemplo hipotético: una pareja alquila un piso en Murcia con opción a compra durante tres años. El contrato fija el precio de venta, la prima que pagan al firmar y qué parte de cada renta se descontará del precio si compran.
Ejemplo hipotético: el contrato es de un año y se prorroga por ley. Si la opción está inscrita en el Registro, caduca con esa prórroga (artículo 14 del Reglamento Hipotecario); por eso conviene que la duración del alquiler y la de la opción estén bien pactadas desde el principio.
Ejemplo hipotético: al terminar el plazo, el inquilino decide no comprar. Si así se pactó, pierde la prima y las rentas pagadas se quedan como rentas.

Preguntas frecuentes

¿Qué es el alquiler con opción a compra?

Es un contrato que une un alquiler y una opción de compra: el inquilino paga una renta y puede decidir comprar la vivienda dentro de un plazo y por un precio pactados de antemano.

¿Cómo funciona el alquiler con opción a compra?

Se firma un contrato que fija el precio de compra, el plazo para decidir, la prima si la hay y qué parte de las rentas se descuenta. Si el inquilino ejerce la opción en plazo, el propietario debe venderle; si no, normalmente pierde la prima, salvo que se haya pactado otra cosa.

¿Se puede inscribir la opción de compra en el Registro?

Sí, si hay convenio expreso para inscribirla, precio y plazo. El plazo general máximo es de cuatro años; en el alquiler con opción puede durar todo el arrendamiento, pero caduca si este se prorroga de forma tácita o legal (artículo 14 del Reglamento Hipotecario).

¿La prima de opción paga impuestos?

Sí. Tributa con una base igual a la prima pactada o, si no la hay o es menor, al 5 % de la base de la compraventa (artículo 14.2 del texto refundido del ITP y AJD). Si la concede un empresario o profesional en su actividad, no tributa por transmisiones patrimoniales onerosas (artículo 7.5).

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