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Anotación preventiva

¿Qué significa anotación preventiva?

La anotación preventiva es un asiento temporal y provisional del Registro de la Propiedad que protege un derecho todavía no consolidado, por ejemplo una demanda sobre la propiedad o un embargo (artículo 42 de la Ley Hipotecaria). Caduca a los cuatro años, salvo prórroga (artículo 86).

¿Qué es una anotación preventiva? El Diccionario de la lengua española la define como el «asiento temporal y provisional de un título en el registro de la propiedad, como garantía precautoria de un derecho o de una futura inscripción». A diferencia de la inscripción, no publica un derecho ya firme, sino una situación que todavía puede cambiar: un pleito sobre la propiedad, un embargo, un derecho hereditario sin partir.

Si usted va a comprar una vivienda, la anotación preventiva es una de las cosas que debe buscar en la nota simple. Una anotación de embargo o de demanda avisa de que hay un procedimiento que puede afectar a la finca, y quien compra con ella vigente queda advertido de ese procedimiento.

Las anotaciones duran cuatro años y pueden prorrogarse (artículo 86 de la Ley Hipotecaria). Se extinguen por cancelación, por caducidad o porque se convierten en inscripción (artículo 77).

Si está pensando en vender: Vender un piso embargado en Murcia.

Descripción técnica

- Casos (artículo 42 de la Ley Hipotecaria): demanda sobre la propiedad o sobre un derecho real; mandamiento de embargo hecho efectivo sobre inmuebles; sentencia ejecutoria; providencia de secuestro o de prohibición de enajenar; derecho hereditario sin adjudicación concreta; legatario; acreedor refaccionario; título con defecto subsanable; y cualquier otro caso previsto en la ley. - La anotación de demanda requiere providencia judicial a instancia de parte (artículo 43). La Ley de Enjuiciamiento Civil la incluye entre las medidas cautelares (artículo 727, medida 5.ª). - No puede anotarse una demanda o un embargo si el titular registral es una persona distinta de aquella contra la que se dirige el procedimiento (artículo 20, último párrafo). - Duración: cuatro años desde su fecha, prorrogables por otros cuatro si el mandamiento de prórroga se presenta antes de que caduque (artículo 86). La anotación por defecto subsanable caduca a los sesenta días (artículo 96). - El acreedor que obtiene anotación de embargo, de sentencia o de secuestro tiene para el cobro la preferencia del artículo 1923 del Código Civil (artículo 44). - Extinción: por cancelación, caducidad o conversión en inscripción (artículo 77). La caducidad se hace constar a instancia del dueño del inmueble (artículo 86).

Marco legal

Ley Hipotecaria: artículos 20 (requisito de que el titular registral sea el demandado), 42 (casos de anotación preventiva), 43 (anotación de demanda por providencia judicial), 44 (preferencia del acreedor anotante), 77 (extinción), 86 (caducidad a los cuatro años y prórroga) y 96 (defectos subsanables). Ley de Enjuiciamiento Civil: artículo 727, medida 5.ª (anotación preventiva de demanda como medida cautelar).

Ejemplos prácticos en Murcia

  • Ejemplo hipotético: al pedir la nota simple de un piso que le interesa, aparece una anotación preventiva de embargo a favor de un acreedor del vendedor. Antes de firmar, conviene exigir que se cancele o que se pague la deuda con el precio de la venta, de forma documentada.
  • Ejemplo hipotético: un heredero demanda a su hermano porque considera que la casa familiar le pertenece y pide al juzgado la anotación preventiva de la demanda. Quien compre después la casa queda advertido de ese pleito.
  • Ejemplo hipotético: el registrador encuentra un defecto subsanable en una escritura y el interesado pide anotación preventiva. Tiene sesenta días para corregirlo antes de que caduque (artículo 96 de la Ley Hipotecaria).

Preguntas frecuentes

¿Qué es una anotación preventiva?

Es un asiento temporal y provisional del Registro de la Propiedad que sirve de garantía precautoria de un derecho o de una futura inscripción (Diccionario de la lengua española). Los casos típicos son la demanda sobre la propiedad y el embargo (artículo 42 de la Ley Hipotecaria).

¿Cuánto dura una anotación preventiva?

Cuatro años desde su fecha, y puede prorrogarse por otros cuatro si la prórroga se presenta antes de que caduque (artículo 86 de la Ley Hipotecaria). La anotación por defecto subsanable caduca a los sesenta días (artículo 96).

¿Se puede vender un piso con una anotación de embargo?

Sí, pero la anotación sigue en el Registro y el comprador queda advertido del procedimiento. Lo prudente es que se cancele antes de la firma o en el mismo acto, pagando la deuda con el precio de forma documentada.

¿Cómo se cancela una anotación preventiva?

Las anotaciones se extinguen por cancelación, por caducidad o por su conversión en inscripción (artículo 77 de la Ley Hipotecaria). Si ha caducado, la caducidad se hace constar a instancia del dueño del inmueble (artículo 86).

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