Aprovechamiento urbanístico
¿Qué significa aprovechamiento urbanístico?
El aprovechamiento urbanístico es la posibilidad de edificación que el planeamiento o la ley asignan a cada terreno o parcela (Diccionario de la lengua española). Se expresa en metros cuadrados edificables por metro cuadrado de suelo.
¿Qué es el aprovechamiento urbanístico? El Diccionario de la lengua española lo define como la «posibilidad de edificación que el planeamiento urbanístico o la ley asignan a cada terreno o parcela». El Diccionario panhispánico del español jurídico precisa que es una cifra en metros cuadrados de superficie edificable por cada metro cuadrado de suelo que define el contenido patrimonial del derecho de propiedad de un terreno, sea o no edificable.
Aprovechamiento y edificabilidad no son exactamente lo mismo. La edificabilidad es lo que se puede construir en una parcela concreta; el aprovechamiento es una cifra media y ponderada que se usa para que todos los propietarios de un ámbito participen por igual en lo que se construya, aunque a algunos les toque una zona verde y a otros un solar.
El aprovechamiento previsto en el plan no es todavía un derecho consolidado. La Ley de Suelo estatal dice que la previsión de edificabilidad no se integra por sí misma en la propiedad: se patrimonializa solo con su realización efectiva y tras cumplir los deberes de cesión, equidistribución y urbanización (artículo 11.2). Si compra o hereda un terreno en un sector pendiente de desarrollar en Murcia, conviene tenerlo presente.
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Descripción técnica
- Patrimonialización: la previsión de edificabilidad por el planeamiento no se integra en la propiedad por sí misma; se patrimonializa con su realización efectiva y está condicionada al cumplimiento de los deberes y cargas (artículo 11.2 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana). - Cesión a la Administración: en las actuaciones de urbanización hay que entregar, libre de cargas, el suelo correspondiente al porcentaje de la edificabilidad media ponderada que fije la legislación autonómica, que con carácter general no puede ser inferior al 5 % ni superior al 15 %, con un máximo excepcional del 20 % (artículo 18.1.b). - Aprovechamiento de referencia en Murcia: el plan general asigna a los sectores de suelo urbanizable un aprovechamiento de referencia según su categoría: residencial de mínima densidad, hasta 0,25 m² por m²; baja, de más de 0,25 a 0,50; media, de más de 0,50 a 0,75; alta, de más de 0,75 a 1; y actividades económicas, hasta 0,75 (artículo 119.1.b de la Ley 13/2015). - Sistemas generales: se les atribuye el mismo aprovechamiento que al sector al que se vinculan o adscriben, para su obtención obligatoria y gratuita (artículo 120.1). - Aprovechamiento resultante: el plan parcial lo calcula aplicando el aprovechamiento de referencia a la superficie del sector y de sus sistemas generales; puede ajustarse hasta un 10 % más o menos, sin reducir la cesión al ayuntamiento, que es como mínimo del 10 % del aprovechamiento de referencia (artículo 124.d). - Cesión según la clase de suelo en Murcia: en suelo urbanizable y en suelo urbano sin consolidar se cede el suelo donde se localice el 10 % del aprovechamiento, o el 20 % si se destina íntegramente a vivienda protegida (artículos 87.d y 98.d); en suelo urbano sin consolidar, la cesión puede reducirse a la mitad en los casos que prevé el artículo 87.d; en suelo urbano consolidado, el propietario tiene adquirido el derecho a la totalidad del aprovechamiento del planeamiento (artículo 85.2). - Reparcelación: el proyecto de reparcelación adjudica las fincas resultantes con expresión del aprovechamiento urbanístico de cada adjudicatario (artículo 201 de la Ley 13/2015).
Marco legal
Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana: artículo 11.2 (patrimonialización de la edificabilidad) y artículo 18 (deberes de las actuaciones de transformación urbanística). Ley 13/2015, de 30 de marzo, de ordenación territorial y urbanística de la Región de Murcia: artículos 85 a 87 (derechos y deberes en suelo urbano), 98 (deberes en suelo urbanizable), 119 (aprovechamientos de referencia), 120 (sistemas generales), 124 (aprovechamiento resultante en los planes parciales) y 201 (proyecto de reparcelación).
Ejemplos prácticos en Murcia
- Ejemplo hipotético: un sector residencial de media densidad de 100.000 m² tiene un aprovechamiento de referencia de 0,60 m² por m². El aprovechamiento del sector sería de 60.000 m² edificables, que se reparten entre los propietarios en proporción a su suelo, descontado lo que se cede al ayuntamiento.
- Ejemplo hipotético: un propietario tiene una finca que el plan destina a zona verde dentro de un sector. Su parcela no tendrá edificabilidad, pero participa en el aprovechamiento del sector y en la reparcelación se le adjudica suelo edificable en otro lugar en proporción a lo que aporta.
- Ejemplo hipotético: antes de comprar o aceptar en herencia un terreno en un sector sin desarrollar, pida la cédula urbanística (artículo 177 de la Ley 13/2015). El aprovechamiento previsto no es un derecho consolidado mientras no se cumplan los deberes de cesión, equidistribución y urbanización.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el aprovechamiento urbanístico?
Es la posibilidad de edificación que el planeamiento o la ley asignan a cada terreno o parcela (Diccionario de la lengua española). Se expresa en metros cuadrados edificables por metro cuadrado de suelo.
¿Qué significa aprovechamiento urbanístico de un terreno?
Significa cuántos metros se podrán construir gracias a ese terreno según el planeamiento. En un sector por desarrollar no es un derecho consolidado: se patrimonializa al construir y tras cumplir los deberes urbanísticos (artículo 11.2 de la Ley de Suelo estatal).
¿Qué diferencia hay entre aprovechamiento y edificabilidad?
La edificabilidad es lo que se puede construir en una parcela concreta. El aprovechamiento es una cifra media y ponderada del ámbito que sirve para repartir entre todos los propietarios lo que se construya, incluso a los que aportan suelo para zonas verdes.
¿Cuánto aprovechamiento se cede al ayuntamiento en Murcia?
En suelo urbanizable y en suelo urbano sin consolidar, el suelo donde se localice el 10 % del aprovechamiento, o el 20 % si se destina íntegramente a vivienda protegida (artículos 87.d y 98.d de la Ley 13/2015).
Términos relacionados
- Planeamiento urbanístico
- Licencia de obras
- Suelo urbano
- Desarrollo sostenible