Financiación y banca

Avalista

Un avalista es, en el ordenamiento jurídico español, aquella persona física o jurídica que asume voluntariamente la responsabilidad de garantizar con su propio patrimonio el cumplimiento de una obligación contraída por un tercero, normalmente en el marco de un préstamo hipotecario, un contrato de arrendamiento o cualquier otra operación que implique un riesgo de impago. Esta figura, regulada en el Código Civil bajo la denominación de fianza, se ha convertido en una pieza clave del mercado inmobiliario español, ya que proporciona seguridad al acreedor y, en muchas ocasiones, permite al deudor acceder a condiciones más favorables o incluso a la operación misma cuando su solvencia individual resulta insuficiente. Para propietarios que alquilan sus viviendas, contar con un avalista solvente reduce significativamente el riesgo de impago y agiliza la resolución de conflictos, pues el arrendador puede reclamar directamente al garante sin necesidad de litigar primero contra el inquilino. Para compradores e inversores, la presencia de un avalista puede ser determinante a la hora de obtener financiación bancaria, especialmente en momentos de restricción crediticia o cuando el adquirente carece de antigüedad laboral suficiente o de ingresos regulares.

Los herederos, por su parte, deben extremar la prudencia al aceptar una herencia, pues si el causante había actuado como avalista de un tercero, esa deuda puede transmitirse a los sucesores si el fiado principal incumple. Las operaciones en las que aparece con mayor frecuencia son las compraventas financiadas mediante hipoteca, donde el avalista garantiza el préstamo con su propio patrimonio y, en caso de impago, responde solidariamente con el deudor principal. En los arrendamientos, es práctica habitual que el inquilino presente un avalista que suscribe un contrato de fianza, comprometiéndose a pagar las rentas en caso de impago. También interviene en procesos hereditarios, cuando el fallecido era avalista de un tercero, y en el ámbito urbanístico, por ejemplo cuando un promotor avala el cumplimiento de los deberes de urbanización ante el Ayuntamiento.

Los profesionales que suelen participar en la formalización de estos avales son el notario, que da fe del contrato y asesora sobre sus consecuencias; el registrador, que inscribe el aval hipotecario en el Registro de la Propiedad; el abogado, que analiza el alcance de la responsabilidad; el tasador, que valora el patrimonio del avalista cuando se exige como garantía; y el agente inmobiliario, que recomienda esta figura en operaciones de arrendamiento o venta. Uno de los errores más frecuentes entre los particulares es pensar que ser avalista es un mero trámite simbólico o que su responsabilidad se limita a una cantidad fija. En realidad, en la mayoría de los contratos bancarios y de alquiler el aval es solidario, lo que significa que el acreedor puede reclamar al avalista la totalidad de la deuda sin necesidad de perseguir primero los bienes del deudor principal. Asimismo, muchos creen que si venden la vivienda hipotecada dejan de ser avalistas, cuando la obligación de fianza subsiste hasta que la deuda esté totalmente cancelada, salvo que el banco libere expresamente al garante.

Por ello, desde Promurcia recomendamos siempre asesorarse con un abogado especializado antes de firmar como avalista, valorando el riesgo real y las alternativas existentes, como la constitución de una prenda o un seguro de impago.

Descripción técnica

El avalista se configura jurídicamente como un fiador en el sentido del Código Civil, cuyo artículo 1822 establece que la fianza puede ser convencional, legal o judicial, y que el fiador se obliga a pagar o cumplir por un tercero en el caso de no hacerlo este. Sin embargo, en el ámbito inmobiliario y financiero actual, la figura del avalista ha evolucionado hacia un perfil mucho más exigente, especialmente desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que en sus artículos 5 y siguientes introduce obligaciones sustanciales de transparencia y evaluación de solvencia que afectan directamente a quien se constituye como garante. La posición del avalista no es accesoria ni meramente testimonial; el artículo 1831 del Código Civil dispone que el fiador no puede ser compelido a pagar al acreedor sin haberse excutido previamente todos los bienes del deudor, salvo que se haya constituido como fiador solidario o se hubiera renunciado expresamente al beneficio de excusión.

Esta distinción es capital: en el aval solidario, el acreedor puede dirigirse indistintamente contra el deudor principal o contra el avalista sin necesidad de reclamar primero al deudor, mientras que en la fianza simple el avalista conserva el derecho a exigir que se agoten los bienes del deudor antes de ejecutar su patrimonio. En la práctica hipotecaria, las entidades financieras exigen casi invariablemente la condición de avalista solidario, renunciando al beneficio de excusión, lo que convierte esta figura en un mecanismo de garantía personal de primer orden, equiparable en sus efectos prácticos a la deuda del propio prestatario. La Ley 5/2019 vino a mitigar los abusos históricos imponiendo, en su artículo 14, la obligación de que el notario advierta expresamente al avalista no deudor de las consecuencias de su garantía, incluyendo la posible pérdida de su vivienda habitual si esta se hipoteca en garantía del préstamo.

Además, el artículo 6 de dicha ley exige que la evaluación de solvencia del cliente incluya también al avalista cuando este vaya a asumir obligaciones que puedan afectar a su patrimonio, estableciendo un deber de información precontractual que debe materializarse mediante la Ficha Europea de Información Normalizada y la Ficha de Advertencias Estandarizadas, documentos que el avalista debe recibir, comprender y firmar. En cuanto al procedimiento de constitución, el aval se formaliza mediante escritura pública si recae sobre un préstamo hipotecario, o bien mediante póliza intervenida por fedatario público en el caso de préstamos personales o líneas de crédito. La documentación requerida incluye la identificación completa del avalista, su capacidad jurídica y patrimonial, y la acreditación de ingresos o bienes que justifiquen la asunción de la garantía. El registrador de la Propiedad, aplicando el artículo 145 de la Ley Hipotecaria, inscribe la hipoteca junto con la condición de avalista solidario si así se hace constar, generando un asiento que afecta a la responsabilidad personal del garante, aunque no se inscriba un derecho real sobre sus bienes sino una mera obligación personal que solo deviene ejecutable en caso de incumplimiento.

Es relevante señalar que, si el avalista aporta un bien inmueble como garantía hipotecaria adicional, entonces estamos ante una hipoteca constituida por un tercero no deudor, figura distinta recogida en el artículo 1857 del Código Civil, que requiere inscripción registral plena. Las implicaciones fiscales del aval son múltiples. En el momento de constitución de la hipoteca, el avalista no es sujeto pasivo del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, salvo que adquiera la propiedad del inmueble o resulte directa y personalmente obligado al pago del tributo según el artículo 8 del Real Decreto Legislativo 1/1993. No obstante, si el avalista recibe una contraprestación por su garantía, como puede ocurrir en avales mercantiles, dicha cantidad tributa en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas como rendimiento del capital mobiliario.

En caso de ejecución hipotecaria, si el avalista paga la deuda, puede subrogarse en la posición del acreedor y reclamar al deudor principal, pero si la deuda se cancela mediante dación en pago o subasta, el avalista podría tener que declarar una ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF en función de la diferencia entre el importe satisfecho y el valor del inmueble adjudicado. La plusvalía municipal regulada en el Real Decreto Legislativo 2/2004 no afecta al avalista como tal, pues solo grava el incremento de valor del suelo en el momento de la transmisión, y el avalista no transmite el inmueble a menos que este esté hipotecado a su nombre. Existen modalidades relevantes: el avalista solidario en préstamos hipotecarios, el avalista en arrendamientos regulado por la Ley 29/1994, cuyo artículo 36 establece que el fiador en contratos de arrendamiento responde solidariamente con el arrendatario de las obligaciones económicas derivadas del contrato, y el aval técnico o de construcción exigido por la Ley de Ordenación de la Edificación.

En todas ellas, el avalista debe ser consciente de que su responsabilidad no decae con la transmisión del inmueble ni con cambios en las condiciones del préstamo, salvo que consienta expresamente la novación. El Registro de la Propiedad juega un papel limitado, pues la condición de avalista no se inscribe como tal, sino que queda reflejada en las condiciones de la hipoteca cuando el avalista es además hipotecante no deudor. En definitiva, el avalista asume un compromiso jurídico y financiero de primera magnitud que debe ser evaluado con la misma profundidad que la decisión del prestatario principal, y cuya formalización exige la intervención notarial y el cumplimiento escrupuloso de los deberes de transparencia impuestos por la legislación sectorial, constituyendo una garantía personal cuyo incumplimiento puede llevar a la ejecución directa sobre el patrimonio del garante sin más trámite que la reclamación

Marco legal

El avalista, figura esencial en las operaciones de crédito inmobiliario, se regula en España fundamentalmente por el Código Civil, cuyos artículos 1822 a 1843 establecen el régimen jurídico de la fianza, configurando al avalista como fiador solidario cuando así se pacta expresamente, lo que resulta habitual en préstamos hipotecarios. El artículo 1822 CC define la fianza como la obligación de cumplir por el deudor si este no lo hace, mientras que el artículo 1832 CC regula la excusión de bienes del deudor principal, beneficio que queda excluido en la práctica cuando el avalista se constituye en fiador solidario. La Ley Hipotecaria, en sus artículos 2 y 18, resulta de aplicación cuando el aval se documenta en escritura pública y se inscribe en el Registro de la Propiedad, garantizando su publicidad frente a terceros. La jurisprudencia del Tribunal Supremo, en numerosas sentencias como las de 15 de marzo de 2019 y 22 de julio de 2021, ha consolidado la doctrina de que el avalista debe recibir información precontractual completa y clara sobre el alcance de su obligación, bajo pena de nulidad si concurre vicio del consentimiento.

La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, introdujo modificaciones significativas posteriores a 2018, reforzando la protección del avalista persona física como consumidor: su artículo 7 exige que el avalista reciba la misma documentación precontractual que el prestatario, y su artículo 12 impone la obligación del prestamista de evaluar su solvencia, prohibiendo cláusulas que le impongan responsabilidad ilimitada sin su conocimiento expreso. En la Región de Murcia no existe normativa autonómica específica que regule la figura del avalista, rigiendo supletoriamente la legislación estatal, sin perjuicio de que las leyes autonómicas de vivienda, como la Ley 5/2024 de la Región de Murcia, puedan incidir indirectamente en aspectos vinculados a la garantía del acceso a la vivienda. El Real Decreto-ley 6/2023, de 19 de diciembre, por el que se aprueban medidas urgentes para la ejecución del Plan de Recuperación, ha precisado la obligación de transparencia en la contratación de avales hipotecarios, pero sin alterar el núcleo del régimen jurídico clásico de la fianza.

Ejemplos prácticos en Murcia

  • Un matrimonio joven desea adquirir un piso en el barrio del Carmen, Murcia capital, por 180.000 euros. El banco exige un aval que cubra el 20% de la entrada, 36.000 euros. Los padres de la compradora, propietarios de una vivienda en Molina de Segura, actúan como avalistas solidarios. Firman una escritura ante notario comprometiéndose a responder con su patrimonio si los titulares incumplen. Gracias a este aval, la entidad concede una hipoteca por 144.000 euros a 30 años, permitiendo a la pareja acceder a su primera vivienda.
  • Una empresa constructora con sede en Cartagena solicita un préstamo de 1,5 millones de euros para edificar 20 viviendas en La Manga del Mar Menor. El banco exige un avalista externo que garantice el 30% del crédito. Un inversor particular, sin relación comercial directa, acepta ser avalista solidario por 500.000 euros, arriesgando su patrimonio inmobiliario en Torre-Pacheco. Si la empresa no reembolsa, el avalista deberá responder personalmente. Este respaldo permite a la constructora iniciar las obras y comenzar las ventas sobre plano.
  • Tras el fallecimiento del padre, una familia de Lorca hereda un edificio con locales comerciales. La hermana mayor quiere quedarse el inmueble pero no puede asumir la hipoteca pendiente de 150.000 euros. El hermano, propietario de una vivienda en Yecla, actúa como avalista solidario del préstamo hipotecario para que el banco no ejecute la deuda. Así, si la hermana deja de pagar, la entidad puede reclamar al hermano avalista, quien arriesga su propio piso. Esta solución evita la venta forzosa del inmueble heredado.

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