Marco jurídico

Bien Mostrenco

En el ordenamiento jurídico español, un bien mostrenco es aquel que carece de dueño conocido o declarado, lo que determina su atribución automática al Estado en virtud de lo dispuesto en el artículo 610 del Código Civil y en la Ley 33/2003, de Patrimonio de las Administraciones Públicas. Se trata de una categoría legal que, aunque pueda parecer residual o propia de épocas pasadas, sigue teniendo relevancia práctica en el mercado inmobiliario actual, especialmente para propietarios, compradores, inversores y herederos que se enfrentan a situaciones de abandono, falta de titulación o ausencia de reclamación sobre un inmueble. La figura del bien mostrenco no debe confundirse con la del bien vacante, que es aquel que ha pertenecido a una persona fallecida sin herederos conocidos, pues en el mostrenco no existe titularidad previa identificable, lo que genera una presunción de pertenencia al dominio público y obliga a cualquier interesado a acreditar su derecho de propiedad si pretende recuperar o disponer del inmueble.

Este término aparece habitualmente en procedimientos de compraventa cuando se detecta que un inmueble no figura inscrito en el Registro de la Propiedad o carece de historial registral fiable, así como en operaciones de herencia donde no se localiza al titular registral ni a sus sucesores, en expedientes de declaración de obra nueva o de exceso de cabida cuando el terreno o la edificación no tienen dueño conocido, y en procedimientos urbanísticos o de expropiación forzosa donde el suelo se considera “sin dueño”. También puede surgir en el ámbito de los arrendamientos cuando un inquilino abandona la vivienda y el propietario no puede ser identificado, o en la tramitación de hipotecas cuando la entidad financiera necesita asegurarse de que no existe un tercero con mejor derecho.

Los profesionales que intervienen en estos casos son principalmente el notario, que debe dar fe de la falta de reclamación de dominio antes de autorizar cualquier transmisión o inscripción; el registrador de la propiedad, que califica la documentación y exige la acreditación de la titularidad del transmitente; el abogado especializado en derecho inmobiliario, que asesora sobre las vías legales para regularizar la situación; el tasador, que valora el inmueble considerando su posible afectación por la falta de dueño; y el agente inmobiliario, que debe extremar la diligencia al informar al comprador sobre los riesgos jurídicos de adquirir una propiedad sin título claro. Un error frecuente entre particulares es creer que la ocupación prolongada de un inmueble abandonado genera un derecho de propiedad por usucapión, cuando en realidad los bienes mostrencos no pueden adquirirse por prescripción frente al Estado mientras no se haya declarado formalmente su naturaleza y se haya iniciado el procedimiento de apropiación por la Administración.

Otro equívoco común es pensar que la falta de dueño conocido exime de pagar impuestos o de cumplir obligaciones urbanísticas, cuando el Estado asume automáticamente la titularidad y puede exigir el pago de tributos o la demolición de construcciones ilegales. Por ello, cualquier persona que se encuentre con un inmueble en estas circunstancias debe acudir a un asesor legal antes de tomar decisiones, para evitar litigios o la pérdida del bien.

Descripción técnica

El bien mostrenco constituye una categoría patrimonial específica dentro del ordenamiento jurídico español, cuya regulación esencial se encuentra en el artículo 610 del Código Civil, que establece que “se adquieren por ocupación los bienes apropiables por su naturaleza que carecen de dueño, como los animales que son objeto de la caza y pesca, el tesoro oculto y las cosas muebles abandonadas”. No obstante, la noción de mostrenco se ha ampliado para incluir tanto bienes muebles como inmuebles que carecen de propietario conocido, y su régimen jurídico se completa con la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas, en particular sus artículos 17, 18 y 19, que desarrollan el procedimiento para la atribución al Estado de estos bienes. La clave del concepto radica en la ausencia de un titular que pueda acreditar su dominio, lo que sitúa al bien en una situación de interinidad jurídica hasta que la Administración del Estado formaliza su incorporación al patrimonio público.

El procedimiento para la declaración de un bien como mostrenco y su posterior adjudicación a la Administración General del Estado se inicia generalmente de oficio o a instancia de cualquier persona física o jurídica, incluidos los notarios, registradores de la propiedad o las entidades locales, que comunican la existencia del inmueble o mueble con aparente falta de dueño. La competencia corresponde a la Secretaría General del Patrimonio del Estado, dependiente del Ministerio de Hacienda. El expediente administrativo requiere una fase de publicidad para que posibles interesados puedan comparecer y hacer valer sus derechos. Se publican edictos en el Boletín Oficial del Estado y en el tablón de anuncios de los ayuntamientos correspondientes, con un plazo de alegaciones que suele ser de un mes, prorrogable si existen indicios de titularidad. Además, se solicita informe al Catastro Inmobiliario, que certifica la situación jurídica de la finca, y al Registro de la Propiedad, que debe emitir una certificación de falta de titularidad registral o de asientos contradictorios.

El registrador, conforme al artículo 20 de la Ley Hipotecaria (Decreto de 8 de febrero de 1946), está obligado a expedir dicha certificación, que es un elemento probatorio esencial. Una vez concluidas las alegaciones y los informes, el órgano competente dicta una resolución declarando el bien como mostrenco y acordando su incorporación al patrimonio del Estado. Esta resolución debe ser notificada a quienes hubieran comparecido e inscrita en el Registro de la Propiedad, si el bien es inmueble. La inscripción se practica a favor del Estado, con carácter dominical pleno. Es importante señalar que la declaración de mostrenco no es un modo de adquirir la propiedad por prescripción ni por ocupación, sino un mecanismo administrativo de atribución forzosa. El particular que pretenda reclamar el bien debe acudir a la vía judicial contencioso-administrativa o, si alega un derecho civil previo, a la jurisdicción ordinaria. Las implicaciones fiscales son relevantes.

La adquisición por el Estado de un bien mostrenco está exenta del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD), al tratarse de una operación no sujeta, según lo dispuesto en el artículo 7 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1993. Sin embargo, una vez incorporado al patrimonio público, el inmueble deviene sujeto pasivo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), que deberá satisfacer la Administración como propietaria. Si posteriormente el Estado enajena el bien a un particular, la transmisión onerosa sí genera la obligación de liquidar ITP (en segunda o posteriores transmisiones) o, si el comprador actúa como empresario, IVA. Además, la ocupación previa por terceros sin título puede implicar obligaciones de regularización de rentas o incluso de desahucio. En el ámbito del IRPF, la tenencia del bien por parte del Estado no genera imputación de rentas, pero sí hay que considerar que si el bien hubiera estado en posesión de un particular de forma continuada, este podría haber consolidado un derecho de usucapión, lo que complica el procedimiento.

Conviene distinguir el bien mostrenco del concepto de bien vacante, que se refiere a inmuebles sin dueño conocido pero que pueden ser objeto de ocupación con fines de vivienda habitual, regulado por el Real Decreto Legislativo 7/2015, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, y por la legislación autonómica. Aunque en la práctica ambos términos se solapan, el mostrenco es una categoría administrativa específica que conduce a la titularidad estatal, mientras que el vacante puede ser objeto de cesión o venta a los ayuntamientos para políticas sociales. También se diferencia del bien hereditario sin herederos, que sigue el cauce de la declaración de herederos abintestato a favor del Estado, conforme al artículo 956 del Código Civil y la Ley de Enjuiciamiento Civil. En el caso de bienes mostrencos muebles, el procedimiento es similar pero menos formalista, y suelen ser objetos abandonados en la vía pública o en almacenes que, tras los plazos legales de depósito, se consideran mostrencos.

Finalmente, los efectos frente a terceros son claros: una vez inscrita la declaración en el Registro de la Propiedad, el Estado adquiere una protección registral plena, y cualquier tercero que alegue un derecho anterior deberá impugnar la resolución administrativa. El Catastro actualiza la titularidad catastral a nombre del Estado, lo que permite la gestión del IBI y las posibles cargas. Es recomendable que cualquier particular que tenga conocimiento de un inmueble con propietario desconocido lo ponga en conocimiento del Ayuntamiento o de la Delegación de Hacienda, pues el silencio puede llevar a que el bien se atribuya al Estado sin posibilidad de reclamación posterior. En Promurcia asesoramos a propietarios, inversores y herederos para identificar estos bienes y, en su caso, promover la declaración si existen derechos que hacer valer, o bien para adquirirlos del Estado una vez incorporados, siempre con la máxima seguridad jurídica.

Marco legal

El bien mostrenco se define jurídicamente como aquel bien mueble que carece de dueño conocido y no ha sido objeto de ocupación. Su regulación principal se encuentra en el Código Civil, cuyo artículo 610 establece que la ocupación es un modo originario de adquirir la propiedad de los bienes que no pertenecen a nadie. El artículo 615 del mismo cuerpo legal desarrolla el régimen del hallazgo de cosas muebles perdidas, distinguiendo entre estas y los mostrencos propiamente dichos cuando transcurren dos años sin que el propietario se persone o reclame. La Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas, regula la atribución al Estado de los bienes muebles que carecen de titular conocido, y su desarrollo se completa con el Real Decreto 1373/2009, de 28 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento de dicha ley. En el ámbito local, el Real Decreto 1372/1986, de 13 de junio, por el que se aprueba el Reglamento de Bienes de las Entidades Locales, contempla la incorporación de estos bienes al patrimonio municipal una vez agotados los plazos legales de depósito y publicidad.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo, por ejemplo en sentencia de 15 de abril de 2005, ha establecido que la declaración de mostrenco exige un procedimiento administrativo previo que acredite la falta de reclamación en tiempo y forma. En la Región de Murcia, la Ley 10/2006, de 21 de diciembre, de Patrimonio de la Comunidad Autónoma, no contiene disposiciones específicas sobre mostrencos, por lo que se aplica supletoriamente la normativa estatal. Posterior a 2018, la Ley 7/2021, de 20 de mayo, de protección de la legalidad urbanística en la Región de Murcia, no afecta directamente a esta figura, aunque sí a la gestión de bienes inmuebles vacantes. La Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, resulta de aplicación transversal en los expedientes de declaración de mostrencos, especialmente en lo relativo a los plazos de notificación y caducidad.

Ejemplos prácticos en Murcia

  • En una operación de compraventa en Torre-Pacheco, un particular adquiere una parcela rústica de 5.000 metros cuadrados por 60.000 euros. Durante la tramitación registral, el comprador descubre que una franja de 15 metros junto al lindero norte no figura inscrita a nombre del vendedor ni de ningún titular catastral. El notario informa que se trata de un bien mostrenco al carecer de dueño conocido. Para resolverlo, el comprador debe iniciar un expediente de dominio ante el Registro de la Propiedad, con costes de abogado y tasas que ascienden a 3.500 euros, y esperar aproximadamente ocho meses para su inscripción definitiva.
  • Una empresa promotora en Molina de Segura adquiere un solar urbano de 800 metros cuadrados por 250.000 euros para construir un edificio de viviendas. Al solicitar la licencia municipal, el ayuntamiento detecta que una estrecha porción de 20 metros cuadrados en la alineación de fachada no tiene titularidad acreditada y es calificada como bien mostrenco. La empresa debe negociar con la Administración para su posible adquisición onerosa, pagando un precio estimado de 12.000 euros más gastos de gestión. Si no se resuelve, la edificación futura podría quedar fuera de ordenación, afectando al valor del proyecto.
  • En un procedimiento de herencia en Yecla, los herederos de un difunto descubren que entre los bienes figura un pequeño almacén agrícola de 50 metros cuadrados construido en suelo no urbanizable sin título de propiedad. El notario indica que al carecer de dueño conocido y no estar inscrito, se trata de un bien mostrenco. Para incluirlo en el inventario hereditario, los herederos deben solicitar un informe al Ministerio de Hacienda y acreditar la posesión pacífica durante más de treinta años. Ignorarlo podría generar responsabilidades fiscales por posible ocupación ilegal y costes de regularización que rondan los 8.000 euros.

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