Conceptos generales

Bloque pisos

¿Qué significa bloque pisos?

Un bloque de pisos es un edificio de varias plantas con viviendas de características parecidas (Diccionario de la lengua española). Normalmente está en propiedad horizontal: cada piso tiene su dueño y los elementos comunes son de todos (artículo 396 del Código Civil).

¿Qué es un bloque de pisos? El Diccionario de la lengua española define «bloque» como el «edificio aislado de cierta altura y varias plantas de similares características, que suele formar parte de una urbanización», y también como el «edificio que comprende varias casas de la misma altura y de características semejantes». En el lenguaje de la calle, un bloque de pisos es el edificio de viviendas con portal y escalera comunes.

Jurídicamente, lo importante no es la forma del edificio sino cómo está organizada su propiedad. Lo normal es que el bloque esté dividido en propiedad horizontal: cada piso o local es una finca con su propio dueño, y el suelo, la cubierta, la fachada, el portal, las escaleras o el ascensor pertenecen a todos los propietarios en copropiedad (artículo 396 del Código Civil). Esa organización se regula en la Ley 49/1960, sobre propiedad horizontal.

También puede ocurrir que un bloque entero pertenezca a una sola persona o a varios herederos sin estar dividido por pisos. En ese caso es una única finca en el Registro de la Propiedad, y para vender los pisos uno a uno hay que otorgar antes la escritura de división horizontal. Si va a comprar, vender o heredar en un bloque de Murcia, conviene saber en cuál de las dos situaciones está.

¿Va a vender? Le explicamos cómo vender piso en Murcia: valoración, impuestos y gastos, paso a paso.

Descripción técnica

- Propiedad separada y elementos comunes: cada piso o local susceptible de aprovechamiento independiente puede ser objeto de propiedad separada, con un derecho de copropiedad inseparable sobre los elementos comunes, que no se pueden dividir ni vender aparte (artículo 396 del Código Civil). - Título constitutivo: describe el edificio en su conjunto y cada piso o local con número correlativo, extensión, linderos, planta y anejos (garaje, buhardilla o sótano), y fija la cuota de participación de cada uno (artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal). Puede incluir unos estatutos, que no perjudican a terceros si no están inscritos. - Cuota de participación: se expresa en centésimas del valor total del inmueble y sirve de módulo para repartir cargas y beneficios (artículo 3). - Registro: el edificio en propiedad horizontal se inscribe como una sola finca, con la descripción de sus pisos y sus cuotas, y cada piso puede abrir folio como finca independiente una vez inscrito el régimen (artículo 8, números 4.º y 5.º, de la Ley Hipotecaria). - Bloques sin título: la Ley de Propiedad Horizontal también se aplica a las comunidades que reúnen los requisitos del artículo 396 del Código Civil aunque no hayan otorgado el título constitutivo (artículo 2.b). - Gastos: cada propietario contribuye a los gastos generales según su cuota o lo especialmente establecido (artículo 9.1.e) y al fondo de reserva, que no puede ser inferior al 10 % del último presupuesto ordinario (artículo 9.1.f). - Inspección del edificio: los propietarios de edificios de tipología residencial de vivienda colectiva pueden ser requeridos por la Administración para que acrediten su estado de conservación, accesibilidad y eficiencia energética (artículo 29 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana).

Marco legal

Código Civil, artículo 396 (propiedad separada de pisos y locales y copropiedad de los elementos comunes). Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal: artículos 2 (ámbito de aplicación), 3 (derechos de cada piso y cuota de participación), 5 (título constitutivo), 9 (obligaciones de los propietarios, gastos y fondo de reserva) y 17 (mayorías de la junta). Ley Hipotecaria, artículo 8 (inscripción del edificio en propiedad horizontal y de cada piso como finca independiente). Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana: artículo 2.6 (define el edificio de tipología residencial de vivienda colectiva como el compuesto por más de una vivienda) y artículo 29 (informe de evaluación de los edificios).

Ejemplos prácticos en Murcia

Ejemplo hipotético: tres hermanos heredan un bloque de seis pisos en Murcia que su padre construyó y nunca dividió. En el Registro es una sola finca en copropiedad. Si quieren adjudicarse dos pisos cada uno, primero tienen que otorgar la escritura de división horizontal, con la descripción y la cuota de cada piso, y después repartir los pisos resultantes.
Ejemplo hipotético: antes de comprar un piso en un bloque, pida la nota simple del piso, que recoge su cuota de participación, y compruebe en los estatutos si hay limitaciones de uso. En la escritura, el vendedor debe declarar que está al corriente de los gastos de comunidad y aportar el certificado de deudas, salvo que usted le exonere expresamente (artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal).
Ejemplo hipotético: un inversor compra un bloque entero de un solo propietario. Mientras el edificio siga sin dividir, lo compra como una única finca. Si después quiere vender los pisos por separado, como propietario único puede otorgar el título constitutivo y fijar las cuotas al iniciar la venta por pisos (artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal).

Preguntas frecuentes

¿Qué es un bloque de pisos?

Es un edificio de varias plantas con viviendas de características parecidas. Normalmente está en propiedad horizontal: cada piso tiene su dueño y el portal, la escalera, la cubierta o la fachada son de todos los propietarios.

¿Qué significa bloque de pisos?

Según el Diccionario de la lengua española, un bloque es un «edificio aislado de cierta altura y varias plantas de similares características». Un bloque de pisos es, por tanto, un edificio de viviendas con elementos comunes.

¿Se puede comprar un bloque de pisos entero?

Sí. Si el bloque no está dividido en propiedad horizontal, se compra como una sola finca. Si ya está dividido, hay que comprar cada piso o local, porque cada uno es una finca registral distinta.

¿Qué pasa si un bloque de pisos no tiene división horizontal?

Es una única finca en el Registro y no se pueden vender los pisos por separado hasta otorgar el título constitutivo. Aun así, si de hecho hay varios propietarios de pisos, la Ley de Propiedad Horizontal se les aplica en lo relativo a sus derechos y obligaciones (artículo 2.b).

Términos relacionados

Más términos de conceptos inmobiliarios

← Volver al glosario