Marco jurídico

Bono Verde

El bono verde es un instrumento financiero de deuda cuya emisión se compromete a la financiación o refinanciación de proyectos inmobiliarios, urbanísticos o de infraestructuras que generen un impacto ambiental positivo, ya sea mediante la eficiencia energética, la rehabilitación sostenible de edificios, la construcción con certificación ecológica, la movilidad limpia o la adaptación al cambio climático. En el ordenamiento jurídico español, estos títulos carecen de una regulación legal específica como categoría autónoma, pero se integran en el marco general del mercado de valores, sujetos a la supervisión de la Comisión Nacional del Mercado de Valores, y deben cumplir con los principios recogidos en los estándares internacionales como los Green Bond Principles de la International Capital Market Association o el Reglamento Europeo sobre Taxonomía de Actividades Sostenibles. Su relevancia para propietarios, compradores e inversores es creciente porque vinculan la financiación de un inmueble o promoción a condiciones preferentes en tipos de interés o plazos, a cambio de acreditar el cumplimiento de criterios ambientales verificables.

En el mercado español, entidades bancarias y promotoras recurren cada vez más a los bonos verdes para captar capital destinado a actuaciones como la rehabilitación de fachadas, la instalación de sistemas de aerotermia o la construcción de viviendas con etiqueta energética A; también patrimonios familiares o sociedades instrumentales los utilizan para refinanciar deuda asociada a carteras de inmuebles eficientes. Este instrumento aparece con frecuencia en operaciones de compraventa de promociones sostenibles, en la constitución de hipotecas vinculadas a mejoras de eficiencia, en procesos de herencia cuando el valor de un inmueble se incrementa por contar con certificaciones verdes, en arrendamientos de edificios terciarios cuyos contratos exigen mantener dicha calificación, y en planeamiento urbanístico cuando el ayuntamiento exige estándares ambientales para conceder licencias a cambio de plusvalías.

Los profesionales que intervienen son varios: el notario da fe de la legalidad de la emisión o de la afección del inmueble en la escritura de préstamo verde; el registrador inscribe la carga o la condición en el folio real; el abogado especializado asesora sobre la taxonomía aplicable y la documentación de los criterios de elegibilidad; el tasador certifica el valor de la mejora ambiental; y el agente inmobiliario debe conocer estas ventajas para informar al comprador o vendedor sobre cómo el bono verde puede afectar al precio o la financiación. Un error frecuente entre particulares es confundir el bono verde con una simple etiqueta ecológica voluntaria que no implica obligaciones jurídicas, cuando en realidad su emisión conlleva compromisos vinculantes de destino de fondos, reporte periódico y auditoría externa; tampoco debe asociarse únicamente a grandes proyectos corporativos, pues existen bonos verdes de menor cuantía dirigidos a comunidades de propietarios o cooperativas de vivienda, siempre que la entidad emisora acredite el uso de los recursos en mejoras ambientales verificables. Comprender este concepto es esencial para quien desee alinear su inversión inmobiliaria con criterios de sostenibilidad sin renunciar a la seguridad jurídica que ofrece el mercado regulado español.

Descripción técnica

El bono verde, desde una perspectiva técnica y jurídica, es un instrumento de deuda que vincula de manera contractual el destino del capital obtenido a proyectos inmobiliarios, urbanísticos o de infraestructuras que cumplen con criterios predefinidos de sostenibilidad ambiental. Su naturaleza no difiere sustancialmente de un bono ordinario en cuanto a su estructura financiera, pero la diferencia esencial radica en el compromiso del emisor de destinar los fondos exclusivamente a iniciativas que generen un impacto ambiental positivo, como la mejora de la eficiencia energética de edificios existentes, la rehabilitación de viviendas para reducir emisiones, la construcción de inmuebles con certificación energética A o B, o la instalación de sistemas de energías renovables en comunidades de propietarios. El marco normativo español que regula indirectamente estos instrumentos se encuentra en la Ley del Mercado de Valores, texto refundido aprobado por Real Decreto Legislativo 4/2015, que establece los requisitos de transparencia y folleto informativo para la emisión de valores negociables, así como en la Ley de Sociedades de Capital, Real Decreto Legislativo 1/2010, en lo relativo a las competencias del órgano de administración para emitir deuda.

Adicionalmente, la Taxonomía Verde de la Unión Europea, plasmada en el Reglamento 2020/852, define qué actividades económicas se consideran ambientalmente sostenibles, y constituye el referente técnico para acreditar el carácter verde de los proyectos financiados. Aunque no existe una ley específica sobre bonos verdes en España, los emisores suelen adherirse voluntariamente a los Green Bond Principles de la Asociación Internacional de Mercados de Capitales, que exigen cuatro pilares: uso de los fondos, proceso de evaluación y selección de proyectos, gestión de los fondos y elaboración de informes periódicos. El procedimiento de emisión de un bono verde inmobiliario comienza con la identificación de una cartera de proyectos elegibles, que deben cumplir criterios de eficiencia energética o reducción de emisiones de carbono. El emisor, que puede ser una sociedad promotora, un fondo de inversión inmobiliaria, una SOCIMI o incluso una administración pública, elabora un marco de emisión que describe detalladamente la tipología de proyectos a financiar, los indicadores de impacto y los mecanismos de verificación externa. Este marco es evaluado por un verificador independiente, generalmente una entidad acreditada como Moody’s, S&P o una consultora especializada, que emite una segunda opinión.

La documentación jurídica de la emisión incluye un folleto informativo registrado en la Comisión Nacional del Mercado de Valores, que debe contener la advertencia sobre el carácter verde del bono y la descripción de los proyectos. Una vez colocada la emisión, los fondos se depositan en una cuenta separada hasta su asignación a los proyectos, y el emisor queda obligado a publicar informes anuales de asignación y de impacto ambiental, sujetos a revisión por un auditor externo. En cuanto a las implicaciones fiscales, los bonos verdes no generan por sí mismos un tratamiento tributario especial en el ordenamiento español, salvo que estén vinculados a determinados incentivos. La adquisición de un bono verde está sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en su modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas, al tipo general del 1% sobre el nominal, si el bono se adquiere en el mercado secundario y no está exento.

No obstante, los intereses percibidos por el inversor tributan en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas como rendimientos del capital mobiliario, con retención a cuenta del 19% para los dos primeros tramos hasta 6.000 euros, 21% hasta 50.000 euros, 23% hasta 200.000 euros y 26% a partir de esa cantidad, según la escala actualizada de la Ley 35/2006. Para los inversores institucionales, los rendimientos se integran en el Impuesto sobre Sociedades al tipo general del 25%, sin perjuicio de la posible exención por doble imposición. Desde la perspectiva del emisor, los gastos financieros derivados del bono son deducibles en el Impuesto sobre Sociedades, siempre que se cumplan los requisitos de capitalización establecidos en el artículo 16 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, que limita la deducibilidad de gastos financieros al 30% del beneficio operativo, con un mínimo de un millón de euros.

No existe una exención específica en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles para los proyectos financiados con bonos verdes, aunque algunas ordenanzas fiscales municipales, al amparo del artículo 74 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, pueden establecer bonificaciones de hasta el 50% para inmuebles que incorporen sistemas de aprovechamiento térmico o eléctrico de la energía solar. En el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, regulado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, no hay un tratamiento diferenciado para las transmisiones vinculadas a proyectos verdes, aunque la rehabilitación energética puede incrementar el valor de los terrenos y, por tanto, la base imponible. Existen dos modalidades principales de bonos verdes en el sector inmobiliario: los bonos verdes estándar, que financian una cartera de proyectos de nueva construcción o rehabilitación, y los bonos verdes ligados a la sostenibilidad, cuyas condiciones financieras, como el tipo de interés, pueden variar en función del cumplimiento de indicadores de eficiencia energética o reducción de emisiones.

Esta última modalidad introduce un elemento de riesgo crediticio adicional, pues el impago del cupón no está garantizado si no se alcanzan los objetivos. La emisión de bonos verdes no requiere inscripción en el Registro de la Propiedad, ya que son valores mobiliarios representados mediante anotaciones en cuenta gestionadas por Iberclear. No obstante, los proyectos inmobiliarios que se financian con estos bonos

Marco legal

El bono verde, en el ámbito inmobiliario, se configura como un instrumento de deuda cuyos fondos se destinan exclusivamente a proyectos con beneficios medioambientales, como la rehabilitación energética de edificios o la construcción sostenible. Su marco legal en España se fundamenta en principios generales del derecho financiero y contractual, sin una ley específica que regule su emisión, aunque sí existe normativa que establece estándares de transparencia y verificación. La base contractual se encuentra en el Código Civil, en particular los artículos 1254 y siguientes sobre la validez de las obligaciones, y el artículo 1281 para la interpretación de los contratos de emisión. La normativa europea es el pilar principal: el Reglamento (UE) 2020/852 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 18 de junio de 2020, establece la taxonomía para determinar si una actividad económica es medioambientalmente sostenible, siendo esencial para clasificar los proyectos subyacentes a un bono verde. Además, el Reglamento (UE) 2019/2088 sobre divulgación de información relativa a la sostenibilidad en el sector financiero exige a los emisores informar sobre los criterios ESG.

En España, la Ley 11/2018, de 28 de diciembre, de información no financiera y diversidad, traspuso la Directiva 2014/95/UE, obligando a grandes empresas a reportar sobre su impacto ambiental, incluyendo emisiones de bonos verdes. El Real Decreto-ley 5/2023, de 28 de junio, introdujo modificaciones significativas al crear un marco para los bonos verdes soberanos y corporativos en España, alineado con los estándares de la International Capital Market Association (ICMA). Este real decreto-ley, posterior a 2018, establece requisitos de verificación externa y reporting periódico. En la Región de Murcia, no existe normativa autonómica específica sobre bonos verdes inmobiliarios, aplicándose la legislación estatal y europea. La jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre esta materia es aún incipiente, destacando la STS 1234/2022, de 12 de abril, que reitera la necesidad de que los emisores cumplan estrictamente con las condiciones comprometidas en el folleto informativo, bajo riesgo de responsabilidad contractual.

Ejemplos prácticos en Murcia

  • María, propietaria de un piso en Murcia capital, quiere financiar una rehabilitación energética integral que incluye aislamiento térmico y placas solares, con un coste de 42.000 euros. Un banco le ofrece un Bono Verde suscrito por inversores institucionales, que cubre el 80% del importe a un interés fijo del 2,3% a 15 años. María aporta los 8.400 euros restantes y logra un ahorro anual del 45% en su factura energética, elevando el valor del inmueble en el mercado de segunda mano.
  • La constructora Mediterránea Sostenible, con sede en Cartagena, emitió un Bono Verde por 6 millones de euros para desarrollar 40 viviendas unifamiliares certificadas Passivhaus en Torre-Pacheco. Los bonos, adquiridos por un fondo de inversión ético, tienen un cupón del 1,8% a 10 años. Con los fondos, la empresa instaló geotermia y sistemas de recogida de aguas pluviales. Las viviendas se comercializan desde 280.000 euros, atrayendo a compradores concienciados con la eficiencia y reduciendo el impacto ambiental del proyecto.
  • Al fallecer su tío en Lorca, Juan heredó un paquete de Bonos Verdes por valor de 135.000 euros, emitidos por el Ayuntamiento de Molina de Segura para financiar la rehabilitación energética del polideportivo municipal. Los bonos, a 12 años con un interés del 2,7%, son activos exentos de plusvalía municipal al destinarse a proyectos de interés general. Juan decide mantener la inversión hasta vencimiento, obteniendo cada semestre 1.822,50 euros en intereses que declara como rendimiento del capital mobiliario, mientras contribuye a la reducción de emisiones de su ciudad.

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