Marco jurídico

Certificación

La certificación, en el contexto jurídico-inmobiliario español, constituye un documento formal expedido por una autoridad investida de competencia legal que acredita de manera fehaciente un hecho, una situación o un derecho concreto, confiriéndole plena eficacia probatoria frente a terceros y ante las administraciones públicas. Este instrumento se erige como una herramienta de seguridad jurídica fundamental para propietarios, compradores, inversores y herederos, ya que permite constatar oficialmente extremos que, de otro modo, quedarían sujetos a interpretación, prueba o controversia. Su relevancia trasciende el mero trámite burocrático, pues de la existencia, vigencia y corrección de una determinada certificación puede depender la validez misma de una operación inmobiliaria, la concesión de una hipoteca, la liquidación de una herencia o el reconocimiento de un derecho urbanístico. En el curso de una compraventa, por ejemplo, el comprador solicitará la certificación del Registro de la Propiedad para conocer con certeza la titularidad y las cargas que gravan el inmueble, mientras que el notario interviniente extenderá certificaciones de las actas notariales que documenten el otorgamiento de la escritura pública.

En el ámbito hipotecario, la entidad bancaria exige invariablemente la certificación de valoración emitida por un tasador homologado para determinar la relación préstamo-garantía. Cuando se aborda una sucesión hereditaria, resultan indispensables certificaciones como la de últimas voluntades, la de seguros de vida o la de actos de última disposición, todas ellas solicitadas ante los correspondientes registros públicos. En el arrendamiento, la certificación de eficiencia energética se ha convertido en un requisito preceptivo para publicitar y formalizar el contrato, bajo sanción de nulidad o infracción administrativa. En el terreno urbanístico, las certificaciones de licencias de obras, de innecesariedad de licencia o de antigüedad de la edificación son habituales para verificar la legalidad de la construcción y su adecuación al planeamiento vigente.

Los profesionales que intervienen en la elaboración, solicitud o interpretación de estas certificaciones son variados y específicos: el notario, como fedatario público; el registrador de la propiedad, como custodio de la información registral; el abogado, como asesor jurídico que verifica la idoneidad y suficiencia de los documentos; el tasador, como técnico cualificado en valoraciones; y el agente inmobiliario, como gestor de la operación que coordina la obtención de la documentación precisa. Un error frecuente entre los particulares radica en confundir la certificación con un simple informe o documento privado, sin entender que la certificación goza de presunción de veracidad y produce efectos jurídicos plenos, mientras que un informe carece de esa fuerza probatoria salvo que se ratifique judicialmente. Otro equívoco común es no verificar la competencia de la autoridad emisora y los requisitos formales exigidos por la normativa, dando por válida una certificación caducada, carente de firma electrónica reconocida o emitida por un técnico sin la habilitación legal necesaria, lo que puede acarrear la nulidad de la operación o la imposición de sanciones.

Por ello, es recomendable asesorarse por un abogado especializado o un agente inmobiliario de confianza antes de dar por válida cualquier certificación aportada en una negociación, asegurando así que el documento cumple su función de acreditar oficialmente la realidad que se pretende probar.

Descripción técnica

La certificación, una vez definida en su concepto esencial como documento fehaciente, despliega en el tráfico inmobiliario español una pluralidad de tipologías que es imprescindible distinguir por sus distintos efectos jurídicos, procedimientos de obtención y normativa aplicable. No existe un único acto de certificar, sino diversas certificaciones que responden a finalidades probatorias diferenciadas. La certificación registral, expedida por el Registrador de la Propiedad, constituye la más relevante para la seguridad del tráfico. Su fundamento se encuentra en el artículo 225 de la Ley Hipotecaria, aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946, y en sus artículos 222 y 223, que regulan su contenido y eficacia. Dicha certificación acredita el contenido del folio registral en un momento determinado, ya sea de dominio y cargas, de libertad de gravámenes o de titularidad. El procedimiento para su obtención se inicia con solicitud formal, que puede presentarse telemáticamente o de forma presencial en el Registro competente. El registrador, en el plazo máximo de tres días hábiles desde la solicitud, expide el documento que recoge fielmente los asientos vigentes.

La certificación de dominio y cargas, en particular, es exigida con carácter habitual en las operaciones de compraventa, préstamo hipotecario o constitución de derechos reales, pues permite al comprador y a la entidad financiera conocer con exactitud la titularidad registral y las cargas que pesan sobre la finca, como hipotecas, embargos o servidumbres. Su eficacia frente a terceros es absoluta: el contenido de la certificación registral goza de presunción de exactitud y produce todos los efectos de la fe pública registral, de modo que quien adquiere confiando en ella queda protegido por el principio de legitimación del artículo 38 de la Ley Hipotecaria. La certificación catastral, regulada en el Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, tiene por objeto acreditar los datos físicos, jurídicos y económicos de los bienes inmuebles que figuran en el Catastro. Se expide por la Dirección General del Catastro o por los órganos competentes de las comunidades autónomas con convenio.

Su obtención puede realizarse por vía telemática a través de la Sede Electrónica del Catastro, o presencialmente en las gerencias territoriales. La certificación catastral descriptiva y gráfica es especialmente relevante en el momento de la compraventa, pues la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, exige al notario que compruebe la coincidencia de la descripción de la finca con la realidad catastral. Además, la certificación catastral es el documento que sirve de base para la liquidación del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), regulado en el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, y para la determinación del valor catastral que se utiliza en el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía municipal), regulado por el Real Decreto Legislativo 7/2004 y por la Ley de Haciendas Locales. La certificación de eficiencia energética, exigida por el Real Decreto 390/2021, de 1 de junio, que transpone la Directiva 2010/31/UE, es obligatoria en toda transmisión o arrendamiento de un inmueble.

Debe ser expedida por un técnico competente (arquitecto, ingeniero o aparejador) que evalúa el consumo energético del edificio y asigna una letra de la A a la G. El procedimiento incluye la visita al inmueble, la recopilación de datos constructivos y de instalaciones, y la emisión del certificado, que tiene una validez máxima de diez años. Este documento debe registrarse en el órgano competente de la comunidad autónoma, en Murcia el Instituto de la Vivienda y Suelo de la Región de Murcia. Su omisión en la compraventa o arrendamiento conlleva sanciones administrativas, además de que el notario no puede autorizar la escritura pública sin su incorporación. La certificación de deuda en comunidades de propietarios, regulada en el artículo 9 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, es expedida por el secretario de la comunidad con el visto bueno del presidente. Acredita el estado de deudas del propietario con la comunidad y es necesaria para que el notario pueda autorizar la transmisión de la vivienda, pues el nuevo adquirente responderá solidariamente de las deudas impagadas.

El procedimiento es sencillo: el secretario certifica los recibos pendientes con base en los libros contables de la comunidad. Desde el punto de vista fiscal, las certificaciones mencionadas tienen implicaciones directas. La certificación registral es necesaria para acreditar la titularidad a efectos del

Marco legal

El concepto de certificación en el ámbito inmobiliario carece de una definición unitaria en nuestro ordenamiento, pues abarca distintos documentos que acreditan situaciones jurídicas o técnicas. En su vertiente registral, el artículo 222 de la Ley Hipotecaria, aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946, regula la certificación como el medio ordinario de publicidad formal del Registro, permitiendo acreditar el contenido de los asientos. La certificación registral, que puede ser literal o en extracto, sustituye a los libros originales a todos los efectos legales conforme al artículo 225 de la misma Ley. El Código Civil, en su artículo 1462, párrafo segundo, otorga valor de tradición instrumental a la escritura pública, pero no a la mera certificación, salvo que esta incorpore fe pública notarial. En materia de eficiencia energética, el Real Decreto 390/2021, de 1 de junio, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, desarrolla la Directiva 2010/31/UE y derogó el anterior RD 235/2013. Esta certificación es preceptiva para la venta o arrendamiento de inmuebles, bajo sanción administrativa.

Respecto a las certificaciones de deudas en comunidades de propietarios, la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, reformada por la Ley 10/2022, de 14 de junio, exige en su artículo 9.1.h que el propietario que transmita su piso o local debe aportar certificación del secretario con el visto bueno del presidente sobre el estado de deudas con la comunidad. Dicha certificación tiene efectos frente al adquirente si se emite en los cinco días anteriores a la transmisión. En la Región de Murcia, el Decreto 76/2007, de 18 de mayo, regula la cédula de habitabilidad como certificación municipal indispensable para la primera ocupación y transmisión de viviendas, exigiendo su renovación periódica. La jurisprudencia del Tribunal Supremo, en sentencias como la STS 445/2019, de 18 de julio, ha reiterado que la certificación de deuda comunitaria constituye título ejecutivo cuando reúne los requisitos del artículo 517.2.9º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siempre que acredite la liquidación de la deuda y el acuerdo de la junta.

Ejemplos prácticos en Murcia

  • Una familia compró un piso en Murcia capital, en la zona de El Carmen, por 120.000 euros. Al solicitar la hipoteca, el banco exigió la cédula de habitabilidad del inmueble, un certificado legal que acredita que la vivienda reúne las condiciones mínimas de salubridad y superficie. El vendedor no la había tramitado, lo que retrasó la operación dos meses. Finalmente, un arquitecto emitió el certificado tras una inspección que costó 350 euros, y la compra pudo cerrarse. Sin este documento, el banco rechaza la financiación.
  • Una empresa de Cartagena dedicada al alquiler de locales comerciales necesitaba vender uno en la calle Mayor por 250.000 euros. El comprador, un inversor, pidió el certificado de eficiencia energética para evaluar los costes de climatización. La empresa contrató a un técnico que realizó la auditoría y emitió el documento con calificación D, lo que permitió al comprador negociar un descuento del 5% sobre el precio. El certificado, con un coste de 200 euros, es obligatorio para cualquier transmisión y debe estar registrado en la comunidad autónoma.
  • Tras el fallecimiento del propietario de una casa en Lorca, sus herederos iniciaron la aceptación de la herencia. El notario solicitó el certificado de últimas voluntades para confirmar que no existía testamento posterior al registrado. Además, requirieron un certificado de cargas del Registro de la Propiedad para conocer las deudas pendientes. Ambos documentos se obtuvieron en una semana, con un coste total de 40 euros en tasas. Sin ellos, no pudieron inscribir la vivienda a su nombre, valorada en 180.000 euros.

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