Marco jurídico

Certificado de Eficiencia Energética

El Certificado de Eficiencia Energética es, en esencia, el documento oficial que acredita el nivel de eficiencia energética de un inmueble, expresado mediante una escala de letras que va desde la A, para los más eficientes, hasta la G, para los de menor rendimiento, y se encuentra plenamente integrado en el ordenamiento jurídico español desde su implantación obligatoria, inicialmente con el Real Decreto 235/2013 y actualmente bajo el marco del Real Decreto 390/2021, que transpone la Directiva europea 2018/844, de modo que su exigencia no es una recomendación técnica sino un requisito legal de obligado cumplimiento para cualquier operación de compraventa o arrendamiento de viviendas, locales comerciales, oficinas o cualquier edificación existente que se oferte en el mercado, con la única salvedad de aquellos inmuebles excluidos expresamente por la norma, como los monumentos protegidos o los edificios industriales sin uso residencial o terciario.

Este certificado resulta de una relevancia capital para propietarios, compradores, inversores y herederos porque, más allá de ser un mero trámite administrativo, constituye una herramienta que informa sobre el consumo energético previsible del inmueble y, por tanto, sobre los costes de climatización y agua caliente que soportará el usuario, lo que repercute directamente en el valor de mercado del activo y en la rentabilidad de una inversión, hasta el punto de que un inmueble con una calificación energética baja puede experimentar una depreciación significativa o encontrar mayores dificultades para ser vendido o alquilado en un contexto de creciente conciencia ambiental y regulación cada vez más exigente.

En la práctica, el certificado de eficiencia energética aparece de forma habitual en operaciones de compraventa, donde el vendedor está obligado a ponerlo a disposición del comprador y a incluirlo en toda publicidad del inmueble, incluyendo plataformas digitales; en los contratos de arrendamiento, tanto de vivienda como de uso distinto, pues el arrendador debe entregar una copia al inquilino antes de la firma; en los procesos de constitución de hipoteca, donde las entidades financieras suelen solicitar la etiqueta energética como parte de la documentación para la tasación y la concesión del préstamo, al ser un factor que influye en el valor de la garantía; y en las herencias, cuando se transmite la propiedad y el heredero decide vender o alquilar el bien, momento en que deberá disponer de un certificado vigente, pues su validez es de diez años, aunque se recomienda renovarlo antes para reflejar posibles mejoras.

Los profesionales que intervienen en la elaboración y el control del certificado son, en primer lugar, el técnico competente, que debe ser un arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico con la capacitación necesaria, quien realiza la visita al inmueble y emite el documento con el correspondiente registro en el organismo autonómico, mientras que en la fase de la operación inmobiliaria el notario comprueba que el certificado se ha entregado al comprador o arrendatario y se ha incluido en la escritura pública, el registrador de la propiedad lo verifica como parte de la documentación preceptiva en la inscripción cuando la normativa autonómica así lo exige, y el agente inmobiliario tiene la responsabilidad de exhibir la etiqueta en los anuncios y asesorar a las partes sobre su contenido y vigencia.

Un error frecuente que cometen los particulares es pensar que el certificado de eficiencia energética es un mero formulario burocrático sin consecuencias prácticas, cuando su omisión puede acarrear sanciones administrativas que en algunas comunidades autónomas alcanzan los seis mil euros, o que una vez obtenido no necesita actualizarse, siendo que las mejoras realizadas en el inmueble, como el cambio de ventanas o la instalación de una caldera más eficiente, deben reflejarse en un nuevo certificado para que la calificación sea veraz y el propietario pueda aprovechar el potencial incremento de valor; también se confunde con frecuencia la obligación de disponer del certificado con la de tener la etiqueta física colocada en el edificio, cuando la primera es un documento completo y la segunda es un resumen gráfico que debe figurar en el anuncio si se publicita el inmueble, y no en la puerta del edificio como a veces se cree.

Descripción técnica

El Certificado de Eficiencia Energética, una vez establecido su carácter de documento oficial que cuantifica el comportamiento energético del inmueble en una escala de la A a la G, se configura como un requisito preceptivo de carácter administrativo y contractual cuya omisión acarrea consecuencias jurídicas y económicas significativas. Su fundamento normativo principal reside en el Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, modificado posteriormente por el Real Decreto 390/2021, de 1 de junio, que incorpora las exigencias de la Directiva 2010/31/UE y sienta las bases de la futura Directiva EPBD. Este cuerpo reglamentario establece la obligación de poner a disposición del comprador o arrendatario el certificado en toda transmisión o arrendamiento de edificios o unidades inmobiliarias, con las excepciones previstas para monumentos protegidos, lugares de culto, edificios de uso temporal inferior a dos años o viviendas destinadas a uso de temporada, así como ciertos edificios industriales y agrícolas no residenciales con baja demanda energética.

El procedimiento de obtención exige la intervención de un técnico certificador competente, ya sea arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico, según lo dispuesto en el artículo 3 del Real Decreto 235/2013, que deberá realizar una visita al inmueble para recabar datos constructivos, instalaciones de climatización, agua caliente sanitaria e iluminación, y aplicar el método de cálculo reconocido, normalmente el programa CE3X o similar. La documentación requerida incluye, para edificios existentes, el proyecto original si se conserva, facturas de suministros y fotografías, y para obra nueva, el proyecto básico y de ejecución, el certificado de final de obra y el libro del edificio. El certificado obtenido tiene una validez máxima de diez años, salvo que durante ese período se realicen reformas que afecten a la envolvente térmica o a las instalaciones energéticas, lo que obligaría a su actualización, según el artículo 11 del mismo Real Decreto.

Tras su emisión, el propietario debe inscribirlo en el registro autonómico correspondiente, en el caso de la Región de Murcia a través del Registro Único de Certificados de Eficiencia Energética de la Comunidad Autónoma, cumpliendo un plazo de quince días hábiles desde la emisión. Las implicaciones fiscales no son directas en el momento de la obtención del certificado, pues no constituye un hecho imponible del ITP y AJD ni del IAJD. Sin embargo, su contenido influye en la valoración del inmueble a efectos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, ya que los ayuntamientos pueden establecer bonificaciones de hasta el 50% de la cuota del IBI para inmuebles con certificación A o B, conforme al Real Decreto Legislativo 2/2004 que aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. En el ámbito del IRPF, la realización de obras de mejora de la eficiencia energética puede dar derecho a deducciones en la cuota estatal, según lo previsto en el artículo 68 de la Ley 35/2006 del IRPF, siempre que se cuente con un certificado previo y otro posterior que acredite la mejora.

La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, exige en su artículo 14.2 que la entidad financiera entregue al prestatario información precontractual que incluya el certificado de eficiencia energética si este existe, aunque no exige su obtención como condición para la concesión del préstamo. La Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, en su artículo 20.1, obliga al arrendador a presentar el certificado al arrendatario antes de la firma del contrato, siendo nula la cláusula que excluya esta obligación. Frente a terceros, el certificado carece de efectos registrales directos, pues el Registro de la Propiedad no exige su presentación para inscribir la compraventa o la hipoteca. No obstante, la omisión del deber de exhibición y entrega del certificado en operaciones de venta o alquiler constituye una infracción administrativa tipificada en el artículo 19 del Real Decreto 235/2013, sancionable con multas de entre 300 y 6.000 euros según la gravedad, y no anula la operación pero faculta al comprador o arrendatario a reclamar daños y perjuicios por información deficiente.

El Catastro no recoge la etiqueta energética en la actualidad, aunque la normativa autonómica podría avanzar hacia la integración futura. En cuanto a la plusvalía municipal, el certificado carece de relevancia directa, pues el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana se liquida en función del valor catastral del suelo y el período de posesión. Existen dos modalidades sustanciales: el certificado para edificios existentes, que puede obtenerse mediante métodos simplificados y mediciones in situ, y el certificado para obra nueva, que debe basarse en cálculos precisos y formar parte del libro del edificio. En ambos casos, el documento debe

Marco legal

El certificado de eficiencia energética se regula con carácter general por el Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, norma que transpone la Directiva 2010/31/UE. Este real decreto ha sido objeto de una modificación sustancial mediante el Real Decreto 390/2021, de 1 de junio, que actualiza el procedimiento, refuerza las exigencias de información y obliga a indicar la clase energética en toda publicidad de venta o arrendamiento, constituyendo la reforma normativa más relevante posterior a 2018. En el ámbito de los arrendamientos urbanos, el artículo 20.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, exige que el arrendador entregue al arrendatario el certificado de eficiencia energética, sancionando su omisión con la posibilidad de resolución contractual a instancia del arrendatario.

En el marco del Código Civil, aunque no existe un precepto específico para este documento, su entrega se integra en la obligación de información precontractual que deriva del principio de buena fe del artículo 1258, habiendo sido examinada por la jurisprudencia del Tribunal Supremo, que en sentencias como la de 23 de enero de 2020 considera su falta como un defecto en la información esencial que puede afectar al consentimiento. La jurisprudencia menor, por su parte, ha declarado la nulidad de contratos de compraventa cuando se omite dolosamente la calificación energética. En la Región de Murcia, la comunidad autónoma ha desarrollado sus competencias en materia de vivienda a través de la Ley 5/2013, de 11 de junio, de Vivienda de la Región de Murcia, cuyo artículo 17 establece la obligación del vendedor o arrendador de facilitar al adquiriente o arrendatario el certificado de eficiencia energética antes de formalizar el contrato.

Además, el Decreto 56/2016, de 27 de mayo, del Consejo de Gobierno de la Región de Murcia, por el que se regulan los requisitos de eficiencia energética en los edificios, concreta determinados aspectos procedimentales para la tramitación del certificado en el ámbito autonómico, en línea con la normativa básica estatal.

Ejemplos prácticos en Murcia

  • Un matrimonio quiere vender su piso en La Manga del Mar Menor. El comprador solicita el certificado de eficiencia energética antes de firmar el arras. La vivienda, de 80 m² construidos en 1985, obtiene una calificación E. El técnico les cobra 150 euros por la visita y emisión del certificado, válido 10 años. Al tener baja calificación, deciden instalar doble acristalamiento y mejorar el aislamiento de la fachada. Tras las obras, el nuevo certificado sube a C, lo que les permite fijar un precio de venta 8.000 euros superior al inicial.
  • Una empresa constructora en Molina de Segura finaliza una promoción de seis viviendas unifamiliares. Para obtener la licencia de primera ocupación, el ayuntamiento exige el certificado de eficiencia energética de cada vivienda, emitido por un técnico competente. Contratan a un arquitecto que les cobra 200 euros por unidad, total 1.200 euros. Las viviendas obtienen calificación B, lo que supone un plus de valoración. La empresa incluye los certificados en la documentación de la escritura pública de compraventa, según exige el Real Decreto 390/2021, y evita así posibles sanciones administrativas.
  • Una heredera recibe un chalet en Torre-Pacheco tras el fallecimiento de su padre. Para aceptar la herencia y venderlo, el notario le informa de que necesita el certificado de eficiencia energética. Contrata a un ingeniero que lo elabora por 180 euros, obteniendo una calificación D. La vivienda tiene 120 m² con calefacción eléctrica y ventanas de aluminio sin rotura de puente térmico. El certificado se inscribe en el Registro de la Comunidad Autónoma. Al venderla a un inversor por 185.000 euros, entrega el certificado junto al contrato de arras, cumpliendo así la obligación legal de informar sobre el consumo energético real.

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