Marco jurídico

Certificado de Eficiencia Energética

¿Qué significa certificado de eficiencia energética?

Documento oficial que acredita el nivel de eficiencia energética de un inmueble, obligatorio para vender o alquilar viviendas y locales en España.

Este certificado resulta de una relevancia capital para propietarios, compradores, inversores y herederos porque, más allá de ser un mero trámite administrativo, constituye una herramienta que informa sobre el consumo energético previsible del inmueble y, por tanto, sobre los costes de climatización y agua caliente que soportará el usuario, lo que repercute directamente en el valor de mercado del activo y en la rentabilidad de una inversión, hasta el punto de que un inmueble con una calificación energética baja puede experimentar una depreciación significativa o encontrar mayores dificultades para ser vendido o alquilado en un contexto de creciente conciencia ambiental y regulación cada vez más exigente.

En la práctica, el certificado de eficiencia energética aparece de forma habitual en operaciones de compraventa, donde el vendedor está obligado a ponerlo a disposición del comprador y a incluirlo en toda publicidad del inmueble, incluyendo plataformas digitales; en los contratos de arrendamiento, tanto de vivienda como de uso distinto, pues el arrendador debe entregar una copia al inquilino antes de la firma; en los procesos de constitución de hipoteca, donde las entidades financieras suelen solicitar la etiqueta energética como parte de la documentación para la tasación y la concesión del préstamo, al ser un factor que influye en el valor de la garantía; y en las herencias, cuando se transmite la propiedad y el heredero decide vender o alquilar el bien, momento en que deberá disponer de un certificado vigente, pues su validez es de diez años, aunque se recomienda renovarlo antes para reflejar posibles mejoras.

Los profesionales que intervienen en la elaboración y el control del certificado son, en primer lugar, el técnico competente, que debe ser un arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico con la capacitación necesaria, quien realiza la visita al inmueble y emite el documento con el correspondiente registro en el organismo autonómico, mientras que en la fase de la operación inmobiliaria el notario comprueba que el certificado se ha entregado al comprador o arrendatario y se ha incluido en la escritura pública, el registrador de la propiedad lo verifica como parte de la documentación preceptiva en la inscripción cuando la normativa autonómica así lo exige, y el agente inmobiliario tiene la responsabilidad de exhibir la etiqueta en los anuncios y asesorar a las partes sobre su contenido y vigencia.

Un error frecuente que cometen los particulares es pensar que el certificado de eficiencia energética es un mero formulario burocrático sin consecuencias prácticas, cuando su omisión puede acarrear sanciones administrativas que en algunas comunidades autónomas alcanzan los seis mil euros, o que una vez obtenido no necesita actualizarse, siendo que las mejoras realizadas en el inmueble, como el cambio de ventanas o la instalación de una caldera más eficiente, deben reflejarse en un nuevo certificado para que la calificación sea veraz y el propietario pueda aprovechar el potencial incremento de valor; también se confunde con frecuencia la obligación de disponer del certificado con la de tener la etiqueta física colocada en el edificio, cuando la primera es un documento completo y la segunda es un resumen gráfico que debe figurar en el anuncio si se publicita el inmueble, y no en la puerta del edificio como a veces se cree.

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Descripción técnica

El Certificado de Eficiencia Energética, una vez establecido su carácter de documento oficial que cuantifica el comportamiento energético del inmueble en una escala de la A a la G, se configura como un requisito preceptivo de carácter administrativo y contractual cuya omisión acarrea consecuencias jurídicas y económicas significativas. Este cuerpo reglamentario establece la obligación de poner a disposición del comprador o arrendatario el certificado en toda transmisión o arrendamiento de edificios o unidades inmobiliarias, con las excepciones previstas para monumentos protegidos, lugares de culto, edificios de uso temporal inferior a dos años o viviendas destinadas a uso de temporada, así como ciertos edificios industriales y agrícolas no residenciales con baja demanda energética.

La documentación requerida incluye, para edificios existentes, el proyecto original si se conserva, facturas de suministros y fotografías, y para obra nueva, el proyecto básico y de ejecución, el certificado de final de obra y el libro del edificio.

Tras su emisión, el propietario debe inscribirlo en el registro autonómico correspondiente, en el caso de la Región de Murcia a través del Registro Único de Certificados de Eficiencia Energética de la Comunidad Autónoma, cumpliendo un plazo de quince días hábiles desde la emisión. Las implicaciones fiscales no son directas en el momento de la obtención del certificado, pues no constituye un hecho imponible del ITP y AJD ni del IAJD. Sin embargo, su contenido influye en la valoración del inmueble a efectos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, ya que los ayuntamientos pueden establecer bonificaciones de hasta el 50% de la cuota del IBI para inmuebles con certificación A o B, conforme al Real Decreto Legislativo 2/2004 que aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. En el ámbito del IRPF, la realización de obras de mejora de la eficiencia energética puede dar derecho a deducciones en la cuota estatal, según lo previsto en el artículo 68 de la Ley 35/2006 del IRPF, siempre que se cuente con un certificado previo y otro posterior que acredite la mejora.

Frente a terceros, el certificado carece de efectos registrales directos, pues el Registro de la Propiedad no exige su presentación para inscribir la compraventa o la hipoteca.

El Catastro no recoge la etiqueta energética en la actualidad, aunque la normativa autonómica podría avanzar hacia la integración futura. En cuanto a la plusvalía municipal, el certificado carece de relevancia directa, pues el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana se liquida en función del valor catastral del suelo y el período de posesión. Existen dos modalidades sustanciales: el certificado para edificios existentes, que puede obtenerse mediante métodos simplificados y mediciones in situ, y el certificado para obra nueva, que debe basarse en cálculos precisos y formar parte del libro del edificio.

Marco legal

En el alquiler, la obligación de enseñar y entregar el certificado de eficiencia energética al inquilino viene del Real Decreto 390/2021, que regula la certificación energética de los edificios.

Ejemplos prácticos en Murcia

  • Ejemplo hipotético: Usted decide vender su piso en Murcia y, antes de publicar el anuncio, encarga el certificado de eficiencia energética a un técnico competente. La calificación obtenida se incluye en la publicidad de la vivienda. En la firma se entrega una copia al comprador.
  • Ejemplo hipotético: Un propietario de Cartagena va a alquilar un apartamento por primera vez. Antes de enseñarlo encarga el certificado energético para poder mostrarlo a los interesados. Al firmar el contrato entrega una copia al inquilino.
  • Ejemplo hipotético: Unos herederos ponen a la venta una casa antigua en una pedanía de Lorca con ventanas de una sola hoja. El certificado le asigna una letra baja y propone mejoras como cambiar carpinterías y aislar la cubierta. Los compradores tienen en cuenta ese coste al hacer su oferta.

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