Cohecho
El cohecho, en el ordenamiento jurídico español, se define como el delito que comete quien ofrece, da, recibe o solicita un beneficio indebido para favorecer o perjudicar a alguien en el ejercicio de una función pública, y su relevancia para propietarios, compradores, inversores y herederos en el mercado inmobiliario es mucho mayor de lo que suele imaginarse, pues aunque a primera vista pueda parecer un concepto ajeno a las operaciones privadas, en realidad aparece con frecuencia en procedimientos donde interviene la administración o un funcionario público, como la concesión de licencias de obra, las recalificaciones de suelo, los planes urbanísticos, las subastas de bienes públicos o incluso en la tramitación de herencias cuando hay bienes inmuebles sujetos a cargas urbanísticas pendientes. Este delito no se limita al soborno en dinero, sino que también puede adoptar formas más sutiles como regalos, atenciones, viajes o cualquier contraprestación que busque inclinar la decisión discrecional de un funcionario, y en el ámbito inmobiliario suele manifestarse en operaciones donde se necesita acelerar un permiso, obtener una licencia en condiciones favorables o lograr una calificación urbanística que multiplique el valor del terreno.
Los particulares, al no estar familiarizados con los límites legales, pueden incurrir en el error frecuente de pensar que una gestión de cortesía o un pequeño obsequio al técnico municipal o al funcionario encargado de un expediente es una práctica habitual o incluso necesaria para agilizar trámites, sin ser conscientes de que eso puede constituir cohecho, con graves consecuencias penales para ambas partes, tanto para el que ofrece como para el que acepta. En el contexto de una compraventa, por ejemplo, puede darse cuando un comprador ofrece una cantidad extra al tasador para que eleve el valor del inmueble y así obtener una hipoteca mayor, o cuando un inversor trata de influir sobre el arquitecto municipal para que apruebe un proyecto que incumple la normativa urbanística. También en los arrendamientos, aunque menos frecuente, podría surgir si un funcionario público, actuando como arrendador de un inmueble público, recibe una dádiva para adjudicar el contrato a un particular.
Los profesionales que intervienen para prevenir o detectar estas prácticas son varios: el notario, que como fedatario público tiene la obligación de examinar la legalidad del acto y puede negarse a autorizar una escritura si sospecha de irregularidades; el registrador de la propiedad, que califica los títulos y puede rechazar la inscripción si hay indicios de corrupción; el abogado especializado en derecho urbanístico, que asesora sobre la legalidad de los procedimientos; el tasador independiente, cuya objetividad es esencial para evitar valoraciones amañadas; y el agente inmobiliario ético, que debe conocer los límites de la gestión y evitar cualquier práctica que se aproxime al cohecho.
Un matiz crucial que conviene destacar es que el delito no exige que el beneficio se haya materializado ni que la decisión del funcionario sea ilegal en sí misma; basta con que la oferta o solicitud del beneficio indebido se realice con la intención de influir en el ejercicio de la función pública, lo que convierte a esta figura en un riesgo real para quienes, con la intención de agilizar un trámite o mejorar su posición en una negociación, cruzan la línea de la legalidad sin ser plenamente conscientes de las consecuencias.
Para el inversor o el propietario responsable, comprender el cohecho es esencial para proteger su operación, evitar nulidades contractuales, sanciones administrativas o incluso procesos penales, y para ello es recomendable documentar siempre las gestiones, evitar cualquier ofrecimiento de contraprestación personal a funcionarios y buscar asesoramiento profesional antes de iniciar cualquier procedimiento que requiera la intervención de la administración pública, especialmente en operaciones complejas como recalificaciones, grandes promociones o compras de suelo público, donde la tentación de atajar caminos puede ser grande pero también el riesgo de incurrir en un delito que, además de penas de prisión, conlleva la pérdida de la inversión y la inhabilitación para contratar con el sector público.
Descripción técnica
El cohecho, en cuanto delito tipificado en los artículos 419 a 427 del Código Penal, adquiere una dimensión particularmente sensible en el ámbito inmobiliario porque su consumación suele instrumentalizarse a través de actos administrativos o negocios jurídicos que afectan directamente al derecho de propiedad, a la edificabilidad, a la licencia urbanística o a la valoración de un inmueble. Desde la perspectiva del propietario, del comprador o del inversor, lo relevante no es solo la conducta del funcionario que recibe o solicita un beneficio indebido, sino las consecuencias patrimoniales y registrales que derivan de ese acto viciado. El cohecho puede presentarse tanto en su modalidad activa (quien ofrece o da el soborno) como pasiva (quien lo recibe o solicita), y dentro de estas, el Código Penal distingue entre el cohecho propio, cuando el funcionario realiza un acto contrario a los deberes de su cargo a cambio del beneficio, y el cohecho impropio, cuando el acto es conforme a sus deberes pero se retribuye indebidamente su realización.
Esta distinción no es menor en el tráfico inmobiliario, porque determina la gravedad de la nulidad del acto administrativo de soporte y, por tanto, la posibilidad de que terceros adquirentes de buena fe puedan verse perjudicados. En la práctica urbanística, el cohecho suele articularse en torno a la obtención de una licencia de obras, una modificación puntual del planeamiento, una calificación de suelo o una autorización excepcional en suelo no urbanizable. El mecanismo jurídico consiste en que el funcionario público competente –concejal de urbanismo, técnico municipal, secretario o incluso notario o registrador cuando actúan como fedatarios públicos en dicho ejercicio– acepta una dádiva, promesa o retribución para dictar un acto favorable o para omitir un acto debido. La normativa aplicable no se agota en el Código Penal: el artículo 47 de la Ley 39/2015, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, establece que son nulos de pleno derecho los actos administrativos que constituyan infracción penal o se dicten como consecuencia de esta.
De ahí que una licencia obtenida mediante cohecho sea radicalmente nula, con efectos ex tunc, lo que obliga a reponer la situación jurídica anterior y demoler lo construido si fuera el caso, sin derecho a indemnización. El Real Decreto Legislativo 7/2015, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, sanciona además la responsabilidad patrimonial del funcionario y la posible transmisión de esa responsabilidad al particular que participó en el soborno. El procedimiento para hacer valer esta nulidad no tiene un plazo administrativo específico, porque la acción de nulidad es imprescriptible cuando el acto es constitutivo de delito; sin embargo, la vía penal tiene plazos de prescripción que, para el cohecho, oscilan entre los cinco y los diez años según la gravedad de la pena asociada (artículo 131 del Código Penal).
La documentación que suele obrar en estos procedimientos incluye la escritura pública de compraventa o de obra nueva, el acuerdo municipal de concesión de licencia, los informes técnicos, las tasaciones, los contratos privados de intermediación y, por supuesto, los extractos bancarios o cualquier otro medio de prueba que acredite el flujo económico ilícito. Los intervinientes típicos son el funcionario, el particular sobornante, el notario que autorizó la escritura si tuvo conocimiento del vicio, y el registrador de la Propiedad, que puede ver cancelados los asientos practicados cuando la nulidad sea declarada judicialmente. Las implicaciones fiscales del cohecho en el sector inmobiliario son complejas. Si la transacción se declara en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD) o en el Impuesto sobre el Valor Añadido según el régimen de la operación, la posterior nulidad del acto dará derecho a la devolución de las cuotas ingresadas, pero también a un expediente sancionador si se acredita que la base imponible declarada era falsa o que se ocultó el sobreprecio del soborno como parte del precio real. En el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), si la construcción realizada al amparo de la licencia nula se demuele,
Marco legal
El cohecho, como delito de corrupción pública, posee una incidencia directa en el ámbito inmobiliario y urbanístico cuando intervienen funcionarios públicos en operaciones como concesión de licencias, recalificaciones de suelo o contrataciones públicas. Su marco legal se asienta fundamentalmente en la Ley Orgánica 10/1995, de 23 de noviembre, del Código Penal, que en sus artículos 419 a 427 tipifica las distintas modalidades de cohecho, tanto activo como pasivo, diferenciando según la cuantía económica o la naturaleza de la contraprestación. Especial relevancia para el sector inmobiliario tiene el artículo 419, que castiga al funcionario que recibe dádiva o promesa por realizar un acto propio de su cargo, y el artículo 420, que agrava la pena si el acto es ilegal o si el funcionario omite un acto debido. La jurisprudencia del Tribunal Supremo, como la STS 105/2021, de 11 de febrero, ha consolidado la doctrina sobre la irrelevancia de que el funcionario efectivamente ejecute el acto sobornado, bastando la promesa o solicitud.
En la esfera administrativa, la Ley 9/2017, de 8 de noviembre, de Contratos del Sector Público, incorpora en su artículo 64 la obligación de los órganos de contratación de adoptar medidas contra la corrupción, incluyendo el cohecho, y su artículo 71 establece la prohibición de contratar con personas condenadas por este delito. En el ámbito urbanístico, el Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, no tipifica el cohecho pero sí establece en sus artículos 77 a 81 un régimen sancionador que, en casos de infracciones muy graves cometidas por autoridades o funcionarios, puede conllevar responsabilidades penales conexas. Respecto a la normativa autonómica, la Ley 13/2015, de 30 de marzo, de ordenación territorial y urbanística de la Región de Murcia, recoge en su artículo 210 la obligación de los funcionarios de abstenerse en casos de interés personal, pero remite íntegramente al Código Penal para la tipificación del cohecho.
No existen modificaciones normativas significativas posteriores a 2018 que hayan alterado sustancialmente el tratamiento penal del cohecho en el ámbito inmobiliario, si bien la Ley 2/2023, de 20 de febrero, reguladora de la protección de las personas que informen sobre infracciones normativas y de lucha contra la corrupción, ha reforzado los canales de denuncia interna en las administraciones públicas, incluyendo las que gestionan urbanismo y vivienda en la Región de Murcia.
Ejemplos prácticos en Murcia
- Una familia que desea ampliar su vivienda en Murcia capital necesita una licencia de obras que lleva meses paralizada en el Ayuntamiento. Un funcionario les sugiere que, a cambio de 6.000 euros en efectivo, agilizará el expediente en una semana. La familia acepta y entrega el dinero, obteniendo la licencia sin que se revisen los planos. Este pago ilegal constituye cohecho pasivo del funcionario y activo de los compradores, y puede derivar en la nulidad de la licencia y responsabilidad penal para ambas partes.
- Una promotora inmobiliaria en Cartagena pretende construir un edificio de 40 viviendas en un suelo clasificado como no urbanizable. El concejal de Urbanismo, a cambio de 50.000 euros, se compromete a modificar el Plan General para recalificar los terrenos. La empresa abona el soborno mediante facturas falsas de consultoría. El concejal impulsa el cambio normativo, pero la trama es descubierta por la Fiscalía. El cohecho urbanístico anula la recalificación y expone a los responsables a penas de prisión y fuertes multas.
- Un heredero de una parcela rústica en Mazarrón descubre que el Registro de la Propiedad tiene un error en la descripción de los linderos, lo que reduce el valor real de la herencia. Un empleado del Registro le ofrece, por 3.000 euros, modificar los datos sin el procedimiento legal de rectificación. El heredero paga y el registro se altera, perjudicando a los demás coherederos. Esta conducta es un cohecho que vicia la partición hereditaria y puede ser anulada judicialmente, además de constituir delito.
Términos relacionados
- prevaricación
- malversación
- tráfico de influencias
- corrupción urbanística
- soborno
- responsabilidad penal
- funcionario público
- delito urbanístico
- incompatibilidades
- sanción administrativa