Marco jurídico

Comisión de Apertura

La comisión de apertura es una prestación económica que la entidad financiera exige al cliente en el momento de formalizar un préstamo hipotecario o un crédito con garantía inmobiliaria, constituyendo un coste inicial e independiente del tipo de interés y de las cuotas periódicas. En el ordenamiento jurídico español, esta comisión se encuadra dentro de las cláusulas financieras del contrato de préstamo y está sujeta a los requisitos de transparencia y claridad exigidos por la normativa bancaria y la jurisprudencia del Tribunal Supremo, que ha declarado nulas aquellas comisiones de apertura que no se hubieran negociado individualmente o que carecieran de una contraprestación real y verificable por parte del banco. La relevancia de este concepto para propietarios, compradores, inversores y herederos radica en que supone un desembolso inmediato que puede oscilar entre el 0,5% y el 3% del capital prestado, incrementando significativamente el coste total de la operación y afectando a la rentabilidad de una inversión o al presupuesto de una compra.

En una operación típica de compraventa de vivienda con hipoteca, la comisión de apertura aparece en el momento de la firma de la escritura pública ante notario y se abona al banco antes o durante el otorgamiento del préstamo. También se aplica en refinanciaciones, novaciones y subrogaciones hipotecarias, así como en préstamos para la rehabilitación de inmuebles o la adquisición de suelo. En el ámbito de las herencias, cuando un heredero decide subrogarse en la hipoteca existente sobre el bien recibido, la entidad puede cobrar una nueva comisión de apertura si se modifica el titular del préstamo. Aunque no es habitual en arrendamientos ni en operaciones urbanísticas puras, sí aparece cuando un promotor o inversor solicita financiación para un proyecto inmobiliario.

Los profesionales que intervienen en estos procesos incluyen al notario, que da fe de la escritura y advierte sobre la existencia de esta comisión; al registrador de la propiedad, que inscribe el préstamo y verifica las condiciones; al abogado especializado, que asesora sobre la legalidad y transparencia de la cláusula; al tasador, cuyo informe valora el inmueble que garantiza el crédito; y al agente inmobiliario, que orienta al comprador sobre las condiciones del mercado hipotecario. Un error frecuente que cometen los particulares es creer que la comisión de apertura es un gasto unilateral e innegociable, cuando en realidad puede ser objeto de comparación entre entidades y, en algunos casos, de exención si se reúnen ciertos requisitos. Otro equívoco habitual es confundirla con la comisión de estudio o la de cancelación, que responden a servicios distintos. Además, muchos compradores no integran este coste en el cálculo del precio final de la vivienda, lo que puede generar desviaciones presupuestarias.

En Promurcia, como asesoría patrimonial con sede en Murcia, insistimos en que nuestros clientes examinen con detalle la escritura de préstamo y soliciten un desglose claro de todas las comisiones, pues una comisión de apertura mal documentada o excesiva puede dar lugar a reclamaciones judiciales con éxito, especialmente si no se ha informado previamente de su cuantía y de la contraprestación que incluye. Conocer este término es, por tanto, esencial para tomar decisiones financieras informadas y evitar sorpresas en el cierre de cualquier operación inmobiliaria.

Descripción técnica

Tras la definición inicial, es preciso analizar la naturaleza jurídica de la comisión de apertura, que no es un precio por la concesión del préstamo en sentido estricto, sino una prestación que retribuye los servicios de estudio, análisis y administración inicial que la entidad financiera realiza para conceder el crédito con garantía real. La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, en su artículo 14, establece que todas las comisiones, incluida la de apertura, deben ser transparentes, proporcionadas y corresponder a servicios efectivamente prestados por la entidad. La jurisprudencia del Tribunal Supremo, en sentencias como la 705/2015 de 23 de diciembre y la 567/2020 de 28 de octubre, ha declarado que la comisión de apertura no es abusiva per se, siempre que responda a un servicio real y se haya negociado individualmente con el consumidor. El control de transparencia material exige que el banco explique al cliente en qué consisten los servicios retribuidos y la forma de cálculo del importe, no siendo suficiente su mera inclusión en la escritura pública.

El procedimiento de aplicación de la comisión de apertura comienza en el momento de la negociación del préstamo, debiendo la entidad entregar al prestatario la Ficha Europea de Información Normalizada, donde se desglosan todos los costes, incluida esta comisión. Se formaliza en la escritura pública ante notario, que debe dar fe de la voluntad del cliente de aceptar la comisión tras haber recibido la información precontractual. El pago se efectúa generalmente en el acto de la firma, mediante cargo en cuenta o entrega de efectivo, y la entidad emite un recibo o justificante. En cuanto a las modalidades, la comisión de apertura puede ser de importe fijo o porcentual sobre el capital prestado, y algunas entidades la establecen como un porcentaje que oscila entre el 0,5% y el 3% del principal. Existe la distinción entre comisión de apertura en préstamos hipotecarios y la que se aplica en créditos personales o con garantía mobiliaria, aunque la Ley 5/2019 solo regula los primeros.

No debe confundirse la comisión de apertura con la comisión por estudio de viabilidad, que a veces se exige antes de la formalización y que la norma considera también sujeta a control de transparencia, o con la comisión por subrogación o novación, que tienen su propia regulación. Las implicaciones fiscales de la comisión de apertura son relevantes en el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, que grava la primera copia de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria. La base imponible de este impuesto incluye no solo el capital prestado, sino también todos los gastos y comisiones que el prestatario abona al banco, entre ellos la comisión de apertura, según el artículo 29 del Texto Refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1993. Por tanto, el importe de la comisión incrementa el coste total a efectos del IAJD, que debe liquidar el prestatario en el plazo de 30 días hábiles desde la fecha de la escritura, según el artículo 56 del Reglamento de dicho impuesto.

En el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, la comisión de apertura no es deducible para el contribuyente particular en su declaración de renta, ya que se considera un gasto financiero más del préstamo que, salvo que esté vinculado a la adquisición de vivienda habitual con determinadas condiciones (régimen transitorio vigente hasta 2013), no genera derecho a deducción. Respecto al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, la comisión de apertura no tiene incidencia directa, pues este tributo grava la plusvalía generada en la transmisión de inmuebles, no los costes de financiación. La Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos no es directamente aplicable, pues la comisión de apertura es propia de préstamos hipotecarios, no de contratos de arrendamiento. Los efectos frente a terceros de la comisión de apertura son nulos si no consta en la escritura pública inscrita en el Registro de la Propiedad.

El artículo 12 de la Ley Hipotecaria y el artículo 145 de su Reglamento exigen que en la inscripción de la hipoteca se refleje la cuantía total del capital garantizado, intereses y comisiones, incluyendo la de apertura, para que esta quede amparada por la garantía real. Si la comisión no se inscribe, no podrá ser reclamada con preferencia frente a otros acreedores en caso de ejecución hipotecaria o concurso del deudor. En la práctica registral, los registradores verifican que la comisión de apertura esté expresamente recogida en la escritura, con su importe o porcentaje y condiciones de aplicación, para proceder a su inscripción. El Catastro Inmobiliario no interviene en este concepto, pues su competencia se limita a la descripción física, jurídica y económica de los bienes inmuebles. En conclusión, la comisión de apertura debe ser transparente, proporcional y corresponder a un servicio real, bajo sanción de nulidad por abusiva si no supera el control de transparencia material. Su inclusión en la escritura e inscripción registral es esencial para que goce de eficacia frente a terceros y para su correcta consideración en la base imponible del IAJD. El asesoramiento profesional previo es recomendable para evaluar si el importe exigido se ajusta a los estándares de mercado y a la Ley 5/2019, evitando así futuras reclamaciones judiciales.

Marco legal

La comisión de apertura en el ámbito de los préstamos hipotecarios destinados a la adquisición de vivienda se regula principalmente por la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que incorporó al ordenamiento español la Directiva 2014/17/UE. Esta norma, en sus artículos 14 y 15, establece los requisitos de transparencia y evaluación de la solvencia del prestatario, así como el derecho de desistimiento, sin prohibir expresamente la comisión de apertura pero sujetándola a un control de transparencia material como cláusula no negociada individualmente. Con anterioridad, la Ley 2/2009, de 31 de marzo, de contratos de crédito al consumo, resultaba aplicable a operaciones de menor cuantía. El Código Civil, en su artículo 1255, sienta el principio de libertad contractual que permite pactar esta comisión siempre que no sea abusiva.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha sido determinante: en su sentencia 280/2019, de 4 de mayo, y en la sentencia 47/2020, de 23 de enero, el Alto Tribunal declaró que la comisión de apertura no es por sí misma abusiva, pero debe superar el control de transparencia en cuanto a su información y comprensibilidad real para el consumidor, exigiéndose que el banco acredite que el cliente fue informado de su naturaleza y coste de manera clara y destacada. En la Región de Murcia no existe normativa autonómica específica sobre esta comisión, si bien la Ley 7/2004, de 18 de octubre, de vivienda protegida de la Región de Murcia no contiene previsiones al respecto. La modificación normativa más significativa posterior a 2018 es precisamente la entrada en vigor de la Ley 5/2019, que endureció los requisitos precontractuales de información y documentación, reforzando la protección del consumidor. Además, la Orden EHA/2899/2011, de 18 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, sigue vigente en lo no contradicho por la Ley 5/2019.

El control de transparencia, por tanto, se ha convertido en la barrera principal para la validez de la comisión de apertura, debiendo examinarse en cada caso si el consumidor pudo conocer y comprender su alcance económico y jurídico.

Ejemplos prácticos en Murcia

  • En una operación de compraventa en La Manga del Mar Menor, una pareja solicita una hipoteca de 150.000 euros al 80% del valor de tasación. El banco exige una comisión de apertura del 1,5%, es decir, 2.250 euros, que se descuenta del capital prestado. Esta cantidad cubre los gastos de estudio, tasación y análisis de riesgos. Al no disponer de liquidez para ese pago inicial, los compradores renegocian incluir la comisión en el propio préstamo, elevando el capital a 152.250 euros. El notario de Cartagena les advierte que la comisión no es deducible fiscalmente salvo en actividades empresariales.
  • Un empresario de Molina de Segura adquiere una nave industrial en el polígono de Lorca para ampliar su taller de cerámica. Solicita un préstamo hipotecario de 300.000 euros al 70% del valor. La entidad le aplica una comisión de apertura del 2%, que asciende a 6.000 euros. Al tratarse de un bien destinado a actividad económica, el asesor fiscal de Promurcia le indica que esa comisión puede amortizarse como gasto de financiación en el Impuesto de Sociedades. El empresario opta por pagarla al contado para reducir el principal del préstamo y mejorar el flujo de caja a largo plazo.
  • Tres herederos de un piso en el centro de Murcia capital deciden liquidar la comunidad hereditaria mediante la venta del inmueble. El comprador necesita hipoteca y la entidad impone una comisión de apertura del 1,2% sobre 120.000 euros, esto es, 1.440 euros. Los herederos, asesorados por Promurcia, negocian con el banco que la comisión sea asumida por el comprador en la escritura, reduciendo así el precio neto de la venta en esa misma cantidad. El acuerdo se formaliza ante notario en Totana, y la comisión queda reflejada como gasto de formalización de préstamo, no como parte del precio.

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