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Contrato de Opción

El contrato de opción constituye una figura contractual ampliamente utilizada en el derecho inmobiliario español, mediante la cual un sujeto, denominado concedente, otorga a otro, el optante, el derecho exclusivo y temporal a decidir si celebra o no un contrato principal, generalmente de compraventa o arrendamiento. Aunque no cuenta con una regulación específica en el Código Civil, su validez se fundamenta en la autonomía de la voluntad de las partes y ha sido consolidada por la jurisprudencia, siendo frecuente en el tráfico inmobiliario. Para propietarios, compradores, inversores y herederos, este instrumento resulta de especial interés porque permite asegurar un bien inmueble durante un plazo determinado sin asumir la obligación inmediata de adquirirlo o venderlo, ofreciendo flexibilidad en la toma de decisiones. En la práctica, la opción aparece en operaciones de compraventa de viviendas, locales o terrenos, en arrendamientos con opción de compra, en préstamos hipotecarios que incluyen derechos de adquisición futura, y en la planificación de herencias para garantizar la transmisión de patrimonios. También se emplea en el ámbito urbanístico cuando un promotor necesita asegurar un suelo antes de obtener las licencias o permisos oportunos.

En todas estas situaciones, intervienen profesionales como el abogado, que asesora sobre las cláusulas y la redacción del contrato para evitar ambigüedades; el notario, que da fe pública y permite la elevación a escritura pública, requisito recomendable para inscribir la opción en el Registro de la Propiedad; el registrador, que verifica la ausencia de cargas y otorga publicidad frente a terceros; y el agente inmobiliario, que facilita la identificación del bien y la negociación entre las partes. Un error recurrente entre los particulares es confundir la opción con un precontrato o promesa bilateral de compraventa. En la opción, solo el concedente queda obligado a vender si el optante decide ejercer su derecho, mientras que este último puede desistir sin penalización. Asimismo, se suele pensar que la prima abonada por la opción se descuenta automáticamente del precio final en caso de ejecución, lo cual no es automático y debe pactarse expresamente; de lo contrario, la prima se pierde si no se ejercita la opción. Por último, es fundamental que el contrato recoja con claridad el plazo, el precio del derecho y las condiciones del contrato principal, para evitar litigios derivados de interpretaciones dispares.

Descripción técnica

El contrato de opción, como figura preparatoria, se articula en torno a un derecho potestativo concedido al optante, quien durante un plazo prefijado puede decidir unilateralmente la celebración del contrato principal, normalmente una compraventa o un arrendamiento. Aunque el Código Civil no regula esta figura de manera específica, su admisión deriva del principio de autonomía de la voluntad del artículo 1255, y ha sido perfilada por la jurisprudencia del Tribunal Supremo, que exige para su validez la determinación de los elementos esenciales del contrato proyectado: precio, plazo y cosa cierta. El optante adquiere un ius ad rem, un derecho a exigir la prestación de consentimiento del concedente si la opción se ejercita en tiempo y forma, pero mientras no se ejercite, el concedente conserva la titularidad plena del bien. Desde la perspectiva registral, la inscripción de la opción de compra en el Registro de la Propiedad resulta crucial para dotarla de eficacia frente a terceros.

El artículo 14 del Reglamento Hipotecario, en desarrollo de la Ley Hipotecaria de 8 de febrero de 1946, establece los requisitos para que la opción sea inscribible: debe constar en escritura pública, el precio de la opción y el precio de la futura compraventa han de estar determinados, el plazo no puede exceder de diez años, y la finca debe estar perfectamente identificada. Si se cumplen, el optante adquiere una anotación preventiva que le protege frente a posibles transmisiones a terceros adquirentes de buena fe, aunque la práctica habitual de los registradores exige que la opción se configure como un derecho real de adquisición preferente, asimilable a un derecho de tanteo convencional. Sin inscripción, la opción tiene carácter meramente obligacional y el optante solo podrá reclamar daños y perjuicios si el concedente vende el inmueble a otro antes del vencimiento. El procedimiento se inicia con la firma del contrato, que puede ser privado, aunque la escritura pública es recomendable si se pretende la inscripción registral.

Las partes establecen un plazo de vigencia, que suele oscilar entre seis meses y dos años en el ámbito inmobiliario, y una prima o contraprestación que el optante entrega al concedente como precio del derecho. Si el optante decide ejercitar, debe comunicarlo de forma fehaciente dentro del plazo y otorgar simultáneamente el contrato principal, momento en el que la prima se imputa al precio total. Si no ejercita, la prima se pierde en favor del concedente, salvo pacto en contrario, y la opción se extingue automáticamente sin necesidad de resolución judicial. En sus modalidades, cabe distinguir la opción de compra, la más frecuente en el mercado residencial, de la opción de venta, en la que el optante es quien puede forzar la compra al concedente, menos habitual en la práctica. También existe la opción de arrendamiento, regulada implícitamente en el artículo 25 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, que permite que el arrendatario adquiera el derecho a comprar la vivienda alquilada en condiciones prefijadas.

En el ámbito urbanístico, la opción se utiliza en contratos de permuta o en operaciones de gestión de suelo, donde el optante suele ser un promotor que asegura durante un plazo la disponibilidad de un terreno antes de obtener las licencias. Las implicaciones fiscales son relevantes y conviene planificarlas. La prima satisfecha tributa en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, al tipo que corresponda según la comunidad autónoma, actualmente entre el 6% y el 10% en la Región de Murcia, por considerarse una transmisión de un derecho real. Si la opción se documenta en escritura pública notarial, puede generar el IAJD gradual, aunque la práctica habitual es que coexistan ambos gravámenes sobre la prima. En el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, la prima constituye un rendimiento de capital mobili

Marco legal

El contrato de opción carece de regulación específica en nuestro ordenamiento, por lo que su marco legal se construye sobre el principio de autonomía de la voluntad que consagra el artículo 1255 del Código Civil, en relación con las normas generales de las obligaciones y contratos. Su naturaleza jurídica ha sido perfilada por la jurisprudencia del Tribunal Supremo, que lo define como un contrato preparatorio que confiere a una de las partes el derecho potestativo de decidir, dentro de un plazo pactado, la celebración de un contrato principal, normalmente una compraventa. El artículo 1451 del Código Civil, aunque referido al retracto convencional, se aplica analógicamente para sostener la obligatoriedad de la opción, siempre que concurran los requisitos del artículo 1261: consentimiento, objeto y causa. Respecto a la forma, el artículo 1280 del Código Civil exige documento público cuando la opción recaiga sobre bienes inmuebles y se pretenda su inscripción registral.

En el ámbito hipotecario, el artículo 14 de la Ley Hipotecaria permite inscribir la opción de compra siempre que conste en escritura pública y se determine el plazo y el precio o las bases para fijarlo, conforme a la doctrina de las resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado. La jurisprudencia más relevante, entre otras las sentencias del Tribunal Supremo de 10 de junio de 1996 y 20 de mayo de 2008, insiste en la necesidad de que el precio esté fijado o sea determinable sin necesidad de nuevo convenio, so pena de nulidad por indeterminación del objeto. En la Región de Murcia no existe normativa autonómica específica que modifique el régimen general, aunque la Ley 13/2015, de 30 de marzo, de ordenación territorial y urbanística, puede incidir en opciones sobre suelo cuando se vinculen a plazos de edificación. Tras 2018, la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, no afecta directamente a la opción, pero sí a las garantías que puedan articularse mediante este contrato si se vincula a un préstamo hipotecario.

Por último, si la opción recae sobre un arrendamiento, el artículo 19 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, establece límites a su duración en vivienda habitual, aunque permite pacto en contrario dentro del plazo legal mínimo. La seguridad jurídica del contrato de opción exige formalización en escritura pública e inscripción registral para lograr oponibilidad frente a terceros adquirentes.

Ejemplos prácticos en Murcia

  • Ejemplo 1. Un matrimonio residente en Murcia capital desea comprar un piso de 200.000 euros en la zona de El Carmen, pero necesita vender su vivienda actual en Espinardo antes de formalizar la compraventa. Para no perder la oportunidad, pagan al vendedor una prima de 6.000 euros por un contrato de opción de compra con plazo de seis meses. Durante ese periodo, el vendedor no puede vender el piso a otro interesado. Si finalmente el matrimonio consigue vender su piso, ejercerán la opción y descontarán la prima del precio total.
  • Ejemplo 2. Una empresa hortofrutícola de Torre-Pacheco quiere adquirir una nave industrial en el polígono de Los Cipreses por 350.000 euros, pero está pendiente de cerrar una línea de financiación ICO que tardará doce meses en aprobarse. Para asegurar la compra, negocia una opción de compra y abona al vendedor una prima no reintegrable de 10.500 euros. Si la financiación se aprueba, ejercerá la opción y pagará el resto. En caso contrario, perderá la prima, pero evitará comprar un inmueble que no puede pagar. El vendedor, por su parte, garantiza la exclusividad.
  • Ejemplo 3. Tras el fallecimiento de su padre en Cartagena, dos hermanos heredan una parcela urbana valorada en 160.000 euros en Los Dolores. Uno de ellos desea vender su mitad para liquidar deudas, pero el otro prefiere esperar un año. Un inversor ofrece 80.000 euros por la mitad del heredero vendedor, pero este solo puede transmitirla si el copropietario no ejerce su derecho de retracto. Firman un contrato de opción de compra: el inversor paga 4.000 euros de prima y espera seis meses. Si el copropietario no compra, el inversor ejercerá la opción.

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