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Contrato de Opción

¿Qué significa contrato de opción?

El contrato de opción concede a una persona el derecho a decidir, dentro de un plazo, si compra un bien por un precio ya fijado; si lo ejerce, el vendedor queda obligado. Para inscribirlo, el plazo no puede pasar de cuatro años, salvo en el alquiler con opción (artículo 14 del Reglamento Hipotecario).

¿Qué es un contrato de opción? Es un acuerdo por el que el propietario de un bien concede a otra persona, el optante, el derecho a decidir si lo compra, dentro de un plazo y por un precio que quedan fijados desde el principio. El Diccionario panhispánico del español jurídico define la opción de compra como la «facultad atribuida contractualmente a una de las partes de decidir la compra de un bien de forma vinculante para el vendedor».

La clave está en que solo el optante decide. El propietario ya ha dado su consentimiento y no puede echarse atrás durante el plazo; el optante puede comprar o dejar pasar el plazo. Por eso es frecuente que pague una prima por ese derecho.

El Código Civil no regula la opción de compra como contrato propio; se admite por la libertad de pactos (artículo 1255). Su inscripción en el Registro de la Propiedad sí está regulada, en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario. Es la misma figura que se usa en el alquiler con opción a compra.

Descripción técnica

- Elementos: el bien, el precio de compra, el plazo para ejercer la opción y, si se pacta, la prima. Conviene fijar también cómo se comunica el ejercicio y cuándo se firmará la escritura. - Diferencias: en la promesa de compraventa ambas partes pueden exigir el cumplimiento (artículo 1451 del Código Civil); en la opción solo decide el optante. Las arras se entregan en una compraventa ya acordada (artículo 1454). - Inscripción: es inscribible si hay convenio expreso para inscribirla, precio de compra y, en su caso, prima, y un plazo que no puede exceder de cuatro años. En el arriendo con opción de compra, la opción puede durar todo el arrendamiento, pero caduca necesariamente si el contrato se prorroga de forma tácita o legal (artículo 14 del Reglamento Hipotecario). - Impuestos: la opción se equipara al contrato al que se refiere. La base es la prima pactada y, si no la hay o es menor, el 5 % de la base del contrato (artículo 14.2 del texto refundido de la Ley del ITP y AJD). Si la concede un empresario o profesional en su actividad, por regla general no tributa por transmisiones patrimoniales onerosas (artículo 7.5), salvo las excepciones de ese artículo para inmuebles exentos de IVA. - Vivienda alquilada: si el derecho del propietario se resuelve porque un tercero ejercita una opción de compra durante los cinco primeros años del alquiler, o siete si el arrendador es persona jurídica, el inquilino puede seguir en la vivienda hasta cumplir ese plazo (artículo 13.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).

Marco legal

Código Civil: artículo 1255 (libertad de pactos, base de la opción), artículo 1451 (promesa de vender o comprar) y artículo 1454 (arras). Reglamento Hipotecario: artículo 14 (inscripción de la opción y plazo máximo de cuatro años, o el del arrendamiento). Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados: artículos 14.2 y 7.5. Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos: artículo 13.1 (efecto sobre el alquiler de vivienda del ejercicio de una opción de compra).

Ejemplos prácticos en Murcia

  • Ejemplo hipotético: un inversor quiere comprar un solar en Alcantarilla, pero necesita unos meses para conseguir la financiación. Firma una opción de compra de seis meses, con el precio fijado y una prima, y la inscribe en el Registro para que el propietario no pueda vender a otro con efectos frente a él.
  • Ejemplo hipotético: el optante deja pasar el plazo sin ejercer la opción. El propietario recupera la libertad de vender y, si así se pactó, se queda con la prima.
  • Ejemplo hipotético: una opción de compra se pacta por seis años y se quiere inscribir. Como no va unida a un arrendamiento, el plazo máximo para inscribirla es de cuatro años (artículo 14 del Reglamento Hipotecario).

Preguntas frecuentes

¿Qué es un contrato de opción?

Es el acuerdo por el que el propietario concede a otra persona el derecho a decidir, dentro de un plazo, si compra un bien por un precio ya fijado. Si el optante ejerce la opción, el propietario queda obligado a vender.

¿Qué significa opción de compra?

Es la facultad atribuida en un contrato a una de las partes de decidir la compra de un bien de forma vinculante para el vendedor (Diccionario panhispánico del español jurídico).

¿Cuánto puede durar una opción de compra?

Lo que se pacte. Pero para inscribirla en el Registro de la Propiedad el plazo no puede exceder de cuatro años; si va unida a un alquiler, puede durar todo el arrendamiento, aunque caduca si este se prorroga (artículo 14 del Reglamento Hipotecario).

¿Qué diferencia hay entre opción de compra y arras?

En la opción solo el optante decide si compra. Con las arras la compraventa ya está acordada; si son penitenciales, cualquiera puede desistir: el comprador perdiéndolas y el vendedor devolviéndolas duplicadas (artículo 1454 del Código Civil).

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Fuentes y referencias

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