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Contrato Privado

El contrato privado es en el ordenamiento jurídico español un acuerdo de voluntades entre dos o más partes que genera obligaciones y derechos sin que resulte necesaria la intervención inicial de un fedatario público como el notario, encontrando su fundamento en el principio de libertad de forma del artículo 1278 del Código Civil, que reconoce validez a los contratos cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado siempre que concurran los requisitos esenciales de consentimiento, objeto y causa. Esta figura posee una trascendencia práctica fundamental en el mercado inmobiliario español, pues constituye el instrumento habitual para fijar los términos de una operación antes de su elevación a escritura pública, siendo el primer documento jurídico que refleja la voluntad de las partes.

Para propietarios que venden un inmueble, compradores que reservan una vivienda, inversores que adquieren carteras de activos o herederos que distribuyen bienes, el contrato privado aparece en innumerables operaciones: compraventa de inmuebles, donde suele adoptar la forma de arras penitenciales o señal; arrendamientos, donde es el documento principal que regula la relación entre arrendador y arrendatario; opciones de compra sobre terrenos o viviendas; permutas de suelo por obra futura en el ámbito urbanístico; y acuerdos de herencia como el cuaderno particional firmado por los herederos antes de la partición notarial. Los profesionales que intervienen en su elaboración y análisis incluyen al abogado especializado en derecho inmobiliario, que redacta cláusulas y asesora sobre riesgos fiscales y jurídicos, al agente inmobiliario que negocia y gestiona el acuerdo, y al notario que al final del proceso lo eleva a público para dar fe de la fecha, la identidad y la capacidad de los contratantes, momento en que se produce la transmisión efectiva del dominio.

El registrador de la propiedad solo interviene después, al inscribir la escritura pública, salvo supuestos excepcionales como ciertos contratos de arrendamiento con opción de compra que pueden acceder al Registro mediante anotación preventiva. Los tasadores inmobiliarios también pueden requerir el contrato privado como prueba del precio de adquisición en una tasación hipotecaria. Uno de los errores más frecuentes que cometen los particulares consiste en creer que la firma de un contrato privado de compraventa transfiere automáticamente la propiedad del inmueble, cuando en realidad hasta que no se otorga la correspondiente escritura pública y se inscribe en el Registro de la Propiedad, el comprador solo ostenta un derecho personal o de crédito frente al vendedor, no un derecho real sobre la finca. Otro equívoco habitual es confundir las arras penitenciales, que permiten a cualquiera de las partes desistir del contrato privado pagando una penalización, con las arras confirmatorias o las arras penales, cuyos efectos jurídicos son notablemente distintos y pueden dar lugar a reclamaciones judiciales si se aplican incorrectamente.

Por todo ello, el contrato privado es un documento de gran utilidad práctica pero que debe manejarse con pleno conocimiento de sus límites y de la necesidad de su formalización pública posterior, de modo que cada paso desde el acuerdo inicial hasta la inscripción registral se realice con la máxima seguridad jurídica.

Descripción técnica

El contrato privado de compraventa de inmuebles, pese a su validez sustancial, presenta una eficacia limitada frente a terceros si no se eleva a escritura pública. Conforme al artículo 1278 del Código Civil, los contratos serán obligatorios cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, siempre que concurran consentimiento, objeto y causa. No obstante, el artículo 1279 del mismo cuerpo legal dispone que si la ley exigiere el otorgamiento de escritura pública u otra forma especial para que el contrato produzca efectos frente a terceros, los contratantes podrán compelerse recíprocamente a llenar aquella forma desde que hubiere intervenido el consentimiento y demás requisitos necesarios para su validez. Esta doble dimensión distingue entre la perfección del negocio jurídico y su oponibilidad a terceros adquirentes o acreedores. La tradición instrumental, entendida como la entrega del título público, es necesaria para acceder al Registro de la Propiedad, que otorga publicidad material y protección registral conforme al artículo 34 de la Ley Hipotecaria, texto refundido aprobado por Decreto de 8 de febrero de 1946.

Un contrato privado no inscrito no es oponible a un tercero hipotecario que haya inscrito su derecho de buena fe, a título oneroso y del traficante jurídico, según jurisprudencia reiterada del Tribunal Supremo. En el ámbito del arrendamiento urbano, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos establece que el contrato de arrendamiento de vivienda puede celebrarse verbalmente o por escrito, pero para que sea oponible a un tercer adquirente que inscriba su dominio en el Registro, el arrendamiento debe constar en escritura pública e inscribirse en el Registro, según el artículo 14 de la LAU. De lo contrario, el adquirente de

Marco legal

El contrato privado, en el ámbito inmobiliario, encuentra su principal fundamento normativo en el Código Civil, que lo regula como fuente de obligaciones. Los artículos 1254 y siguientes establecen el principio de autonomía de la voluntad, permitiendo que las partes se obliguen sin necesidad de forma escrita, salvo que la ley exija un requisito específico. En particular, el artículo 1278 consagra la libertad de forma, mientras que el artículo 1279 impone la obligación de elevar a documento público cuando la ley lo exija para la transmisión de derechos reales sobre inmuebles, como sucede con el artículo 1280, que requiere escritura pública para los contratos que tengan por objeto la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales. No obstante, el contrato privado es plenamente válido y eficaz entre las partes, generando obligaciones exigibles, aunque no sea título inscribible en el Registro de la Propiedad. La jurisprudencia del Tribunal Supremo, en sentencias como la de 24 de abril de 2015, ha reiterado que el contrato privado de compraventa de inmueble produce efectos traslativos del dominio entre los contratantes, sin perjuicio de su falta de eficacia frente a terceros.

La Ley Hipotecaria, en sus artículos 2 y 3, exige documento público para acceder al Registro, por lo que el contrato privado no permite la inscripción. En la legislación autonómica de la Región de Murcia, la Ley 5/2015, de 27 de marzo, de Vivienda, no altera este régimen general, limitándose a regular aspectos de fomento y protección de la vivienda. No ha habido modificaciones normativas significativas posteriores a 2018 que afecten directamente al contrato privado, si bien la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de protección de los consumidores, ha incidido en los contratos celebrados con consumidores, reforzando las obligaciones de información previa, pero sin alterar los efectos jurídicos del contrato privado como título obligacional.

Ejemplos prácticos en Murcia

  • Una pareja compra una vivienda de segunda mano en Murcia capital por 120.000 euros mediante contrato privado de compraventa con arras. Firman un documento donde se comprometen a pagar 6.000 euros como señal, estableciendo que si el vendedor desiste deberá devolver el doble y si los compradores desisten perderán la cantidad entregada. El contrato fija un plazo de 60 días para la firma de la escritura pública ante notario. Mientras tanto, la vivienda queda reservada y las partes se obligan a no negociar con terceros. Es un mecanismo habitual para asegurar la operación sin esperar a la hipoteca.
  • Tras el fallecimiento del padre en Lorca, tres hermanos heredan una parcela rústica valorada en 200.000 euros. Dos de ellos quieren vender sus partes al tercero, que desea quedarse el terreno para explotarlo. Suscriben un contrato privado de compraventa de cuotas hereditarias por 66.666 euros cada una, con pago aplazado en 12 mensualidades sin intereses. El documento recoge la descripción del inmueble, la aceptación tácita de la herencia y el compromiso de formalizar la escritura pública una vez se aprueben las particiones. Así evitan costes notariales inmediatos y formalizan la transmisión entre particulares.
  • Una promotora de Torre-Pacheco firma un contrato privado de opción de compra con un agricultor sobre una finca de 10.000 metros cuadrados para desarrollar un polígono industrial. El agricultor concede una opción por 18 meses a cambio de una prima de 30.000 euros no reembolsable, y se fija un precio de ejercicio de 300.000 euros. Si la promotora consigue la licencia urbanística, ejecutará la compra; si no, perderá la prima. El contrato regula las condiciones de desistimiento, la posibilidad de prórroga y la inscripción en el Registro de la Propiedad para evitar que el dueño venda a otro.

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