Crédito
¿Qué significa crédito?
El crédito es una operación financiera por la que una entidad pone a disposición de una persona una cantidad de dinero para su uso y devolución posterior, generalmente con intereses.
El crédito, en el ordenamiento jurídico español y en el mercado inmobiliario, es la operación financiera mediante la cual una entidad, generalmente un banco o caja de ahorros, pone a disposición de un particular o de una sociedad una cantidad determinada de dinero, con la obligación de devolverla en un plazo acordado y, normalmente, con el pago de unos intereses que retribuyen la concesión del capital. Esta definición, que parece sencilla, encierra una enorme complejidad cuando se aplica a operaciones sobre bienes inmuebles, porque el crédito no es un mero préstamo de consumo, sino que se convierte en el vehículo financiero que permite la adquisición, la promoción, la rehabilitación o la explotación de propiedades. Para propietarios que quieren vender, para compradores que necesitan financiación, para inversores que buscan apalancarse y para herederos que deben afrontar el pago de impuestos o cargas, entender cómo funciona realmente el crédito y cuáles son sus implicaciones jurídicas puede marcar la diferencia entre una operación rentable y un problema patrimonial de difícil solución.
En el ámbito inmobiliario, el crédito aparece de forma casi constante: en la compraventa con hipoteca, donde el banco adelanta el precio y el comprador devuelve en cuotas; en la financiación de promociones urbanísticas o rehabilitaciones de edificios; en las herencias, cuando se necesita liquidez para pagar el Impuesto de Sucesiones o para compensar a otros herederos sin tener que vender el inmueble; en los arrendamientos, cuando se constituyen fianzas o avales bancarios; e incluso en operaciones urbanísticas, donde los créditos pueden asegurar la ejecución de obras o el cumplimiento de deberes de cesión de suelo. En todas estas situaciones intervienen profesionales especializados: el notario autoriza la escritura de préstamo con garantía hipotecaria y da fe de la realidad del crédito; el registrador de la propiedad inscribe la hipoteca para hacerla oponible a terceros; el abogado asesora sobre las cláusulas contractuales, posibles abusos o ejecuciones; el tasador valora el inmueble para determinar el límite del crédito concedido; y el agente inmobiliario facilita la operación y orienta sobre las condiciones de mercado.
Uno de los errores más frecuentes entre los particulares es confundir el crédito con un préstamo o, peor aún, creer que la concesión de un crédito implica tener garantizada la disponibilidad total del dinero en cualquier momento, cuando en realidad las entidades suelen establecer condiciones de disposición, plazos de cancelación y, en el caso de las pólizas de crédito, la obligación de amortizar periódicamente el saldo dispuesto. También es común pensar que la concesión del crédito equivale a la seguridad de la operación, sin reparar en que el banco puede denegar la disposición si la situación patrimonial del cliente se deteriora o si la tasación del inmueble baja. Por eso, en Promurcia insistimos en que el crédito no es solo una cifra en un contrato, sino un instrumento jurídico-financiero que debe analizarse con detalle, especialmente en su vinculación con la garantía hipotecaria, los intereses, las comisiones y los plazos, porque de su correcta estructuración depende la viabilidad de la inversión y la protección del patrimonio familiar.
Descripción técnica
El crédito inmobiliario se articula en el derecho español a través del contrato de préstamo hipotecario, figura que, pese a su denominación habitual, combina un préstamo en sentido estricto con una garantía real. En el mercado residencial la práctica totalidad de las operaciones se documentan como préstamo hipotecario, en el que la entidad financiera entrega el importe en el momento del otorgamiento de la escritura pública y el prestatario se obliga a devolverlo en cuotas periódicas.
La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, constituye la norma fundamental que unifica la protección del prestatario persona física, estableciendo obligaciones precontractuales detalladas, plazos de reflexión mínimos de diez días naturales desde la entrega de la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), así como un régimen específico de comisiones por reembolso anticipado, subrogación y vencimiento anticipado. Una vez aprobada la operación, se formaliza en escritura pública ante notario. La escritura debe contener, entre otros extremos, la identificación de las partes, la descripción de la finca registral, el capital prestado o crédito concedido, el plazo, los intereses ordinarios y moratorios, y las condiciones de disposición y amortización.
La inscripción determina la preferencia del derecho real de hipoteca sobre cualquier otro gravamen posterior, salvo las excepciones legales como los créditos de la Seguridad Social o la Hacienda Pública. La cancelación de la hipoteca se produce una vez extinguido el crédito, mediante escritura de cancelación que debe inscribirse igualmente en el Registro. En cuanto a las modalidades, cabe diferenciar entre el préstamo hipotecario clásico, en el que el prestatario recibe la totalidad del capital desde el inicio, y el crédito hipotecario, menos frecuente en la adquisición de vivienda, que permite disposiciones parciales y reintegros dentro de un límite. Asimismo, existen los préstamos multidivisa, con riesgo de tipo de cambio, y los hipotecarios inversos, dirigidos a personas mayores que pretenden obtener liquidez sin perder la posesión del inmueble. Las implicaciones fiscales son relevantes desde la perspectiva del prestatario.
La constitución del préstamo hipotecario está sujeta al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD) en su modalidad de documentos notariales, siendo sujeto pasivo el prestatario según la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (Real Decreto Legislativo 1/1993). El tipo impositivo varía por comunidad autónoma; en la Región de Murcia se aplica el tipo general del 1,5 por ciento sobre la base imponible del capital prestado o del crédito concedido. Además, la adquisición del inmueble puede generar el pago del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) si se trata de vivienda usada, o del IVA si es de obra nueva, pero estos impuestos son independientes del crédito. En el ámbito del IRPF, hasta 2012 existió la deducción por inversión en vivienda habitual aplicable a los intereses satisfechos, que se mantiene para los contribuyentes que la hubieran disfrutado en ejercicios anteriores en régimen transitorio. La plusvalía municipal (IIVTNU) no grava directamente el crédito, sino la transmisión onerosa del inmueble.
Marco legal
La regulación básica está en la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
Ejemplos prácticos en Murcia
- Don Antonio, propietario de un piso en la calle Platería de Murcia capital, decidió venderlo para liquidar la herencia familiar. Un comprador joven solicitó un crédito hipotecario de 95.000 euros al 80% del valor de tasación, fijado en 118.750 euros. La entidad bancaria de la avenida de la Constitución aprobó la operación tras verificar los ingresos del comprador, que trabaja en una empresa de tecnología en Molina de Segura. Don Antonio recibió el pago directamente en su cuenta, cerrando la partición hereditaria sin necesidad de esperar a la venta al contado.
- La constructora Hermanos Jiménez necesitaba financiación para iniciar la promoción de 12 viviendas adosadas en Torre-Pacheco. Solicitó un crédito promotor de 480.000 euros al Banco Sabadell, con garantía hipotecaria sobre el suelo y el proyecto ya licenciado. El crédito se concedió en dos tramos: el primero de 300.000 euros para la cimentación y el segundo de 180.000 euros para la estructura. A medida que vendían las viviendas finalistas, con precios de venta que oscilaban entre 180.000 y 220.000 euros, iban amortizando el crédito de forma anticipada, reduciendo intereses.
- María heredó una vivienda en la pedanía de El Bohío, en Cartagena, pero carecía de liquidez para pagar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, que ascendía a 22.300 euros. Solicitó un crédito hipotecario inverso sobre la propia vivienda, valorada en 150.000 euros, con la entidad Cajamar en su oficina de la calle Mayor. El crédito le permitió disponer de 40.000 euros de forma inmediata, sin necesidad de vender la casa. María disfruta ahora de la vivienda mientras paga solo los intereses trimestralmente, y el capital se reembolsará con la futura venta por parte de sus hijos.
Términos relacionados
- préstamo hipotecario
- línea de crédito
- interés
- amortización
- deudor
- acreedor
- garantía
- capital pendiente
- morosidad
- tasación