Marco jurídico

Dación en Pago

La dación en pago es una figura jurídica mediante la cual el deudor transmite la propiedad de un bien, normalmente un inmueble, a su acreedor para saldar total o parcialmente una deuda pendiente, operación que en el ordenamiento español encuentra su fundamento en la libertad de pacto recogida en el Código Civil y ha sido perfilada por la jurisprudencia y la práctica notarial, sin que exista una regulación sistemática que la defina de manera unitaria, lo que obliga a analizar cada caso concreto a la luz de los principios generales del derecho de obligaciones y contratos. Este mecanismo resulta especialmente relevante para propietarios que afrontan dificultades financieras y buscan evitar el impago y sus consecuencias ejecutivas, para compradores que adquieren inmuebles previamente afectados por acuerdos de este tipo y necesitan conocer si subsisten cargas o deudas residuales, para inversores que reestructuran carteras crediticias o adquieren activos problemáticos, y para herederos que reciben bienes gravados con hipotecas u otras obligaciones cuyo cumplimiento puede canalizarse mediante esta vía.

En la práctica, la dación en pago aparece con frecuencia en el ámbito hipotecario como alternativa negociada ante la imposibilidad de atender las cuotas del préstamo, pero también se presenta en compraventas donde el precio se compensa con una deuda previa del vendedor, en herencias para liquidar legados o satisfacer derechos de los herederos, en arrendamientos con opción de compra cuando el inquilino decide entregar el inmueble para saldar rentas impagadas, y en operaciones urbanísticas como forma de pago de cargas de cesión o compensaciones económicas derivadas del planeamiento. La intervención de profesionales es habitual y necesaria: el notario eleva a público el acuerdo y da fe de la transmisión, el registrador de la propiedad inscribe el cambio de titularidad y cancela las cargas que se extingan, el abogado asesora sobre las consecuencias jurídicas y fiscales de la operación, el tasador valora el inmueble para determinar si su precio de mercado cubre el importe adeudado, y el agente inmobiliario puede facilitar la gestión cuando existe un componente de comercialización del activo.

Un error frecuente entre particulares consiste en pensar que la entrega del bien extingue automáticamente la deuda en su totalidad, pero en España, salvo pacto expreso en contrario, si el valor del inmueble es inferior al saldo pendiente, el acreedor puede reclamar la diferencia, lo que convierte esta figura en un instrumento que requiere negociación cuidadosa y asesoramiento previo. Además, conviene no confundir la dación en pago con la cesión de bienes para el pago de deudas, figura distinta en la que el deudor entrega los bienes al acreedor para que este los liquide y cobre la deuda con el producto obtenido, asumiendo el riesgo de que la venta no cubra el importe íntegro. En Promurcia analizamos cada situación con la precisión que exige una operación de este calado, evaluando las alternativas existentes y las implicaciones fiscales, registrales y sucesorias que puedan afectar a propietarios, compradores o herederos.

Descripción técnica

La dación en pago, aunque no cuenta con una regulación sistemática en el Código Civil, se incardina en el artículo 1157, que define el pago como el cumplimiento de una obligación, y en el principio de libertad contractual del artículo 1255, que permite a las partes acordar una prestación distinta a la inicialmente debida para extinguir la deuda. Desde una perspectiva técnica, la dación en pago de un inmueble constituye una transmisión onerosa a título de pago: el deudor entrega la propiedad del bien a cambio de la cancelación total o parcial de la deuda, y el acreedor recibe el activo como satisfacción de su crédito. Esta operación se formaliza necesariamente en escritura pública ante notario, requisito de forma para que el título sea inscribible en el Registro de la Propiedad conforme al artículo 2 de la Ley Hipotecaria (Decreto de 8 de febrero de 1946), y para que el acreedor adquiera la propiedad con plenos efectos frente a terceros.

El procedimiento típico se inicia con un acuerdo entre deudor y acreedor, que debe constar por escrito y especificar el inmueble, el importe de la deuda pendiente y el valor que las partes atribuyen al bien a efectos de saldo. No existe un plazo legal prefijado para la formalización, pero una vez pactado, se requiere la obtención de una nota simple registral actualizada para conocer cargas y gravámenes, así como la liquidación de los impuestos correspondientes. Los intervinientes son el deudor transmitente, el acreedor adquirente y, en su caso, el notario que autoriza la escritura. Cuando la dación afecta a un préstamo hipotecario, es práctica habitual que la escritura recoja la cancelación simultánea de la hipoteca que grava el inmueble, operación que se inscribe en el Registro de la Propiedad mediante el asiento de cancelación, quedando la deuda extinguida y el acreedor como nuevo propietario libre de cargas.

La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, no introduce un derecho automático del deudor a la dación en pago, pero sí impone a las entidades financieras la obligación de informar sobre la posibilidad de acordarla voluntariamente, especialmente en situaciones de insolvencia sobrevenida (artículos 12, 13 y 14). Asimismo, el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios, contempla la dación en pago dentro del código de buenas prácticas, aunque solo como mecanismo voluntario para deudores en riesgo de desahucio y siempre que el inmueble constituya su residencia habitual. Desde la perspectiva fiscal, la dación en pago desencadena varias obligaciones tributarias. En el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP-AJD), la transmisión del inmueble está sujeta a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas (artículo 7.1 del Texto Refundido aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1993), con un tipo impositivo autonómico que en la Región de Murcia es actualmente del 8 por ciento para inmuebles, si bien pueden aplicarse tipos reducidos en ciertos supuestos.

Si la dación se realiza como consecuencia de un procedimiento judicial o notarial de ejecución, podría entenderse sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido en la transmisión de suelo edificable, aunque lo habitual es que sea ITP por tratarse de segundas entregas o inmuebles usados. Además, la escritura pública documenta el acto y, al ser inscribible, genera el gravamen de Actos Jurídicos Documentados (artículo 31 del mismo texto refundido), cuantía fija autonómica por la cuota variable si el sujeto pasivo es el adquirente y el documento reúne los requisitos de inscribibilidad. El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido como plusvalía municipal, grava el incremento del valor del suelo producido durante el período de tenencia del deudor. La base imponible se calcula conforme a los artículos 104 a 110 del Real Decreto Legislativo 2/2004, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, teniendo en cuenta el valor catastral del terreno y el número de años de posesión.

El deudor es el sujeto pasivo del impuesto, salvo que se pacte otra cosa en el acuerdo de dación. En el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IR

Marco legal

La dación en pago, como figura jurídica por la cual el deudor transmite al acreedor la propiedad de un bien en sustitución del cumplimiento de una obligación dineraria, carece de una regulación específica en nuestro ordenamiento, integrándose en el marco general de las obligaciones y contratos del Código Civil. Su fundamento se encuentra en el artículo 1156 del Código Civil, que enumera las causas de extinción de las obligaciones, entre ellas el pago o cumplimiento, y en el artículo 1166 del mismo cuerpo legal, que establece el principio de identidad del pago. La dación en pago opera como un convenio extintivo novatorio, admitido por la jurisprudencia del Tribunal Supremo, cuyo criterio consolidado, recogido en sentencias como la STS de 10 de febrero de 2017, la considera una modalidad de pago por cesión de bienes, siempre que exista consentimiento del acreedor. En el ámbito hipotecario, el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, introdujo un Código de Buenas Prácticas que prevé la dación en pago como medida voluntaria para deudores en situación de especial vulnerabilidad.

Esta normativa fue desarrollada por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, y posteriormente modificada por el Real Decreto-ley 5/2023, de 28 de junio, que amplió los umbrales de renta para acceder a estas medidas y extendió sus efectos a ciertos avalistas. La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, no regula directamente la dación en pago, pero refuerza los mecanismos de transparencia y protección del prestatario. No existe una normativa autonómica específica en la Región de Murcia que regule la dación en pago, si bien el Decreto Legislativo 1/2005, de 10 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo de la Región de Murcia, establece el régimen urbanístico de los bienes inmuebles que pudieran ser objeto de transmisión, sin particularidades sobre esta figura. Las modificaciones normativas más significativas posteriores a 2018 se centran en el citado Real Decreto-ley 5/2023, que refuerza la protección de los deudores hipotecarios en situaciones de vulnerabilidad, facilitando acuerdos de dación en pago como alternativa al lanzamiento.

Ejemplos prácticos en Murcia

  • Un matrimonio de Cartagena adquirió un piso en 2007 por 240.000 euros con una hipoteca de 200.000. Tras la crisis, la vivienda se depreció a 140.000 euros y él perdió su empleo. Acumulaban 18 meses de impagos y el banco iniciaba ejecución hipotecaria. Negociaron una dación en pago: entregaron la vivienda al banco liquidando la deuda total, incluyendo intereses y costas, por 175.000 euros. Se quedaron sin deuda residual, aunque perdieron la vivienda y los 40.000 euros de entrada. El banco les permitió permanecer seis meses como alquiler social mientras buscaban nuevo hogar.
  • Una promotora de Lorca construyó 12 adosados en 2019 con un préstamo de 1.800.000 euros. Las ventas se paralizaron por la pandemia y solo vendieron tres unidades. Con el stock sin salida y los intereses devengados, la deuda ascendía a 2.100.000 euros. Aceptaron una dación en pago de toda la promoción, incluyendo el suelo pendiente de urbanizar, valorado en conjunto en 1.900.000 euros. El banco condonó los 200.000 euros restantes. La empresa evitó el concurso de acreedores, pero perdió todo su capital invertido y los socios asumieron pérdidas personales por los avales.
  • Doña Catalina, viuda de Molina de Segura, heredó en 2021 un chalé con hipoteca de 150.000 euros que no podía asumir con su pensión. Intentó venderlo durante un año sin éxito porque el mercado ofrecía solo 130.000 euros. El banco aceptó una dación en pago: ella entregó la vivienda y la entidad canceló la hipoteca y todos los intereses pendientes hasta ese momento, unos 12.000 euros. Doña Catalina no tuvo que afrontar deuda alguna tras la entrega, pero perdió la propiedad que pensaba legar a sus hijos. Pudo alquilar un piso pequeño con su pensión.

Términos relacionados

← Volver al glosario