Marco jurídico

Derrama

La derrama es una cuota extraordinaria que la comunidad de propietarios aprueba para hacer frente a gastos imprevistos o no contemplados en el presupuesto ordinario, con arreglo a lo dispuesto en la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal. Este concepto, aunque sencillo en apariencia, tiene una relevancia práctica considerable en el mercado inmobiliario español porque afecta directamente al patrimonio del propietario y a la liquidez de la comunidad. Para un particular, la derrama puede surgir de repente y suponer un desembolso importante, de ahí que sea indispensable conocer sus implicaciones jurídicas y económicas. Comprender la naturaleza de la derrama es crucial tanto para el propietario actual, que debe saber cómo y cuándo se puede aprobar, como para el comprador potencial, el inversor o el heredero, ya que estas cuotas pueden condicionar el valor real de un inmueble y la viabilidad de una operación.

En una compraventa, por ejemplo, el comprador debe exigir un certificado de la comunidad que acredite si existen derramas pendientes de pago o aprobadas, porque en muchos casos la responsabilidad por las cuotas aprobadas con anterioridad a la transmisión se traslada al nuevo propietario, aunque no estuvieran vencidas. Las entidades financieras, al conceder una hipoteca, también valoran la existencia de derramas futuras, especialmente si son de gran cuantía, porque afectan a la capacidad de pago del deudor y al valor de la garantía. En el ámbito de la herencia, el heredero debe conocer si el causante tenía derramas pendientes, ya que estas constituyen deudas de la comunidad que se transmiten con la vivienda y pueden minorar el valor del caudal relicto. En los arrendamientos, la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que los gastos generales ordinarios son a cargo del arrendador, salvo pacto en contrario, pero las derramas por obras de mejora o reparaciones extraordinarias suelen ser también gasto del propietario, salvo que se haya acordado otra cosa en el contrato, lo que genera frecuentes confusiones entre inquilinos y caseros.

En operaciones urbanísticas o de rehabilitación, como las acometidas para instalar ascensores, mejorar la eficiencia energética o adaptar elementos comunes a la normativa, las derramas pueden ser muy elevadas y requieren un análisis previo de la viabilidad económica del edificio. En la práctica, los profesionales que intervienen en estas operaciones son varios: el notario, que en la escritura de compraventa suele requerir la certificación de la comunidad sobre el estado de deudas; el registrador de la propiedad, que puede inscribir el impago de derramas como carga si se ha anotado preventivamente; el abogado especializado, que asesora sobre la legalidad de los acuerdos de aprobación o sobre la impugnación de derramas que considere abusivas o mal calculadas; el administrador de fincas, que convoca las juntas y calcula las cuotas; y el agente inmobiliario, que debe informar al comprador de estas contingencias.

Un error frecuente entre los particulares es pensar que la derrama solo afecta a quien es propietario en el momento de pagarla, cuando lo cierto es que el acuerdo de aprobación obliga a todos los propietarios actuales y futuros, y muchas veces el comprador asume derramas ya aprobadas aunque no las haya votado. También se confunde a veces derrama con gasto ordinario, creyendo que puede impugnarse por su cuantía cuando lo relevante es que esté correctamente aprobada con las mayorías legales y que responda a un gasto necesario o acordado válidamente. Por todo ello, contar con asesoramiento profesional cualificado es la mejor garantía para evitar sorpresas desagradables y tomar decisiones informadas en cualquier operación inmobiliaria.

Descripción técnica

La derrama constituye un mecanismo financiero extraordinario mediante el cual la comunidad de propietarios hace frente a gastos que no estaban previstos en el presupuesto ordinario anual, o que exceden la cuantía de la provisión de fondos inicialmente establecida. Su fundamento jurídico se encuentra en la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, cuyo artículo 9 regula la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales, incluyendo los extraordinarios, y cuyo artículo 17 determina los quórums necesarios para su aprobación. Aunque deriva del régimen de propiedad horizontal, su concepto se proyecta también sobre situaciones de copropiedad y comunidades de bienes reguladas por el Código Civil, especialmente sus artículos 392 y siguientes, cuando los copropietarios han de afrontar gastos no presupuestados.

El procedimiento para acordar una derrama se inicia con la inclusión del punto en el orden del día de una junta de propietarios, que debe convocarse con el plazo de antelación establecido en los estatutos o, en su defecto, con el mínimo de seis días establecido en el artículo 16 de la LPH durante el régimen ordinario y de tres días para asuntos urgentes en segunda convocatoria. La aprobación requiere mayorías que varían según la naturaleza del gasto: para gastos ordinarios de conservación y mantenimiento basta la mayoría simple de los propietarios presentes o representados que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación; para obras de mejora, como la instalación de un ascensor o la rehabilitación energética, el artículo 17.1 exige el voto favorable de la mayoría de los propietarios que representen la mayoría de las cuotas, aunque en ciertos supuestos, como la realización de obras de accesibilidad, incluso es posible imponer la derrama a propietarios disidentes si concurren determinadas circunstancias y mayorías reforzadas. Si la derrama se destina a atender litigios judiciales, pueden aplicarse mayorías especiales según el artículo 17.8.

En todos los casos, la derrama debe ser aprobada por la junta, reflejada en acta notarial si no la levanta el secretario, y notificada a cada propietario con detalle del importe, el plazo de pago y el concepto. Desde la perspectiva fiscal, la derrama tiene implicaciones que es preciso distinguir. El pago de la derrama no es un hecho imponible directo del IVA, pues entre la comunidad y los propietarios no existe una prestación de servicios sujeta a este impuesto; sin embargo, cuando la comunidad contrata a un profesional o empresa para realizar la obra que motiva la derrama, esa factura sí incluirá IVA, que la comunidad repercutirá a los propietarios en el recibo.

En el ámbito del IRPF, determinadas derramas destinadas a la mejora de la eficiencia energética de la vivienda habitual pueden dar derecho a deducciones estatales y autonómicas, conforme a la disposición adicional primera de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, y a las modificaciones introducidas en la Ley del IRPF durante los ejercicios 2021 a 2023, siempre que se cumplan los requisitos de edad, renta y acreditación mediante certificados de eficiencia energética. La plusvalía municipal o Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), regulado en los artículos 104 a 110 del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2004, no se devenga por el mero hecho de la derrama, sino que se tiene en cuenta el valor de la mejora incorporada al inmueble en el momento de su transmisión; si la derrama incrementa el valor del suelo, podría afectar al cálculo de la plusvalía futura. El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos

Marco legal

El concepto de derrama en el ámbito de la propiedad horizontal se regula fundamentalmente por la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, texto que ha sido objeto de sucesivas modificaciones, siendo las más relevantes las introducidas por la Ley 8/2013, de 26 de junio, y por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, en materia de rehabilitación y accesibilidad. La derrama consiste en el desembolso extraordinario que deben realizar los propietarios para atender gastos no previstos en el presupuesto ordinario de la comunidad, ya sea por obras de conservación, mejora o reparación. El artículo 9.1.e) de la LPH establece la obligación de contribuir a dichos gastos conforme a la cuota de participación asignada. El artículo 10 regula las obras necesarias para el mantenimiento y las mejoras voluntarias, distinguiendo entre derramas obligatorias y aquellas que requieren acuerdo de la junta. El artículo 17.1 y 17.3 fija las mayorías exigibles para aprobar derramas según su naturaleza y cuantía, estableciendo reglas específicas para obras de accesibilidad o eficiencia energética.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo, en sentencias como la STS 431/2015, de 20 de julio, o la más reciente STS 560/2020, de 26 de octubre, ha precisado que las derramas deben interpretarse restrictivamente y que su exacción exige acuerdo expreso de la junta, salvo que deriven de una obligación legal. En cuanto a la normativa autonómica, la Región de Murcia no ha dictado una ley específica sobre propiedad horizontal que introduzca particularidades propias en materia de derramas, rigiendo supletoriamente la legislación estatal. Con posterioridad a 2018, la Ley 10/2022, de 14 de junio, de medidas urgentes para el fomento de la rehabilitación edificatoria, ha incidido en el régimen de mayorías para derramas destinadas a mejoras energéticas y de accesibilidad, flexibilizando los acuerdos en comunidades de propietarios. Asimismo, el Código Civil resulta de aplicación supletoria en lo no previsto en la LPH, especialmente en materia de obligaciones y contratos (artículos 1088 y siguientes), sin que exista una regulación específica para la derrama más allá de la contenida en la legislación especial.

Ejemplos prácticos en Murcia

  • En Murcia capital, usted es propietario de un piso en un edificio de 1978. Tras un temporal, la cornisa de la fachada se desprende y la comunidad aprueba reparaciones urgentes por 35.000 euros. Su coeficiente de participación es del 7%, por lo que le corresponde pagar una derrama de 2.450 euros. La comunidad fracciona el pago en seis mensualidades, pero este gasto extraordinario le obliga a reajustar sus ahorros previstos para las vacaciones. Si no pudiera asumirlo, podría solicitar un préstamo o negociar un aplazamiento con el presidente.
  • Su empresa adquiere un local comercial en el casco antiguo de Cartagena para abrir una cafetería. Tres meses después, la comunidad acuerda instalar un ascensor para cumplir la normativa de accesibilidad, con un presupuesto de 48.000 euros. Según la cuota de participación del local, el 18%, le corresponde una derrama de 8.640 euros. Este coste imprevisto reduce la rentabilidad esperada del negocio ese año. Decide negociar un pago fraccionado con la comunidad y renegociar el préstamo hipotecario del local para mantener la liquidez.
  • Tres hermanos heredan un piso en Lorca que aún no está formalmente adjudicado. La comunidad del edificio comunica una derrama de 4.200 euros por la impermeabilización urgente de la cubierta, ya que las filtraciones dañan los pisos inferiores. Como la herencia está yacente, los herederos deben decidir cómo afrontar el pago. Acuerdan adelantar el importe de forma proporcional a sus futuras cuotas, pero uno de ellos, con problemas de liquidez, retrasa su parte. Para evitar intereses de demora, los otros dos anticipan el total y luego lo descuentan de su haber hereditario.

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