Marco jurídico

Desalojo

El desalojo es el acto jurídico por el cual una persona es obligada a abandonar un inmueble por orden judicial o administrativa, constituyendo uno de los procedimientos más delicados y complejos dentro del derecho inmobiliario español, pues implica la privación coactiva de la posesión de un bien que, en muchos casos, constituye la vivienda habitual del ocupante. Este concepto resulta especialmente relevante para propietarios que enfrentan situaciones de impago de alquiler, para compradores que adquieren viviendas ocupadas sin conocimiento previo, para inversores que deben evaluar el riesgo de litigios posesorios en carteras de activos inmobiliarios y para herederos que reciben inmuebles cuyos ocupantes carecen de título legítimo. En el mercado inmobiliario español, el desalojo aparece habitualmente vinculado a procedimientos de desahucio por falta de pago en contratos de arrendamiento, a ejecuciones hipotecarias donde el deudor no abandona voluntariamente la vivienda, a procesos de expropiación forzosa cuando el titular se niega a entregar la posesión, a supuestos de ocupación ilegal o allanamiento, y a situaciones derivadas de herencias conflictivas donde conviven herederos forzosos con terceros sin derecho.

También se presenta en el ámbito urbanístico cuando la Administración ordena el lanzamiento por ruina inminente o ilegalidad sobrevenida de la edificación, o en procedimientos de recuperación posesoria por parte de comunidades de propietarios frente a ocupantes de elementos comunes. Los profesionales que intervienen en estos procedimientos son múltiples y especializados: el abogado resulta imprescindible para instar la demanda y dirigir la estrategia procesal; el procurador actúa como representante ante los tribunales; el juez y el secretario judicial gestionan la fase declarativa y ejecutiva del lanzamiento; el notario puede intervenir en la fe pública de requerimientos extrajudiciales previos; el registrador de la propiedad certifica las cargas y titularidades que condicionan el derecho a poseer; y el tasador pericial evalúa el valor del inmueble en ejecuciones hipotecarias. El agente inmobiliario, aunque no interviene formalmente en el procedimiento judicial, debe conocer esta figura para asesorar correctamente a compradores y vendedores sobre los riesgos de ocupación en operaciones de compraventa.

Uno de los errores más frecuentes que cometen los particulares es creer que el desalojo puede realizarse por la propia mano, esto es, que el propietario puede entrar por la fuerza en su vivienda y expulsar a los ocupantes sin orden judicial, lo cual constituye un delito de allanamiento de morada o coacciones y puede generar responsabilidades civiles y penales. Otro error común es confundir el desalojo con el desahucio, cuando en realidad el desahucio es el procedimiento judicial que declara el derecho a recuperar la posesión, mientras que el desalojo es el acto material de lanzamiento que se ejecuta tras la sentencia firme. También se minusvalora con frecuencia el tiempo real que puede llevar un desalojo, que en la práctica judicial española oscila entre seis meses y dos años desde la interposición de la demanda, dependiendo de la saturación del juzgado, la existencia de menores o personas vulnerables en el inmueble y la posible suspensión del lanzamiento por causas extraordinarias como la pandemia o situaciones de emergencia social.

Descripción técnica

El desalojo se refiere al acto jurídico en virtud del cual se priva coactivamente a una persona de la posesión o tenencia de un inmueble, distinguiéndose dos grandes modalidades: el desalojo judicial, canalizado a través del proceso de desahucio o de la ejecución hipotecaria, y el desalojo administrativo, que deriva de actuaciones de la Administración Pública. La vía judicial ordinaria para el desalojo por impago o expiración del plazo contractual se regula en la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, y en la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil. El artículo 27 de la LAU establece las causas de resolución del contrato de arrendamiento, siendo la fundamental la falta de pago de la renta o de las cantidades asimiladas, y el artículo 35 habilita al arrendador a reclamar la posesión mediante el juicio verbal de desahucio. El procedimiento se inicia con la demanda presentada por el propietario, acompañada del contrato de arrendamiento y del requerimiento fehaciente de pago o entrega de la posesión, si así se ha pactado.

El juzgado competente dicta decreto de admisión y señala día para la vista, que debe celebrarse en un plazo máximo de treinta días desde la admisión, según el artículo 440 de la LEC. En la vista, si el inquilino no comparece o no acredita el pago, el juez dicta sentencia estimatoria ordenando el desalojo en un plazo que normalmente oscila entre cinco y quince días. El lanzamiento se ejecuta por la comisión judicial con auxilio de las fuerzas y cuerpos de seguridad, y debe practicarse en día y hora señalados, notificándose previamente al ocupante. Cuando el desalojo deriva de una ejecución hipotecaria, se rige por los artículos 681 a 698 de la LEC. El procedimiento se inicia con la demanda ejecutiva basada en escritura pública de préstamo hipotecario, que debe haber sido inscrita en el Registro de la Propiedad. El artículo 691 exige que, para deudores considerados vulnerables, se acredite la comunicación previa con los servicios sociales. La subasta se celebra una vez firme el auto de despacho de ejecución, y el desalojo del ocupante se produce tras la adjudicación del inmueble al rematante o al ejecutante.

La Ley 5/2019, de Crédito Inmobiliario, introdujo medidas de protección como la posibilidad de solicitar la paralización del lanzamiento cuando concurran circunstancias de vulnerabilidad económica. En el ámbito administrativo, los desalojos pueden derivar de órdenes de demolición por infracción urbanística, conforme al texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, cuyo artículo 45 prevé la reposición de la realidad física alterada y, en su caso, el desalojo del inmueble. Asimismo, la expropiación forzosa, regulada en la Ley 16/1954, puede dar lugar al desalojo del propietario una vez pagado el justiprecio. En los procesos de desahucio, las implicaciones fiscales afectan principalmente a las cantidades adeudadas: el propietario debe imputar como rendimiento de capital inmobiliario en el IRPF las rentas vencidas y no cobradas que hayan sido reconocidas judicialmente, solo cuando exista sentencia firme o resolución judicial que declare la insolvencia del deudor.

El IBI continúa siendo exigible al titular catastral mientras no se produzca la transmisión efectiva del dominio, y el pago de la plusvalía municipal, regulado en el texto refundido de la Ley de Haciendas Locales, se devenga con la transmisión de la propiedad, no con el mero desalojo posesorio. El Registro de la Propiedad desempeña un papel relevante cuando el contrato de arrendamiento se hallare inscrito, pues el desahucio practicado debe accederse al registro mediante nota marginal, cancelando la inscripción del arrendamiento tras la efectividad del lanzamiento. En las ejecuciones hipotecarias, una vez adjudicado el inmueble, se inscribe la nueva titularidad a favor del rematante, y ello produce la cancelación de cargas posteriores, incluidos los derechos de arrendamiento. El Catastro, por su parte, se actualiza con la nueva titularidad tras la transmisión forzosa, pero el desalojo en sí mismo no es un acto inscribible, sino el cambio de titularidad real. En suma, el desalojo es un acto de naturaleza compleja que requiere el estricto cumplimiento de los procedimientos legales, cuyo conocimiento resulta esencial para evitar responsabilidades y garantizar la seguridad jurídica en la recuperación de la posesión.

Marco legal

El desalojo, como figura jurídica que implica la recuperación de la posesión de un inmueble por parte de su titular frente a un ocupante sin título suficiente, encuentra su principal regulación en la Ley de Enjuiciamiento Civil, cuyo artículo 250.1.1º establece el juicio verbal como cauce procesal para las demandas de desahucio por falta de pago o por expiración del plazo contractual. En el ámbito arrendaticio, la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, en su artículo 27, enumera las causas de resolución del contrato que pueden dar lugar al desalojo, y el artículo 35 regula el lanzamiento tras la sentencia firme. El Código Civil, por su parte, aporta la base sustantiva en los artículos 1565 y siguientes, relativos al desahucio por precario o por falta de título posesorio. La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha sido especialmente relevante en la interpretación de los requisitos del lanzamiento, como en la sentencia de 13 de noviembre de 2020, que fijó doctrina sobre la necesidad de ponderar las circunstancias de vulnerabilidad del ocupante, criterio que el Tribunal Constitucional ha matizado en sentencias como la 18/2021, en relación con el derecho a la vivienda.

En la Región de Murcia, la normativa autonómica no contiene una regulación ad hoc del desalojo, pero la Ley 6/2021, de Vivienda de la Región de Murcia, en su artículo 14, establece la obligación de las administraciones de promover la mediación y ofrecer alternativas habitacionales antes del lanzamiento en casos de hogares vulnerables, sin que ello suspenda el procedimiento judicial. Tras 2018, las reformas más significativas proceden de los Reales Decretos-leyes dictados durante la pandemia, como el Real Decreto-ley 11/2020, que introdujo la suspensión extraordinaria de lanzamientos para vivienda habitual sin alternativa habitacional, y el Real Decreto-ley 1/2023, que prorrogó y ajustó estas medidas. Asimismo, la Ley 12/2023, de 24 de mayo, que modifica la LAU, ha reforzado los requisitos de información y protección del arrendatario ante el desahucio, exigiendo que en la demanda se acrediten las circunstancias de vulnerabilidad. Este entramado normativo revela un desalojo que, lejos de ser un mero acto material, se configura como un procedimiento judicial garantista, en el que confluyen derechos de propiedad, contractuales y sociales.

Ejemplos prácticos en Murcia

  • En Murcia capital, un propietario alquila un piso por 650 euros mensuales. El inquilino deja de pagar tres meses acumulando 1.950 euros de deuda. Tras requerimientos sin efecto, el propietario presenta demanda de desahucio por impago. El juzgado dicta sentencia favorable y ordena el lanzamiento. El desalojo se ejecuta con auxilio de la comisión judicial, y el inquilino debe abandonar la vivienda. Los costes del procedimiento, incluyendo abogado y procurador, ascienden a unos 1.500 euros, que se reclaman al demandado. El propietario recupera su inmueble tras cuatro meses de tramitación.
  • En Cartagena, tres herederos reciben en herencia una vivienda en el barrio de Santa Lucía, tasada en 120.000 euros. La casa está ocupada ilegalmente desde hace meses por una familia que entró sin título. Los herederos inician un desalojo por vía judicial al no lograr un acuerdo extrajudicial. El juzgado ordena el lanzamiento tras acreditar la propiedad y la falta de derecho del ocupante. El desalojo se practica en seis meses y los costes legales, incluyendo honorarios de abogado y procurador, suman aproximadamente 2.000 euros. Los herederos asumen el gasto para poder disponer del inmueble.
  • En Lorca, una empresa familiar explota un local comercial de 200 metros cuadrados. Tras dos años de crisis, acumula una deuda hipotecaria de 180.000 euros con una entidad bancaria. El banco ejecuta la hipoteca y solicita el desalojo judicial. El juzgado decreta el lanzamiento, que se ejecuta con presencia de la comisión judicial y un cerrajero. La empresa pierde el local y su actividad. Los costes del procedimiento de desalojo, entre tasas, abogado y procurador, alcanzan los 3.000 euros, que el banco repercute al deudor. El desalojo se consuma en cinco meses.

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