Marco jurídico

Diligencia

La diligencia, en el ordenamiento jurídico español y particularmente en el ámbito del mercado inmobiliario, se define como el grado de cuidado y atención que el ordenamiento exige a una persona razonable en el cumplimiento de sus obligaciones, ya sean legales o contractuales, y su correcta observancia resulta determinante para la validez y eficacia de cualquier operación sobre bienes raíces. Este concepto, arraigado en el artículo 1104 del Código Civil, trasciende la mera buena fe y se concreta en un estándar objetivo de conducta que los tribunales aplican para evaluar si un propietario, comprador, inversor o heredero ha actuado con la prudencia necesaria para evitar perjuicios propios o ajenos.

En el tráfico inmobiliario español, la diligencia es un factor transversal que aparece recurrentemente en operaciones como la compraventa, donde el vendedor debe entregar la cosa en el estado pactado y el comprador debe pagar el precio en el plazo convenido, pero también en la formalización de hipotecas, donde la falta de revisión de las cláusulas puede derivar en nulidades; en los procesos sucesorios, donde el heredero debe aceptar la herencia con conocimiento de su activo y pasivo real; en los arrendamientos, donde ambas partes tienen deberes de conservación y pago; y en el ámbito urbanístico, donde el promotor o el particular deben cumplir con los plazos de edificación o las condiciones de las licencias, so pena de caducidad o sanciones.

Por la naturaleza técnica de estas materias, intervienen diversos profesionales cuya actuación diligente es igualmente exigible: el notario debe verificar la identidad, capacidad y legalidad del título; el registrador califica la documentación para inscribir el derecho; el abogado asesora sobre las obligaciones y riesgos; el tasador evalúa el valor real del inmueble con métodos objetivos; y el agente inmobiliario ha de informar verazmente sobre las características del bien y del mercado. Un error frecuente entre los particulares consiste en confundir la diligencia con la simple intención de cumplir, cuando en realidad el Derecho exige una conducta activa, por ejemplo, documentar por escrito los acuerdos, conservar los justificantes de pago, solicitar los informes registrales y catastrales antes de comprar, o verificar la situación urbanística de la finca antes de iniciar una obra. Quienes actúan por ignorancia o dejadez suelen verse sorprendidos por vicios ocultos, cargas no declaradas, plazos de prescripción perdidos o responsabilidades solidarias que podrían haberse evitado con un mínimo de atención profesional.

Para Promurcia, explicar la diligencia no es un mero ejercicio teórico, sino una herramienta práctica que permite a nuestros clientes tomar decisiones informadas y seguras, anticipando conflictos y optimizando cada fase de la operación patrimonial. Por ello, al abordar cualquier transacción inmobiliaria, recomendamos rodearse de asesores especializados y no dar por supuesto que el buen sentido común basta, pues el ordenamiento premia al prudente y sanciona al descuidado. Esta máxima, aplicada con rigor, es la base de una gestión patrimonial exitosa y sostenible en el tiempo.

Descripción técnica

La diligencia debida constituye el conjunto de actuaciones de verificación que un adquiriente prudente debe ejecutar antes de formalizar cualquier operación inmobiliaria para asegurarse de la situación jurídica, urbanística, fiscal y física del inmueble. Este proceso no responde a un mero estándar ético de comportamiento, sino que encuentra fundamento normativo en el artículo 1104 del Código Civil, que define la diligencia como la exigible a un buen padre de familia, y en el artículo 1258 del mismo cuerpo legal, que impone a las partes contratantes todas las consecuencias que, según la naturaleza de la obligación, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley. En el ámbito específico de las operaciones inmobiliarias, la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, refuerza este principio al imponer al prestamista el deber de evaluar la solvencia del prestatario con la diligencia de un profesional experto, tal como establece su artículo 14.1, y al obligar a proporcionar al futuro comprador información precontractual suficiente y comprensible, conforme al artículo 29 de la misma ley. El procedimiento de diligencia debida se articula en varias fases.

La primera consiste en la obtención de la nota simple del Registro de la Propiedad, que permite conocer la titularidad registral, las cargas y gravámenes que pesan sobre el inmueble, tales como hipotecas, embargos, anotaciones preventivas o servidumbres. Esta información debe solicitarse directamente al Registro competente, con un plazo de emisión que suele oscilar entre dos y cinco días hábiles. La segunda fase implica la solicitud del certificado catastral descriptivo y gráfico, regulado por el Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, que acredita la superficie, linderos y uso del inmueble, y que debe coincidir con la realidad física y registral para evitar discrepancias que puedan obstaculizar la inscripción o generar problemas fiscales.

La tercera fase consiste en la petición de un informe urbanístico municipal, amparado en el artículo 9 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, que certifica el régimen urbanístico aplicable, las posibles infracciones o la existencia de expedientes de disciplina, y que resulta imprescindible para confirmar que la edificación se ajusta a la normativa y cuenta con licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad. También debe verificarse la situación arrendaticia si el inmueble está alquilado, exigiendo al arrendatario el contrato y los justificantes de pago de la fianza depositada, conforme a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, cuyo artículo 36 regula la obligación de consignar la fianza en el organismo autonómico correspondiente. Desde la perspectiva fiscal, la diligencia debida obliga a solicitar al vendedor los recibos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles y de las tasas municipales de residuos o alcantarillado, así como el certificado de estar al corriente de pago emitido por el ayuntamiento.

Asimismo, debe comprobarse la declaración del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, regulado por el Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, y por la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, cuyo artículo 107 establece la obligación del transmitente de liquidar la plusvalía municipal en el plazo de treinta días hábiles desde la transmisión, siendo el adquirente responsable subsidiario en caso de incumplimiento. También es relevante verificar la correcta tributación

Marco legal

La diligencia, en el contexto inmobiliario, se identifica fundamentalmente con el deber de información y verificación previa a la formalización de un contrato, conocido como diligencia debida o due diligence. Su marco legal se asienta sobre el principio general de buena fe contractual del artículo 1258 del Código Civil, que impone a las partes un comportamiento leal y transparente. El artículo 1104 del mismo cuerpo legal define la diligencia exigible como la de un buen padre de familia, estándar que se aplica a la actuación del vendedor, el comprador y los profesionales intervinientes. En el ámbito registral, el artículo 3 de la Ley Hipotecaria vincula la publicidad formal a la seguridad del tráfico, constituyendo la nota simple informativa y la certificación registral instrumentos esenciales de la diligencia previa.

La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, introdujo un antes y un después al imponer un deber de transparencia reforzado, especialmente en su artículo 14, que exige la entrega de la Ficha Europea de Información Normalizada y la Ficha de Advertencias Estandarizadas con una antelación mínima de diez días, sancionando su omisión con la nulidad del préstamo. El Tribunal Supremo, en sentencias como la 840/2020, de 17 de diciembre, ha consolidado la doctrina de la carga de la diligencia del comprador para conocer las cargas inscritas, pero también ha recalcado la responsabilidad del vendedor por vicios ocultos (artículo 1484 CC). A nivel autonómico, la Región de Murcia no dispone de una normativa específica que module estos deberes generales, si bien debe tenerse en cuenta la Ley 6/2021, de 20 de octubre, de Calidad de la Edificación de la Región de Murcia, que incide en la diligencia del promotor y del técnico en la entrega de documentación de la vivienda.

Tras 2018, la Ley 5/2019 constituye la modificación más relevante, y debe sumarse la Ley 8/2021, de 2 de junio, que reforma la legislación civil para el apoyo a las personas con discapacidad, afectando a la capacidad de obrar y a la diligencia exigible en contratos con estos colectivos.

Ejemplos prácticos en Murcia

  • Una pareja en Murcia capital quiere comprar un piso de segunda mano por 150.000 euros. Antes de firmar el contrato de arras, solicitan la nota simple del Registro de la Propiedad para verificar que el vendedor es el único propietario y que no hay hipotecas o embargos. También contratan a un arquitecto para revisar la ITE. Esta diligencia previa les descubre una deuda de comunidad de 3.000 euros que el vendedor deberá liquidar antes de la compraventa, evitando así sorpresas futuras.
  • Una empresa de distribución quiere adquirir una nave industrial en Cartagena por 400.000 euros. Como parte de la diligencia, su asesor solicita certificados urbanísticos al Ayuntamiento para confirmar que la nave cumple la normativa de actividad industrial. También revisan el contrato de arrendamiento del inquilino actual para asegurar que la renta es acorde al mercado, 2.500 euros al mes. Esta verificación evita que la empresa herede litigios por usos incompatibles o infracciones urbanísticas que costarían más de 20.000 euros en multas.
  • Tras el fallecimiento del propietario de un chalé en Lorca valorado en 200.000 euros, los herederos realizan la diligencia de inventario. Contactan al abogado para aceptar la herencia a beneficio de inventario, listando todas las cargas: una hipoteca pendiente de 60.000 euros y una deuda de IBI de 1.200 euros. Esta gestión les permite heredar la propiedad sin asumir deudas superiores al valor del inmueble, protegiendo su patrimonio personal y asegurando que la transmisión se realiza conforme a la legalidad.

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