Marco jurídico

Gastos

La expresión gastos, en el ámbito del derecho inmobiliario y del mercado de bienes raíces español, se refiere a todos aquellos desembolsos económicos necesarios que surgen como consecuencia directa o indirecta de una operación inmobiliaria, ya sea de compraventa, arrendamiento, constitución de hipoteca, tramitación de herencias o actuaciones urbanísticas. No se trata de un concepto único o simple, sino que engloba una pluralidad de partidas que el ordenamiento jurídico distribuye entre las partes intervinientes según la naturaleza del negocio y la legislación aplicable, fundamentalmente la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, la Ley Hipotecaria y la normativa del Impuesto sobre el Valor Añadido. Para propietarios, compradores, inversores y herederos comprender este término es esencial porque determina la cuantía real de cualquier inversión o disposición patrimonial; el error más frecuente entre particulares consiste en calcular únicamente el precio de la vivienda o el alquiler y olvidar que los gastos asociados pueden incrementar el coste final entre un ocho y un quince por ciento en compraventas de vivienda usada o superar el veinte por ciento en el caso de obra nueva o primera transmisión.

Esta partida aparece de manera habitual en operaciones de compraventa de inmuebles, donde coexisten los gastos de notaría, registro de la propiedad, impuestos directos e indirectos, tasación hipotecaria y, en su caso, comisiones de intermediación; también está muy presente en la formalización de préstamos hipotecarios, pues los gastos de estudio, apertura, notaría y registro corren por cuenta del prestatario, aunque recientes reformas legales han modificado la imputación de algunos conceptos. En los procesos sucesorios, los herederos deben afrontar los gastos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, la plusvalía municipal, los aranceles notariales y registrales por la adjudicación de los bienes, y los honorarios del abogado especialista en herencias. En el arrendamiento, los gastos generales de la comunidad de propietarios y los suministros individuales corresponden al inquilino, mientras que el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas derivado de las rentas obtenidas es responsabilidad del arrendador, aunque el arrendatario debe asumir ciertos gastos de formalización del contrato.

En el ámbito urbanístico, los propietarios de suelo y los promotores se enfrentan a gastos de licencias, tasas municipales, honorarios de arquitectos y aparejadores, costes de urbanización y cuotas de compensación en actuaciones de transformación. En estas operaciones intervienen profesionales como el notario, que da fe pública y liquida el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados; el registrador de la propiedad, que inscribe los títulos y califica la legalidad de los actos; el abogado, que asesora sobre la correcta imputación de cada partida y la optimización fiscal; el tasador, que valora el inmueble a efectos hipotecarios; y el agente inmobiliario, que gestiona la intermediación y, en muchas ocasiones, informa al cliente sobre los gastos previstos. Un error que cometen con frecuencia los particulares es creer que todos los gastos de la compraventa corresponden siempre al vendedor o al comprador de forma uniforme, cuando la distribución depende del tipo de inmueble, de si es primera o segunda transmisión, de la condición de empresario o particular del transmitente, y de los pactos que las partes hayan alcanzado en el contrato privado de arras o en la escritura pública.

Por ello, antes de firmar cualquier documento definitivo, resulta prudente solicitar una estimación detallada y personalizada de todos los gastos que se devengarán, incluyendo los honorarios profesionales, para evitar desviaciones presupuestarias que puedan comprometer la viabilidad de la operación o generar conflictos posteriores entre las partes.

Descripción técnica

La clasificación de los gastos inmobiliarios requiere atender a la naturaleza jurídica de la operación que los origina, pues no es lo mismo una compraventa entre particulares que la adquisición de vivienda de obra nueva sujeta a IVA, ni un arrendamiento de vivienda habitual que un alquiler de local de negocio. En las transmisiones onerosas de inmuebles, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, regulado en el Real Decreto Legislativo 1/1993, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, constituye el principal gasto fiscal para el comprador cuando la operación es de segunda mano. El tipo impositivo general en la Región de Murcia es del 8 por ciento, que se incrementa hasta el 10 por ciento para viviendas de protección oficial y se reduce al 4 por ciento para viviendas con protección pública de régimen especial.

Cuando el inmueble es de nueva construcción y el promotor actúa como empresario, la operación está sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido, conforme a la Ley 37/1992, del IVA, aplicándose el tipo reducido del 10 por ciento sobre la base imponible de la vivienda, más el 0,5 por ciento en concepto de Actos Jurídicos Documentados en escritura notarial, salvo en los supuestos de exención o de aplicación del tipo superreducido del 4 por ciento para viviendas de protección oficial. El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como plusvalía municipal, es un gasto que recae sobre el vendedor, regulado en los artículos 104 a 110 del Real Decreto Legislativo 2/2004, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Este impuesto grava el aumento de valor del suelo urbano durante el periodo de tenencia del inmueble y se liquida en el Ayuntamiento correspondiente en el plazo de treinta días hábiles desde la fecha de la transmisión.

El cálculo se realiza mediante un sistema objetivo de coeficientes máximos fijados anualmente por cada municipio, siendo fundamental conocer la fecha de adquisición anterior para determinar el número de años de generación del incremento. La reciente jurisprudencia del Tribunal Constitucional ha declarado inconstitucionales determinados aspectos del método de cálculo, lo que ha obligado a los ayuntamientos a revisar sus ordenanzas. En el ámbito del arrendamiento urbano, la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, diferencia los gastos que pueden repercutirse al arrendatario según el tipo de contrato. En los arrendamientos de vivienda habitual, el artículo 20 de la LAU establece que los gastos de comunidad de propietarios y los servicios individuales de los que disfrute la vivienda, como el agua o la electricidad, serán de cuenta del arrendatario siempre que así se haya pactado expresamente en el contrato. En los arrendamientos para uso distinto de vivienda, como locales comerciales o naves industriales, el artículo 34 de la LAU permite la repercusión de cualquier gasto, incluso los de tributos como el IBI, cuando las partes lo hayan convenido. En ambos casos, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, regulado por los artículos 61 a 77 del Real Decreto Legislativo 2/2004, es un gasto que por defecto corresponde al propietario,

Marco legal

El concepto de gastos en el ámbito inmobiliario se despliega en varias capas normativas. En sede civil, el Código Civil regula la distribución de los gastos derivados de la transmisión de la propiedad. Los artículos 1459 a 1462 disponen que, salvo pacto en contrario, los gastos de la primera copia de la escritura y los de la inscripción registral son de cuenta del vendedor, mientras que los de la segunda copia, los de la elevación a público de un documento privado y los de la obtención de certificaciones corresponden al comprador. No obstante, la práctica notarial y la jurisprudencia del Tribunal Supremo, en sentencias como la STS 115/2013, consolidan la libertad de pacto entre las partes, siempre que no se vulneren normas imperativas. En el ámbito de la propiedad horizontal, la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, en sus artículos 9 y 10, establece que los gastos de la comunidad, incluidos los de conservación y mantenimiento de elementos comunes, son de cuenta de los propietarios en proporción a su cuota de participación.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo (STS 21 de mayo de 2009) fija el criterio de que los gastos de comunidad devengados antes de la transmisión son responsabilidad del vendedor, salvo pacto. Desde la perspectiva fiscal, los gastos ligados a la transmisión se rigen por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. En la Región de Murcia, la normativa autonómica aplicable es la Ley 7/1997, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, que no introduce particularidades relevantes en la definición de gastos, aunque sí fija los tipos aplicables al ITP y AJD. La reciente jurisprudencia constitucional sobre la plusvalía municipal, materializada en el Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre, modifica el cálculo de los gastos relativos al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, estableciendo un sistema objetivo de determinación de la base imponible tras la declaración de inconstitucionalidad de los artículos 107.1 y 107.2.a) del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.

En cuanto a los gastos derivados del arrendamiento, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en sus artículos 19 y 20, atribuye al arrendatario los gastos de comunidad y los suministros individuales, salvo pacto escrito en contrario. Así pues, el marco legal de los gastos inmobiliarios integra normas civiles, fiscales y administrativas, sometidas a la autonomía de la voluntad pero con límites imperativos que la jurisprudencia y las reformas posteriores a 2018 han ido perfilando.

Ejemplos prácticos en Murcia

  • María y Javier compran un piso de segunda mano en Murcia capital por 180.000 euros. Además del precio pactado, deben asumir los gastos de la operación: el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) al 8% en la Región de Murcia, que asciende a 14.400 euros, más los honorarios de notaría, registro de la propiedad y gestoría, que suman aproximadamente 2.500 euros. En total, los gastos de compra suponen unos 16.900 euros adicionales, que deben tener previstos en su ahorro antes de firmar la escritura pública.
  • Al fallecer su padre, Ana y Luis heredan un piso en Cartagena valorado en 120.000 euros. Entre los gastos de la herencia destacan el impuesto de sucesiones, que en la Región de Murcia les supone unos 6.200 euros tras aplicar reducciones, y la plusvalía municipal por el terreno, que asciende a 3.500 euros. Además, deben pagar al notario y al registro cerca de 800 euros. En total, los gastos superan los 10.500 euros, cantidad que han de liquidar con sus ahorros para poder inscribir la propiedad a su nombre.
  • La empresa Construcciones del Sureste adquiere un local comercial en Lorca por 200.000 euros. Al ser una operación entre empresarios, se aplica IVA al 21%, lo que supone 42.000 euros de gasto fiscal inmediato. Además, deben abonar el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD) al 1,5% sobre el valor real, esto es, 3.000 euros, y los gastos de notaría y registro, unos 2.200 euros. En total, los gastos de la compra ascienden a 47.200 euros, que la empresa debe provisionar aparte del precio del inmueble.

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