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Gastos de Comunidad

Los gastos de comunidad constituyen una obligación legal inherente a toda propiedad en régimen de división horizontal, regulada por la Ley de Propiedad Horizontal española, y representan las cantidades que cada propietario debe abonar para sufragar los servicios, suministros, conservación y mantenimiento de los elementos comunes del edificio, como portales, escaleras, ascensores, zonas ajardinadas, piscinas o portería, así como para constituir el fondo de reserva obligatorio. Este concepto resulta de capital importancia para cualquier persona relacionada con el inmueble: para el propietario actual, porque su impago puede derivar en reclamación judicial, embargo e incluso pérdida del derecho de uso; para el comprador, porque asume automáticamente las deudas pendientes con la comunidad, incluso las generadas antes de la transmisión, conforme al artículo 9.1.e de la citada ley; para el inversor, porque la cuota mensual o anual reduce la rentabilidad neta si destina la vivienda al alquiler; y para el heredero, porque recibe el inmueble con las cargas que arrastre, entre ellas las deudas comunitarias devengadas y no satisfechas por el causante. En la práctica habitual, estos gastos afloran en múltiples operaciones y procedimientos.

En la compraventa, el notario exige al vendedor declarar que está al corriente de pago o, en caso contrario, que el comprador conozca las deudas y las asuma; el registrador no inscribe la transmisión si la comunidad acredita fehacientemente la existencia de deudas, salvo que se pacte su retención del precio. En la hipoteca, la entidad financiera calcula el esfuerzo económico del solicitante incluyendo la cuota de comunidad como un gasto recurrente obligatorio, y el tasador la descuenta del valor de tasación cuando resulta anormalmente elevada. En el arrendamiento, salvo pacto en contrario, la comunidad ordinaria es por cuenta del propietario, mientras que los gastos individuales como agua o electricidad los paga el inquilino. En los procedimientos urbanísticos, la comunidad puede ser necesaria para autorizar obras de rehabilitación o mejora que afecten a elementos comunes.

Los profesionales que intervienen son varios: el notario verifica las certificaciones de deuda emitidas por la comunidad; el registrador califica las transmisiones y la constitución de hipotecas; el abogado asesora en reclamaciones de impagos, juicios monitorios o ejecuciones; el tasador valora el inmueble considerando la cuota como un gasto fijo; y el agente inmobiliario debe informar al comprador sobre el estado de cuentas y solicitar la certificación preceptiva. Un error frecuente entre los particulares es creer que, por no habitar la vivienda o tenerla alquilada, no es necesario pagar la comunidad, cuando la obligación deriva de la titularidad registral y no del uso efectivo. Otro equívoco habitual consiste en pensar que al vender la propiedad se cancelan automáticamente las deudas anteriores, cuando en realidad el comprador responde solidariamente con el vendedor si la deuda existe antes de la transmisión y la comunidad la reclama dentro del plazo de prescripción de cinco años.

También se confunden los gastos ordinarios, aprobados anualmente en junta y exigibles por meses, con los extraordinarios, que requieren acuerdo específico y suelen destinarse a reparaciones importantes o mejoras, y que pueden ser impugnados si no se ajustan a la legalidad. La correcta comprensión de este término evita sorpresas económicas y litigios innecesarios en la gestión patrimonial.

Descripción técnica

Los gastos de comunidad se determinan con arreglo al coeficiente de participación fijado en el título constitutivo de la propiedad horizontal, conforme al artículo 5 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal. Ese coeficiente, expresado en porcentaje o milésimas, sirve de base para el reparto tanto de los gastos ordinarios como de los extraordinarios, y solo puede modificarse por acuerdo unánime de la junta de propietarios. El presupuesto anual, que recoge los gastos previstos para el ejercicio, es aprobado cada año en junta ordinaria, y las cuotas resultantes se devengan mensual o trimestralmente según lo establecido en los estatutos o acuerdos de la comunidad. Una vez aprobado el presupuesto, los propietarios están obligados al pago desde el primer día del período correspondiente, sin necesidad de notificación individual, salvo que la junta haya dispuesto otra forma de cobro. La reclamación judicial de las cuotas impagadas sigue un procedimiento específico. El artículo 21 de la LPH regula el requerimiento fehaciente previo a la vía ejecutiva, que puede realizarse mediante burofax, notario o acta notarial.

Transcurridos treinta días hábiles desde dicho requerimiento sin que se haya satisfecho la deuda, la comunidad puede acudir al juicio monitorio si la cuantía no supera los 15.000 euros, o al procedimiento ordinario en caso contrario. Las deudas de comunidad prescriben a los cinco años conforme al artículo 1964 del Código Civil, plazo que se computa desde el día en que la obligación es exigible. Si se acumulan tres anualidades de gastos comunes, la comunidad puede solicitar la subasta del inmueble para su venta forzosa, incluso si existe una hipoteca anterior, pues el crédito de la comunidad goza de preferencia sobre otros créditos no hipotecarios según el artículo 1922 del Código Civil. En el ámbito fiscal, los gastos de comunidad tienen implicaciones distintas según la situación del propietario. Para el contribuyente que ocupa su vivienda habitual, las cuotas satisfechas no son deducibles en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

Sin embargo, si el inmueble está arrendado, el propietario puede deducir los gastos de comunidad como gasto necesario para la obtención de rendimientos del capital inmobiliario, de acuerdo con el artículo 13 de la Ley 35/2006 del IRPF. En la transmisión del inmueble, las cuotas de comunidad pagadas por el vendedor no integran la ganancia patrimonial, pero las deudas pendientes pueden minorar el valor de transmisión a efectos del impuesto sobre la renta. Respecto al Impuesto sobre Bienes Inmuebles, la comunidad de propietarios no es sujeto pasivo; cada propietario responde del IBI correspondiente a su piso o local, aunque la junta puede acordar que el pago se realice centralizadamente con cargo a los gastos comunes. En el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, los gastos de comunidad no influyen en el cálculo de la plusvalía municipal, pues la base imponible es el valor catastral del suelo en el momento de la transmisión. Existen dos modalidades claramente diferenciadas.

Los gastos ordinarios son aquellos necesarios para el mantenimiento y funcionamiento diario del edificio: limpieza de zonas comunes, suministro de agua y electricidad en portería y garajes, seguro de la comunidad, salario del conserje o administrador, y conservación de los elementos comunes. Su reparto se realiza conforme al coeficiente de participación, salvo que los estatutos establezcan un criterio especial para determinados conceptos, como el consumo individual de agua o calefacción centralizada. Los gastos extraordinarios son los derivados de obras de mejora, reparaciones mayores no previstas en el presupuesto anual, instalación de ascensores, rehabilitación de fachadas, o adecuación a normativas de accesibilidad. El artículo 9.2 de la LPH exige que estas derramas sean aprobadas por la junta de propietarios con la mayoría legal correspondiente, que puede ser de tres quintas partes en caso de obras de accesibilidad o de eficiencia energética. Además, la comunidad está obligada a dotar un fondo de reserva anual, conforme al artículo 9.1.f de la LPH, con una cuantía no inferior al diez por ciento del presupuesto ordinario, destinado a atender reparaciones imprevistas. Los efectos frente a terceros son relevantes en la transmisión del inmueble. El artículo 9.1.e de la LPH exige que el vendedor acredite estar al corriente en el pago de las cuotas de comunidad mediante certificación expedida

Marco legal

Los gastos de comunidad en el régimen de propiedad horizontal se regulan principalmente por la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (LPH), cuyo artículo 9.1.e) establece la obligación de cada propietario de contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades, conforme a la cuota de participación fijada en el título constitutivo o, en su defecto, por acuerdo unánime de la junta. El artículo 10 de la misma ley detalla los gastos imputables a la comunidad, incluyendo los de conservación, mantenimiento, reparación de elementos comunes y, tras la reforma operada por la Ley 10/2022, de 14 de junio, los derivados de la instalación de infraestructuras comunes de accesibilidad y eficiencia energética, que pasan a considerarse gastos generales cuando así lo acuerde la junta de propietarios por mayoría simple, superando la anterior exigencia de unanimidad. El Código Civil, en su artículo 396, reconoce la propiedad horizontal como forma especial de copropiedad, pero es la LPH la norma específica y prevalente.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo, como la sentencia de 15 de julio de 2010, ha precisado que la obligación de pago de los gastos de comunidad no depende del uso efectivo del inmueble, sino de la titularidad dominical, salvo pacto expreso en contrario. En la Región de Murcia, la Ley 5/2015, de 27 de marzo, de Vivienda, regula aspectos complementarios de la gestión de comunidades, pero no introduce particularidades sustanciales sobre la imputación de estos gastos, por lo que la normativa estatal es la directamente aplicable. Tras 2018, además de la citada Ley 10/2022, el Real Decreto-ley 19/2021, de 5 de octubre, reforzó la transparencia informativa sobre los gastos de comunidad en procesos de venta o alquiler, exigiendo que el propietario entregue al adquirente o arrendatario un certificado actualizado de su estado de deuda. Así, el marco legal de los gastos de comunidad se asienta en una combinación de la LPH, el Código Civil y la jurisprudencia, con actualizaciones significativas orientadas a facilitar la rehabilitación edificatoria y la protección del consumidor.

Ejemplos prácticos en Murcia

  • Ejemplo 1. Una pareja compra un piso en una urbanización con piscina y jardines en Murcia capital. Al recibir el presupuesto de gastos de comunidad del vendedor, descubren que ascienden a 120 euros mensuales, más una derrama extraordinaria de 800 euros para reparar la fachada. Deciden negociar que el vendedor asuma la derrama antes de la firma, ya que el impago de estos gastos puede generar un procedimiento de reclamación judicial que afecte a la nueva hipoteca. Con la ayuda de Promurcia, revisan el libro de actas y confirman que no hay deudas pendientes.
  • Ejemplo 2. María hereda un piso en Cartagena, pero al consultar el certificado de deudas de comunidad descubre que su tío, el fallecido, acumulaba 3.400 euros en impagos desde hacía dos años. La comunidad ha iniciado un proceso monitorio que ahora recae sobre ella como heredera. Para evitar la subasta del inmueble, María negocia un plan de pagos fraccionado con la presidenta y consigue un aplazamiento a 18 meses. Desde Promurcia le recomendamos solicitar al juzgado la suspensión del procedimiento mientras se regulariza la deuda, presentando el acuerdo firmado por la junta.
  • Ejemplo 3. Un inversor de Águilas adquiere un bajo comercial en una finca de diez vecinos para alquilarlo como local de hostelería. Antes de formalizar la hipoteca, el banco exige un certificado de que los gastos de comunidad están al día y que no hay derramas previstas. Sin embargo, la comunidad había aprobado una reparación del sistema de climatización por 15.000 euros, prorrateados a 1.500 euros por local. El inversor incluye ese coste en el cálculo de rentabilidad y exige al vendedor que descuente dicho importe del precio de compra, logrando un ahorro neto del 2% sobre la inversión total.

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