Impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras
El Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras, conocido por sus siglas ICIO, es un tributo de naturaleza municipal, indirecto y potestativo, que grava la realización de cualquier construcción, instalación u obra que requiera la obtención de la preceptiva licencia urbanística o acto equivalente, ya sea a nivel del suelo, subsuelo o vuelo, y cuyo hecho imponible se configura como la realización efectiva del hecho constructivo dentro del término municipal correspondiente, encontrándose su régimen jurídico esencial regulado en el Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo. Este impuesto, cuya cuota se determina aplicando un tipo impositivo sobre el coste real y efectivo de la obra, entendido como el presupuesto del proyecto visado por el colegio profesional correspondiente, resulta de una relevancia capital para cualquier propietario, comprador, inversor o heredero que afronte una intervención sobre un inmueble, pues su liquidación constituye un requisito ineludible para la obtención de la licencia de obras y, posteriormente, para la inscripción registral de la obra nueva o la declaración de la modificación de la realidad física del inmueble.
Es habitual que este impuesto aparezca en operaciones como la compraventa de una vivienda sobre la que se haya ejecutado una reforma integral sin la previa liquidación del tributo, lo que puede generar problemas con la transmisión, pues el adquirente podría subrogarse en la deuda tributaria; también está presente en procedimientos de hipoteca sobre obra en construcción, en herencias que incluyan un inmueble con obras en curso o finalizadas, y en contratos de arrendamiento donde el inquilino realice mejoras con autorización del propietario. En la tramitación de este impuesto intervienen profesionales como el arquitecto o el aparejador, que elaboran el proyecto y certifican el presupuesto; el abogado o asesor fiscal, que revisa las bonificaciones aplicables y puede recurrir las liquidaciones incorrectas; el notario, que en las escrituras de obra nueva debe acreditar la previa autoliquidación o liquidación del ICIO; el registrador de la propiedad, que exige dicho pago para practicar la inscripción; y el agente inmobiliario, que debe advertir a las partes sobre la situación fiscal de las obras.
Un error muy frecuente entre los particulares es asumir que el impuesto está incluido de modo automático en el presupuesto del constructor o que corresponde pagarlo al contratista, cuando en realidad el sujeto pasivo del tributo es siempre el propietario del inmueble o el promotor de la obra, con independencia de que pueda convenirse su repercusión; también se incurre en el fallo de no solicitar las bonificaciones previstas en las ordenanzas municipales, como las establecidas para viviendas de protección oficial, instalaciones de energía solar o mejoras de accesibilidad, que pueden reducir significativamente la cuota a ingresar si se formalizan en el momento de la solicitud de la licencia y no con posterioridad.
Descripción técnica
El Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras, una vez complementada la introducción que señala su naturaleza municipal, indirecta y potestativa, se configura como un tributo cuyo devengo se produce en el momento de iniciarse las obras, aunque la liquidación se practique con posterioridad y su gestión corresponda íntegramente al ayuntamiento del término municipal donde se ejecute la actuación. Su regulación sustantiva se encuentra en los artículos 100 a 103 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, norma que establece tanto los elementos esenciales del tributo como las reglas para su determinación y exacción. Se trata de un impuesto indirecto porque grava la manifestación de riqueza que supone la realización de una actividad constructiva, con independencia de la capacidad económica del sujeto pasivo. El hecho imponible lo constituye la realización de cualquier construcción, instalación u obra para la que se exija la obtención de licencia urbanística, ya sea esta expresa o por acto presunto.
La base imponible del ICIO se determina en función del coste real y efectivo de la obra, entendido como el importe total del presupuesto ejecutado, incluyendo todos los gastos necesarios para su materialización, como materiales, mano de obra, medios auxiliares, honorarios profesionales y tasas inherentes a la licencia. No obstante, el coste real se calcula sobre el presupuesto presentado por el interesado al solicitar la licencia, sin perjuicio de que la Administración municipal pueda comprobarlo y ajustarlo mediante la oportuna liquidación definitiva tras la finalización de las obras, conforme al artículo 103.2 del TRLRHL. El tipo de gravamen máximo es del 4 por ciento, aunque los ayuntamientos pueden fijar uno inferior mediante ordenanza fiscal, y nunca podrá exceder de dicho límite legal. En cuanto al procedimiento, el obligado tributario, que es el propietario de la obra o, en su defecto, el constructor, debe presentar la correspondiente autoliquidación provisional al solicitar la licencia urbanística. A partir de ese momento, el ayuntamiento practica una liquidación provisional, que podrá ser objeto de revisión cuando la obra finalice y se determine el coste real ejecutado.
La diferencia entre la cuota provisional y la definitiva se regulariza, debiendo el sujeto pasivo abonar el exceso o, en su caso, solicitar la devolución de lo pagado de más. El plazo de prescripción del derecho de la Administración para liquidar el tributo es de cuatro años, conforme al artículo 66 de la Ley 58/2003, General Tributaria, y comienza a contar desde el día siguiente a la finalización del plazo voluntario de pago. Desde la perspectiva de las implicaciones fiscales adicionales, el ICIO no es el único tributo que incide en una operación constructiva. La realización de obras también puede generar obligaciones en el Impuesto sobre el Valor Añadido, en particular para el promotor que actúe como empresario, y en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en las segundas transmisiones de inmuebles. Asimismo, la finalización de la obra determina la actualización catastral del inmueble, lo que repercute en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, que se girará con la nueva valoración a partir del ejercicio siguiente.
De forma indirecta, la plusvalía municipal o Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, regulado en los artículos 104 a 110 del TRLRHL, puede resultar exigible si la obra se acompaña de una transmisión del terreno que genere un incremento de valor. Además, en el ámbito del IRPF, el coste de las obras de mejora en la vivienda habitual puede dar derecho a deducciones estatales o autonómicas, siempre que se cumplan los requisitos legales. El ICIO admite algunas modalidades o tipologías relevantes. Por un lado, las obras menores o de simple conservación suelen estar sujetas al impuesto, aunque muchos ayuntamientos establecen exenciones o bonificaciones para determinadas actuaciones, como las de eficiencia energética o accesibilidad, en virtud de lo dispuesto en el artículo 103.2 del TRLRHL. Por otro lado, las obras mayores, que requieren proyecto técnico visado por el colegio profesional correspondiente, están plenamente sujetas y su base imponible incluye los honorarios de los técnicos redactores.
También es relevante distinguir las obras realizadas por particulares para su vivienda habitual de las promovidas por empresas inmobiliarias, aunque el tratamiento fiscal es el mismo en cuanto al hecho imponible. En cuanto a los efectos frente a terceros, el ICIO no tiene acceso directo al Registro de la Propiedad, pues no se inscribe como carga real ni como condición suspensiva. Sin embargo, el impago del tributo puede generar una afección real del inmueble, lo que permite a la Administración municipal perseguir su cobro frente a los sucesivos propietarios, al amparo del artículo 78 del TRLRHL y del artículo 64 de la Ley General Tributaria. El papel del Catastro es fundamental, ya que una vez finalizada la obra, el ayuntamiento debe comunicar la nueva situación física del inmueble para su inscripción catastral, lo que actualiza el valor catastral y, por
Marco legal
El Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras se encuentra regulado en el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, en sus artículos 100 a 104. El artículo 100 define el hecho imponible como la realización, dentro del término municipal, de cualquier construcción, instalación u obra para la que se exija obtención de licencia urbanística, se haya obtenido o no, siempre que su expedición corresponda al ayuntamiento. El artículo 102 establece que la base imponible está constituida por el coste real y efectivo de la construcción, instalación u obra, concepto que ha sido objeto de interpretación por el Tribunal Supremo en sentencias como la de 18 de diciembre de 2019, que precisa que no incluye el valor del suelo ni el beneficio industrial del constructor. El Tribunal Constitucional, en sentencia 15/2019, confirmó la constitucionalidad del impuesto en relación con las exenciones previstas en el artículo 104, que beneficia a construcciones declaradas de interés público o social.
En la Región de Murcia, la normativa autonómica aplicable se encuentra en la Ley 13/2015, de 30 de marzo, de ordenación territorial y urbanística, que en sus disposiciones complementarias remite a la ordenanza fiscal municipal correspondiente para la liquidación del tributo, sin que existan particularidades sustanciales respecto al régimen estatal. Las modificaciones normativas posteriores a 2018 incluyen la Ley 6/2018, de 3 de julio, de Presupuestos Generales del Estado, que actualizó determinados valores catastrales a efectos del impuesto, y la Ley 7/2022, de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados, que introdujo ajustes en las bonificaciones por instalaciones medioambientales. Asimismo, el Real Decreto 195/2019, de 22 de marzo, desarrolla el reglamento de gestión de los tributos locales en aspectos procedimentales que afectan a la liquidación del ICIO.
Ejemplos prácticos en Murcia
- En Murcia capital, un particular desea ampliar su vivienda unifamiliar construyendo un porche de 200.000 euros. Antes de iniciar la obra, debe liquidar el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras. Con un tipo del 3% fijado por el ayuntamiento, el importe asciende a 6.000 euros. Este tributo municipal grava la licencia urbanística y se paga al solicitar la autorización. El cliente debe presentar el presupuesto del contratista y el proyecto técnico para calcular la base imponible. Sin este pago, no podrá obtener la licencia de obras y se expone a sanciones.
- Una empresa en Cartagena proyecta instalar placas solares fotovoltaicas en la cubierta de su nave industrial para reducir costes energéticos. El presupuesto de la instalación es de 150.000 euros. Al solicitar la licencia de obras, el ayuntamiento aplica un tipo del 3,5% sobre el ICIO, resultando un tributo de 5.250 euros. La compañía debe abonarlo antes del inicio de los trabajos. Este gasto fiscal forma parte de la inversión y puede deducirse en el Impuesto de Sociedades como mayor valor del inmovilizado. Es un ejemplo típico de ICIO en el ámbito empresarial.
- Los herederos de un inmueble en Lorca deben reparar la cubierta dañada por un terremoto. El presupuesto de la obra asciende a 80.000 euros. Al gestionar la licencia de obras, el ayuntamiento exige el pago del ICIO con un tipo del 4%, lo que supone 3.200 euros. Los herederos, como nuevos propietarios, son los sujetos pasivos del impuesto. Deben liquidarlo antes de comenzar las obras para evitar recargos. Esta situación refleja la necesidad de afrontar tributos locales derivados de la rehabilitación heredada, un contexto frecuente en sucesiones.
Términos relacionados
- Licencia de obras
- Coste de ejecución material
- Tributo local
- Sanciones administrativas