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Impuesto sobre sociedades

El Impuesto sobre Sociedades es un tributo directo de naturaleza personal que grava la renta de las entidades jurídicas conforme a lo dispuesto en la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, y que resulta de aplicación a todas aquellas personas jurídicas residentes en territorio español, incluyendo sociedades mercantiles, asociaciones, fundaciones y otros entes colectivos, recayendo sobre los beneficios obtenidos durante el período impositivo con un tipo general del 25 por ciento que puede reducirse en función de circunstancias específicas como el tamaño de la empresa o su actividad. Para propietarios, compradores, inversores y herederos que operan en el mercado inmobiliario español, el Impuesto sobre Sociedades adquiere una relevancia capital cuando la titularidad de los inmuebles o la actividad de compraventa, arrendamiento o promoción se canaliza a través de una sociedad, ya sea patrimonial o mercantil, puesto que determina la carga fiscal efectiva que soportará la operación y condiciona la rentabilidad neta de cualquier inversión.

En el ámbito de las operaciones inmobiliarias, este impuesto aparece con frecuencia en la compraventa de inmuebles cuando el transmitente es una entidad jurídica, en los arrendamientos de larga duración gestionados por sociedades, en las operaciones de dación en pago realizadas por empresas promotoras, en las permutas de terrenos con fines urbanísticos y en los procesos de herencia cuando el causante participaba en sociedades con patrimonio inmobiliario que deben ser valoradas a efectos del Impuesto sobre Sucesiones. También resulta determinante en la planificación fiscal de inversores que adquieren viviendas para su explotación en alquiler a través de sociedades de tenencia de bienes, así como en las operaciones de reinversión de plusvalías derivadas de la transmisión de inmuebles afectos a actividades económicas, donde el diferimiento fiscal puede suponer un ahorro significativo si se cumplen los requisitos legales.

En este contexto, los profesionales que intervienen con mayor asiduidad son los asesores fiscales y abogados especializados en tributación, quienes diseñan la estructura societaria más eficiente y garantizan el cumplimiento de las obligaciones formales; los notarios, que deben dar fe de las operaciones y verificar la correcta aplicación de las retenciones; los registradores de la propiedad, que inscriben las transmisiones y comprueban la constancia de las cargas fiscales; y los administradores de fincas o gestores patrimoniales que asesoran en la operativa diaria de arrendamientos y comunidades. Un error frecuente entre los particulares consiste en pensar que constituir una sociedad para gestionar un patrimonio inmobiliario supone automáticamente un ahorro fiscal, cuando en realidad el Impuesto sobre Sociedades puede resultar menos ventajoso que la tributación directa en el IRPF si no se realiza una planificación cuidadosa que considere la doble imposición sobre dividendos, la limitación de ciertas deducciones y el coste adicional de la contabilidad y las obligaciones formales.

Además, muchos inversores noveles ignoran que las sociedades patrimoniales, aquellas cuya actividad principal es la tenencia de inmuebles arrendados, están sometidas a un régimen específico dentro del Impuesto sobre Sociedades que limita determinados incentivos fiscales y exige el cumplimiento de requisitos adicionales para evitar la consideración de entidad meramente instrumental por parte de la Administración tributaria. Comprender el alcance del Impuesto sobre Sociedades es, por tanto, indispensable para cualquier operador del mercado inmobiliario que actúe a través de una persona jurídica, ya que este tributo no solo grava los beneficios obtenidos sino que condiciona las decisiones de estructuración patrimonial y la viabilidad económica de las operaciones de compra, venta y explotación de inmuebles en el largo plazo, y su gestión requiere un asesoramiento profesional especializado tanto en la fase de constitución como en la operativa continuada.

Descripción técnica

El Impuesto sobre Sociedades se configura como un tributo directo y personal que grava la renta obtenida por las personas jurídicas residentes en territorio español, alcanzando también a las sociedades que operan en el sector inmobiliario, ya sean promotoras, arrendadoras o tenedoras de inmuebles. El ámbito subjetivo del impuesto, delimitado en el artículo 7 de la Ley 27/2014, incluye a las sociedades anónimas, limitadas, colectivas, comanditarias, así como a las asociaciones, fundaciones y demás entidades con personalidad jurídica, excluyendo a las sociedades civiles que tengan objeto mercantil, que tributan en el régimen de atribución de rentas del IRPF. La base imponible se calcula partiendo del resultado contable, ajustado mediante las correcciones fiscales previstas en los artículos 10 a 13 de la Ley del Impuesto, destacando en el ámbito inmobiliario las limitaciones a la deducibilidad de las pérdidas por deterioro de los inmuebles y las amortizaciones, que deben practicarse conforme a las tablas oficiales. Las rentas derivadas de la transmisión de inmuebles se integran como ganancia o pérdida patrimonial en la base imponible del período en que se realiza la operación, sin que exista un tratamiento favorable generalizado, sal

Marco legal

El Impuesto sobre Sociedades se regula en el ordenamiento español por la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades, norma que constituye el texto legal fundamental y que ha sido objeto de diversas modificaciones posteriores. El desarrollo reglamentario se encuentra en el Real Decreto 634/2015, de 10 de julio, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre Sociedades. De forma supletoria, resultan aplicables la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, y el Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio, por el que se aprueba el Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria. En el ámbito de la Región de Murcia, este impuesto es un tributo estatal no cedido a la Comunidad Autónoma, por lo que no existe normativa autonómica específica que regule su hecho imponible o sus elementos esenciales; únicamente pueden aplicarse deducciones autonómicas previstas en la Ley del Impuesto, pero sin particularidades normativas propias de la Comunidad murciana.

Entre las modificaciones significativas posteriores a 2018 destaca la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, que introdujo cambios relevantes, como la limitación a la deducibilidad de gastos financieros y la reversión obligatoria de los deterioros de valores representativos de deuda, así como la Ley 38/2022, de 27 de diciembre, que traspuso directivas europeas en materia de transparencia fiscal. La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha interpretado aspectos clave, como la consideración de sociedad patrimonial en la Sentencia de 20 de enero de 2020, que clarificó los criterios para determinar cuándo una entidad tributa en el régimen general y no como sociedad patrimonial tras la derogación del antiguo régimen. Asimismo, la Sentencia del Tribunal Constitucional 37/2020, de 25 de junio, declaró inconstitucional la regla de imputación temporal de rentas en el Impuesto sobre Sociedades, lo que obligó a modificar la Ley 27/2014 mediante el Real Decreto-ley 3/2022.

Ejemplos prácticos en Murcia

  • Una sociedad limitada domiciliada en Cartagena vende un local comercial adquirido hace años por 200.000 euros. El precio actual de venta asciende a 350.000 euros, generando una plusvalía de 150.000 euros. Esta ganancia se integra en la base imponible del Impuesto sobre Sociedades, que tributa al 25%. La empresa deberá ingresar 37.500 euros en concepto de impuesto, aunque puede aplicar deducciones por reinversión si adquiere otro inmueble afecto a la actividad en un plazo determinado.
  • Una empresa de alquiler vacacional con sede en La Manga del Mar Menor obtuvo el pasado ejercicio ingresos brutos por arrendamientos de 120.000 euros. Tras deducir gastos de comunidad, mantenimiento, suministros y amortización del inmueble valorado en 400.000 euros, el resultado contable fue de 45.000 euros de beneficio. Sobre esa base imponible, la compañía tributa al 25% del Impuesto sobre Sociedades, resultando una cuota de 11.250 euros a pagar en los próximos meses.
  • Una promotora inmobiliaria con proyectos en Murcia capital compró un solar por 500.000 euros y construyó ocho viviendas unifamiliares, invirtiendo 1.200.000 euros adicionales. Al vender todas las casas por un total de 2.400.000 euros, el beneficio bruto asciende a 700.000 euros. Este rendimiento se declara en el Impuesto sobre Sociedades, aplicando el tipo general del 25%. La empresa tributa 175.000 euros, aunque puede minorar la cuota con deducciones por inversión en vivienda protegida si alguna de las unidades así se calificó.

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