Conceptos generales

Inmatriculación

¿Qué significa inmatriculación?

La inmatriculación es la primera inscripción de una finca en el Registro de la Propiedad, que siempre es de dominio (artículo 7 de la Ley Hipotecaria). Se hace, por ejemplo, por expediente de dominio ante notario (artículo 203) o con el título público de compra si el vendedor adquirió por título público al menos un año antes (artículo 205).

¿Qué es la inmatriculación? Es la entrada de una finca en el Registro de la Propiedad por primera vez. El Diccionario de la lengua española recoge el verbo: inmatricular es «inscribir por vez primera un bien inmueble en el registro de la propiedad». Hasta ese momento, la finca no tiene historial registral.

En la Región de Murcia es frecuente encontrar casas de campo, parcelas de huerta o fincas heredadas que nunca se inscribieron. Se pueden vender, porque la propiedad se transmite por el contrato y la entrega, no por la inscripción. Pero quien compra una finca no inscrita no cuenta con la protección que da el Registro, y una hipoteca solo queda válidamente constituida si se inscribe (artículo 1875 del Código Civil), lo que en la práctica obliga a inmatricular antes la finca.

Por eso, antes de vender o de pedir financiación, conviene inmatricular la finca. Las vías principales son el expediente de dominio ante notario (artículo 203 de la Ley Hipotecaria) y la inscripción del título público de adquisición cuando el transmitente adquirió también por título público al menos un año antes (artículo 205).

Descripción técnica

- Expediente de dominio notarial (artículo 203 de la Ley Hipotecaria): se tramita ante un notario del distrito donde está la finca o de uno colindante. El promotor aporta su título de propiedad y la certificación catastral descriptiva y gráfica, que debe corresponderse con la descripción de la finca. El registrador certifica que la finca no está inscrita y puede practicar anotación preventiva, con vigencia de noventa días prorrogable hasta ciento ochenta. Se notifica a colindantes, titulares catastrales, poseedores y ayuntamiento; hay un mes para alegaciones, y si alguien se opone el notario cierra el expediente y queda la vía judicial. Practicada la inscripción, se publica un edicto en el BOE. - Doble título público (artículo 205): se inscribe el título público traslativo otorgado por quien acredite haber adquirido la finca al menos un año antes, también por título público, siempre que coincidan las descripciones y la del título con la certificación catastral. - Otros supuestos (artículo 204): fincas resultantes de reparcelaciones, concentración parcelaria, expropiación forzosa, deslindes administrativos o sentencia que ordene la inmatriculación. Las administraciones públicas pueden inmatricular por certificación administrativa (artículo 206). - Efecto limitado: si la finca se inmatricula por los artículos 204 (casos 1.º a 4.º), 205 o 206, la protección del tercero del artículo 34 no se produce hasta pasados dos años (artículo 207). - Impuestos: los expedientes de dominio y las actas de notoriedad tributan como transmisiones patrimoniales, salvo que se acredite haber pagado el impuesto por la transmisión cuyo título suplen (artículo 7.2.C del texto refundido del ITP y AJD).

Marco legal

Ley Hipotecaria: artículos 7 (la primera inscripción es de dominio), 198 (procedimientos de concordancia, entre ellos la inmatriculación), 203 (expediente de dominio notarial), 204 (otros supuestos), 205 (doble título público), 206 (administraciones públicas) y 207 (suspensión durante dos años de los efectos del artículo 34). Texto refundido del ITP y AJD (Real Decreto Legislativo 1/1993): artículo 7.2.C.

Ejemplos prácticos en Murcia

  • Ejemplo hipotético: usted heredó de sus padres una casa de campo en la pedanía que nunca se inscribió y quiere venderla. Con la escritura de herencia y la certificación catastral puede iniciar un expediente de dominio ante notario antes de buscar comprador.
  • Ejemplo hipotético: una persona compró una parcela en escritura pública hace varios años y ahora la vende. Si las descripciones de ambas escrituras coinciden entre sí y con la certificación catastral, el comprador puede inmatricularla con su escritura (artículo 205 de la Ley Hipotecaria).
  • Ejemplo hipotético: durante el expediente, un vecino se opone porque cree que parte de la parcela es suya. El notario da por concluso el expediente y el promotor solo puede seguir por la vía judicial (artículo 203, regla sexta).

Preguntas frecuentes

¿Qué es la inmatriculación de una finca?

Es su primera inscripción en el Registro de la Propiedad (Diccionario panhispánico del español jurídico). La primera inscripción de cada finca es siempre de dominio (artículo 7 de la Ley Hipotecaria).

¿Qué significa inmatricular?

Inscribir por vez primera un bien inmueble en el registro de la propiedad (Diccionario de la lengua española).

¿Se puede vender una finca que no está inscrita en el Registro?

Sí. La propiedad se transmite por el contrato y la entrega (artículo 609 del Código Civil), no por la inscripción. Pero el comprador no tendrá la protección del Registro, y lo habitual es inmatricularla antes, por expediente de dominio (artículo 203 de la Ley Hipotecaria) o por doble título público (artículo 205).

¿Cómo se inmatricula una finca?

Las vías habituales son el expediente de dominio ante notario, con el título de propiedad y la certificación catastral descriptiva y gráfica (artículo 203 de la Ley Hipotecaria), y la inscripción del título público de compra cuando el vendedor adquirió también por título público al menos un año antes (artículo 205).

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