Instrucción
La instrucción, en el ámbito jurídico inmobiliario español, se configura como el acto o conjunto de actos mediante los cuales una persona, física o jurídica, dicta órdenes, directrices o indicaciones precisas dirigidas a un tercero para la ejecución de un encargo o la realización de un acto jurídico determinado. No se trata, por tanto, de un mero consejo o sugerencia, sino de una manifestación de voluntad que vincula al receptor de la misma en el marco de una relación contractual o de confianza preexistente, como puede ser un mandato, una representación voluntaria o una relación de servicios profesionales. Esta figura adquiere una relevancia capital en el mercado inmobiliario español, pues es el vehículo a través del cual se materializa la voluntad de las partes en multitud de operaciones, desde la simple solicitud de información hasta la formalización de contratos complejos. Para el propietario que desea vender su vivienda, la instrucción al agente inmobiliario fija el precio, las condiciones de la venta y los plazos de comercialización.
Para el comprador que obtiene una hipoteca, las instrucciones del banco al notario determinan los términos en que debe constituirse el préstamo y la garantía. En los procesos hereditarios, las instrucciones del testador o, en su defecto, de los herederos, guían la partición de los bienes inmuebles. También en el arrendamiento, las instrucciones del arrendador al administrador de la finca definen las condiciones de contratación y gestión del alquiler. Incluso en el ámbito urbanístico, las instrucciones técnicas de un promotor a su equipo de arquitectos e ingenieros marcan las pautas del proyecto de edificación. La instrucción cruza así transversalmente toda la actividad inmobiliaria. Los profesionales que intervienen en la cadena de instrucciones son múltiples. El notario recibe instrucciones del banco y del comprador para redactar la escritura pública. El registrador de la propiedad actúa conforme a las instrucciones legales y reglamentarias, pero también puede recibir instrucciones particulares en procedimientos concretos, como las relativas al tracto sucesivo en una herencia. El abogado recibe instrucciones de su cliente para negociar o litigar sobre un inmueble. El tasador sigue las instrucciones metodológicas de la entidad que le encarga la valoración.
Y el agente inmobiliario, por supuesto, opera en virtud de las instrucciones del vendedor o del arrendador. Un error frecuente entre los particulares es confundir la instrucción con una mera intención o deseo no vinculante, o creer que las instrucciones verbales tienen el mismo valor que las escritas. En el derecho español, las instrucciones relevantes, especialmente aquellas que afectan a derechos reales o a actos de disposición, deben constar de forma clara y, preferiblemente, por escrito para evitar malentendidos y conflictos posteriores. Pensar que un comentario informal al notario o al agente inmobiliario es suficiente para modificar una condición contractual puede dar lugar a situaciones no deseadas e incluso a reclamaciones por incumplimiento. La instrucción, bien formulada y documentada, es la garantía de que la voluntad del interesado se traslada fielmente a la realidad jurídica, protegiendo así sus intereses patrimoniales.
Descripción técnica
En el contexto de las relaciones jurídicas inmobiliarias, la instrucción adquiere una relevancia particular como vehículo de concreción de la voluntad de las partes o de un tercero autorizado, distinguiéndose claramente de la mera recomendación o sugerencia por su carácter vinculante. El Código Civil, en su artículo 1718, establece que el mandatario debe cumplir el encargo conforme a las instrucciones recibidas, no pudiendo excederse de los límites del mandato, lo que sienta la base jurídica de la responsabilidad por su inobservancia. En el ámbito inmobiliario, la instrucción puede manifestarse en diversos instrumentos: escrituras públicas, contratos privados, poderes notariales, testamentos o incluso en comunicaciones fehacientes entre partes. Su eficacia depende de la claridad de su contenido y de la capacidad del emisor para obligar al receptor. Una tipología fundamental es la instrucción en el marco del contrato de mandato o representación. Cuando un propietario otorga un poder a un apoderado para vender un inmueble, las instrucciones sobre el precio mínimo, las condiciones de pago o la forma de transmisión son esenciales para limitar la actuación del apoderado.
El artículo 1719 del Código Civil sanciona la extralimitación del mandatario que actúa fuera de las instrucciones, pudiendo generar responsabilidad por daños. En el ámbito notarial, las instrucciones al notario para la redacción de la escritura deben ser precisas; si el notario se aparta de ellas, puede incurrir en negligencia profesional. En la compraventa de viviendas con financiación hipotecaria, la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, impone obligaciones de transparencia que incluyen el deber de informar al prestatario y de recabar sus instrucciones sobre el destino de los fondos. El artículo 14 de dicha ley establece que el prestatario debe recibir una oferta vinculante y puede dar instrucciones sobre la forma de disposición del préstamo.
Marco legal
El marco legal de la instrucción en el ámbito inmobiliario se asienta sobre varias fuentes normativas que regulan tanto su contenido como su eficacia. En el Código Civil, la instrucción se vincula al contrato de mandato, regulado en los artículos 1709 a 1739, donde el mandante da instrucciones al mandatario para la realización de actos jurídicos relacionados con bienes inmuebles; el mandatario debe ceñirse a dichas instrucciones so pena de incurrir en responsabilidad. En la compraventa, los artículos 1445 y siguientes establecen que las instrucciones sobre precio, plazo y condiciones pueden integrar el consentimiento contractual. La Ley Hipotecaria, en su artículo 3, exige que la instrucción registral precise los datos del inmueble y la titularidad para que el asiento sea válido, mientras que el artículo 19 del Reglamento Hipotecario desarrolla el procedimiento de instrucción de las inscripciones. En el ámbito administrativo, la Ley 39/2015 regula la instrucción de los procedimientos urbanísticos, como las licencias, imponiendo la obligación de notificar las instrucciones a los interesados.
Para la Región de Murcia, la Ley 13/2015 de ordenación territorial y urbanística incorpora particularidades en la instrucción de expedientes de parcelación y edificación, especialmente en su artículo 146 sobre el deber de instruir correctamente el expediente de licencia. La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha reiterado que el incumplimiento de las instrucciones por el intermediario inmobiliario genera responsabilidad contractual (sentencias de la Sala Primera de 2019 y 2021). Tras 2018, la Ley 12/2023 de derecho a la vivienda introdujo exigencias de transparencia en las instrucciones dadas a los consumidores durante la intermediación. Además, la Ley 8/2021 afecta a las instrucciones previas en materia de herencias al reforzar la capacidad de las personas con discapacidad. En resumen, la instrucción es un concepto transversal que abarca desde el mandato civil hasta la tramitación urbanística, con un régimen jurídico detallado y actualizado.
Ejemplos prácticos en Murcia
- Un matrimonio de Murcia capital nos dio instrucción para vender su piso de 90 m² en el barrio de El Carmen. Fijamos un precio de salida de 180.000 euros, acorde al mercado actual, y acordamos una comisión del 3% más IVA. La instrucción incluía coordinar visitas, negociar con compradores y gestionar la documentación del Registro de la Propiedad. En dos meses recibimos una oferta vinculante de 172.000 euros que aceptaron tras nuestra recomendación. La instrucción finalizó con la firma ante notario y el cobro del precio.
- Una empresa constructora de Torre-Pacheco nos otorgó instrucción para adquirir una nave industrial en el polígono de Balsicas, con una superficie mínima de 500 m² y presupuesto máximo de 400.000 euros. La instrucción incluía buscar ofertas, verificar la situación urbanística del suelo y negociar condiciones de pago aplazado. Localizamos una nave de 550 m² en 385.000 euros, con licencia de actividad vigente. Tras la due diligence, formalizamos un contrato de arras con una señal del 10%, y la instrucción se completó con la escritura pública en 45 días.
- Tres herederos de una vivienda en Lorca nos dieron instrucción para gestionar la venta de la propiedad, valorada en 150.000 euros, tras el fallecimiento del titular. La instrucción comprendía desde la aceptación de herencia hasta la liquidación del Impuesto de Sucesiones y la búsqueda de comprador. Se requirió una tasación oficial y la división del inmueble en tres partes iguales. Finalmente se vendió a un inversor por 142.000 euros, y la instrucción incluyó la distribución del prorrateo entre los herederos y la cancelación de la hipoteca pendiente de 20.000 euros.