Intereses
En el ordenamiento jurídico español, los intereses representan la compensación económica que se abona por la disponibilidad del capital ajeno, y su régimen se encuentra fundamentalmente regulado en el Código Civil y en la legislación hipotecaria y de contratos de crédito inmobiliario. Para propietarios, compradores, inversores y herederos, este concepto es esencial porque determina el coste real de cualquier operación que implique financiación, aplazamiento de pago o retraso en el cumplimiento de obligaciones dinerarias.
En el mercado inmobiliario español, los intereses aparecen de manera recurrente en la compraventa a plazos, donde se pactan intereses compensatorios por el aplazamiento del precio; en los préstamos hipotecarios, donde el interés remuneratorio define el coste del capital prestado y el interés de demora penaliza los impagos; en las herencias, cuando los herederos deben liquidar el Impuesto de Sucesiones y el pago fuera de plazo devenga intereses de demora, o cuando la partición de la herencia se retrasa y los bienes generan frutos civiles; en los arrendamientos, especialmente en contratos de renta antigua o actualizaciones periódicas donde se aplican intereses legales si no se pacta otro índice; y en el ámbito urbanístico, por ejemplo, en las liquidaciones de cuotas de urbanización o en las expropiaciones cuando la Administración demora el pago del justiprecio.
En estas operaciones intervienen profesionales como el notario, que da fe del tipo de interés pactado y calcula la TAE en escrituras de préstamo; el abogado, que asesora sobre cláusulas de intereses abusivas o litiga por la nulidad de intereses de demora desproporcionados; el registrador de la propiedad, que califica si el interés pactado respeta los límites legales; y el asesor fiscal, que calcula la deducibilidad de los intereses en el IRPF o en el Impuesto de Sociedades para inversores. Un error frecuente entre los particulares es confundir el interés nominal con la TAE, que incluye comisiones y gastos, o creer que el interés de demora puede fijarse libremente sin límite, cuando la normativa hipotecaria lo restringe a tres veces el interés legal del dinero y la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha declarado nulos los intereses moratorios que superen ese umbral o que, sumados al remuneratorio, resulten usurarios. También se equivocan quienes piensan que en una compraventa sin hipoteca no se generan intereses, olvidando que si el pago se aplaza, aunque sea entre particulares, el vendedor tiene derecho a exigir un interés compensatorio salvo pacto en contrario.
Comprender estos matices permite a nuestros clientes negociar con mejores condiciones, evitar sobrecostes ocultos y planificar con seguridad tanto la adquisición de una vivienda como la gestión de su patrimonio inmobiliario.
Descripción técnica
La tipología de intereses más relevante en el sector inmobiliario se bifurca en dos grandes categorías: los intereses remuneratorios y los intereses moratorios. Los primeros constituyen el precio del dinero prestado, es decir, la retribución que el prestatario abona al prestamista por la disposición del capital durante el tiempo convenido. Su fijación es libre entre las partes, dentro de los límites de la usura establecidos en la Ley de 23 de julio de 1908, conocida como Ley Azcárate, y deben consignarse expresamente en el contrato de préstamo hipotecario o en la póliza de crédito. El artículo 1755 del Código Civil establece que no se deben intereses sino cuando expresamente se hubieren pactado, lo que vincula su exigibilidad a la voluntad contractual. En los préstamos hipotecarios regulados por la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, el interés remuneratorio se expresa mediante el tipo de interés nominal y la Tasa Anual Equivalente, debiendo el prestamista entregar al prestatario la Ficha Europea de Información Normalizada, donde se detalla el cálculo y la evolución del tipo aplicable.
Los intereses moratorios, por su parte, surgen como consecuencia del incumplimiento del prestatario en el pago de las cuotas. El artículo 1108 del Código Civil prevé que si la obligación consistiere en el pago de una cantidad de dinero y el deudor incurriere en mora, la indemnización de daños y perjuicios consistirá en el pago de los intereses convenidos y, si no los hubiere, en el interés legal. La Ley 5/2019 introdujo límites muy estrictos a los intereses de demora en los préstamos inmobiliarios: no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero y solo se devengarán sobre el capital vencido, no sobre el total del préstamo. Además, el prestamista deberá notificar al prestatario el impago y conceder un plazo de quince días hábiles para subsanarlo antes de reclamar los intereses moratorios. La sentencia del Tribunal Supremo de 11 de septiembre de 2006 fijó la doctrina de que la acción hipotecaria solo puede reclamar los intereses moratorios devengados durante los últimos cinco años si el prestatario se opone.
El interés legal del dinero, publicado anualmente en la Ley de Presupuestos Generales del Estado, sirve como referencia supletoria para el cálculo de intereses cuando no existe pacto. Su relevancia práctica es notable en los contratos de arras, donde el artículo 1454 del Código Civil faculta a las partes a desistir del contrato perdiendo las arras dadas o devolviéndolas duplicadas, pero si no medió pacto expreso los intereses legales pueden reclamarse desde la fecha de la entrega hasta la devolución. En el ámbito procesal, los intereses procesales del artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se devengan desde la fecha de la sentencia firme hasta su completo pago, incrementados en dos puntos sobre el interés legal. El procedimiento de cálculo y liquidación de intereses en una operación inmobiliaria exige documentar detalladamente la evolución de los pagos. En el préstamo hipotecario, la entidad financiera entregará al prestatario un cuadro de amortización con periodicidad anual, donde se desglosa la parte de cada cuota destinada a intereses y la destinada a amortización de capital.
En préstamos a tipo variable, el interés se revisa periódicamente conforme al índice de referencia pactado, normalmente el Euríbor a doce meses, añadiendo el diferencial fijado en la escritura. El plazo de liquidación suele ser mensual, con fecha de vencimiento de cada recibo, y si el prestatario domicilia el pago en la entidad prestamista suele obtener una bonificación en el tipo de interés. Las implicaciones fiscales de los intereses son significativas. En el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, los intereses satisfechos por el préstamo hipotecario para adquisición de vivienda habitual gozaron de deducción hasta el 31
Marco legal
El marco legal de los intereses en el ámbito inmobiliario y contractual se sustenta principalmente en el Código Civil, que regula el interés moratorio en el artículo 1108, estableciendo que si la obligación consiste en el pago de una cantidad de dinero y el deudor incurre en mora, la indemnización de daños y perjuicios consistirá en el pago de los intereses convenidos, y a falta de convenio, en el interés legal del dinero. El artículo 1096 del mismo cuerpo legal regula la obligación de entregar la cosa vendida, cuyos retrasos pueden generar intereses. En el ámbito hipotecario, la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, introdujo limitaciones significativas a los intereses de demora, prohibiendo que superen tres veces el interés legal del dinero y estableciendo un tope máximo, en desarrollo de la jurisprudencia del Tribunal Supremo y del Tribunal de Justicia de la Unión Europea sobre cláusulas abusivas. El Real Decreto-ley 6/2019, de 1 de marzo, ya había modificado la Ley Hipotecaria para reforzar la transparencia en los préstamos a tipo variable y limitar los intereses de demora.
La Ley de Enjuiciamiento Civil, en sus artículos 576 y 578, regula los intereses procesales y los de demora en la ejecución de sentencias. La jurisprudencia del Tribunal Supremo es abundante, destacando las sentencias de 23 de diciembre de 2015 y 9 de mayo de 2013 sobre la nulidad de cláusulas suelo y la doctrina del interés moratorio desproporcionado. En la Región de Murcia, no existe normativa autonómica específica que introduzca particularidades en materia de intereses, rigiendo la legislación estatal con carácter supletorio. Las modificaciones normativas posteriores a 2018 más relevantes son la Ley 5/2019 antes citada y la Ley 18/2022, de 28 de septiembre, de creación de la Autoridad de Defensa del Cliente Financiero, que incide en la supervisión de las condiciones contractuales en préstamos inmobiliarios.
Ejemplos prácticos en Murcia
- En la compra de una vivienda en Murcia capital valorada en 180.000 euros, un particular solicitó una hipoteca de 140.000 euros a tipo variable referenciado al Euribor más un diferencial del 1,5%. Con la subida de tipos, el Euribor alcanzó el 3,8%, elevando los intereses anuales del préstamo hasta 7.420 euros. La cuota mensual pasó de 580 a 780 euros, tensionando su economía y obligándole a renegociar el plazo para reducir el impacto de los intereses variables en su presupuesto familiar.
- Una promotora en Cartagena obtuvo un préstamo de 600.000 euros para construir una promoción de ocho viviendas adosadas. El interés pactado fue fijo al 4,5% anual sobre el capital dispuesto, con pago mensual de intereses durante la fase de obra. Al cabo de dos años, antes de la venta de las viviendas, la empresa había abonado 54.000 euros en intereses, lo que redujo su margen de beneficio y la llevó a acelerar las ventas para minimizar el coste financiero del proyecto.
- Tras fallecer el titular de un inmueble en Lorca heredado por sus tres hijos, se detectó una deuda hipotecaria pendiente de 90.000 euros con intereses de demora del 8% anual por impago durante dos años. Los intereses moratorios acumulados ascendían a 14.400 euros. Los herederos tuvieron que negociar con el banco la condonación parcial de estos intereses para evitar la pérdida del piso, valorado en 150.000 euros, y poder liquidar la herencia.