Leal
El término leal, en el contexto del derecho inmobiliario español, no constituye un mero adjetivo moral sino un principio jurídico de primer orden que impregna todas las relaciones contractuales. La referencia a la buena fe y la honestidad que contiene su definición se entronca directamente con el artículo 7 del Código Civil y con la doctrina jurisprudencial que exige a las partes un comportamiento coherente, transparente y respetuoso con los derechos de la contraparte. Ser leal en una operación inmobiliaria significa no ocultar defectos relevantes en la vivienda, no omitir cargas que graven la propiedad, no alterar los términos pactados en el contrato de arras y no aprovecharse de una posición de superioridad informativa sobre la otra parte. Este principio adquiere especial relevancia para propietarios, compradores, inversores y herederos porque la falta de lealtad puede generar responsabilidad civil, resolución de contratos e incluso indemnizaciones por daños y perjuicios.
Un comprador que descubre tras la entrega de llaves que el vendedor calló la existencia de una servidumbre o de un litigio vecinal puede reclamar, y un propietario que vende su vivienda sin informar de vicios ocultos se expone a una acción saneamiento que vacíe de contenido la venta. El principio de lealtad aparece en operaciones de compraventa, especialmente en la fase precontractual y en la documentación del arras; en la constitución de hipotecas, donde el prestamista debe explicar con claridad los riesgos y costes; en las herencias, donde los coherederos deben actuar con transparencia al valorar los inmuebles y repartirlos; en los arrendamientos, donde el arrendador ha de entregar la vivienda en condiciones pactadas y el arrendatario usarla diligentemente; y en los procedimientos urbanísticos, donde el promotor debe informar al adquirente sobre la situación legal del suelo y los plazos de ejecución.
Profesionales como el notario velan por la lealtad documental al requerir a las partes que manifiesten la realidad de la situación y advierten de las consecuencias de ocultar datos; el registrador califica la legalidad y coherencia de los títulos; el abogado asesora sobre los deberes de información y transparencia; el tasador debe proporcionar una valoración objetiva; y el agente inmobiliario está obligado a intermediar con honestidad, evitando conflictos de interés. Un error frecuente entre los particulares es confundir lealtad con mera legalidad formal, pensando que si no hay cláusula expresa en el contrato que obligue a revelar determinada información, esa omisión no tiene consecuencias. En realidad, los tribunales interpretan que el deber de buena fe exige comunicar todo aquello que razonablemente pueda influir en la decisión de la otra parte, incluso si no está escrito. Otro error es suponer que la lealtad solo incumbe al vendedor, cuando también el comprador debe actuar de buena fe, por ejemplo al no demorar el pago injustificadamente o al no ocultar su intención real de destinar el inmueble a un uso prohibido por la normativa.
En Promurcia insistimos en que el principio de lealtad es la base sobre la que se asienta la seguridad jurídica en cualquier transmisión, y su observancia evita litigios costosos y protege el patrimonio familiar.
Descripción técnica
El principio de lealtad, en tanto que manifestación práctica del deber de buena fe consagrado en el artículo 7 del Código Civil, opera en el tráfico inmobiliario como un estándar de conducta que vincula a todas las partes intervinientes en cualquier negocio jurídico sobre bienes raíces. No se trata de una categoría autónoma dentro de nuestro ordenamiento, sino de un criterio hermenéutico y de integración contractual que, conforme al artículo 1258 del mismo cuerpo legal, obliga a los contratantes no solo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley. En el sector inmobiliario, esta lealtad se despliega en varias vertientes que conviene distinguir. La primera de ellas es la lealtad informativa y de transparencia precontractual.
Tanto la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, en sus artículos 14 a 17, como la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en su artículo 20, imponen al profesional que ofrece un inmueble en venta o arrendamiento un deber de proporcionar información veraz, completa y no engañosa sobre las características físicas, jurídicas y urbanísticas del bien. En la práctica, el vendedor o arrendador debe entregar al adquiriente o arrendatario, antes de la firma del contrato, la documentación registral actualizada, la cédula de habitabilidad, el certificado de eficiencia energética y, en su caso, la información sobre cargas y gravámenes. La ocultación dolosa de defectos relevantes, como vicios ocultos o la existencia de una servidumbre no declarada, constituiría una vulneración del principio de lealtad y puede dar lugar a las acciones de saneamiento por evicción y vicios ocultos reguladas en los artículos 1474 y siguientes del Código Civil, cuyo plazo de ejercicio es de seis meses desde la entrega del bien, según el artículo 1490. Un segundo plano es el de la lealtad en la fase de formalización del contrato.
La ausencia de lealtad puede manifestarse en la inclusión de cláusulas abusivas o en la utilización de condiciones generales no negociadas individualmente, especialmente protegidas por la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contratación, y por el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios. En el ámbito hipotecario, la Ley 5/2019 exige que el prestamista valore la solvencia del prestatario evaluando su capacidad de pago de forma responsable y leal, so pena de que el préstamo pueda ser declarado nulo por usura o por falta de transparencia. En el plano de la ejecución contractual, la lealtad impide, por ejemplo, que el arrendatario use la vivienda para un fin distinto del pactado o que el propietario impida el disfrute pacífico del inmueble. También exige que el comprador pague el precio en el momento acordado y que el vendedor entregue la posesión libre de ocupantes no autorizados.
El incumplimiento de estos deberes puede resolverse mediante las acciones resolutorias del artículo 1124 del Código Civil o mediante el procedimiento de desahucio regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil. Desde la perspectiva registral, la lealtad se proyecta en la protección del tercer adquirente de buena fe y a título oneroso, conforme al artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Este precepto ampara a quien compra confiando en el contenido del Registro de la Propiedad, siempre que no tenga conocimiento de la inexactitud registral. La buena fe subjetiva, esto es, la ignorancia de los vicios que afectan al derecho del transmitente, es aquí un elemento clave. Para que opere la fe pública registral, el adquirente debe haber inscrito su derecho, haber actuado de buena fe y haber pagado un precio real. Si se acredita que el comprador conocía una hipoteca oculta o una limitación del dominio no inscrita, decae la protección y el negocio puede ser impugnado. En el ámbito fiscal, la lealtad del contribuyente se presume en la declaración del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD) y en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
No obstante, la ocultación de datos relevantes en la autoliquidación, como el valor real del inmueble, puede ser sancionada por la administración tributaria como infracción grave, conforme a la Ley General Tributaria (Ley 58/2003), con recargos que oscilan entre el 50% y el 150% de la cuota dejada de ingresar, además de los intereses de demora. Especial relevancia tiene en el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), donde la lealtad del transmitente exige declarar la fecha real de adquis
Marco legal
El concepto de lealtad, en su acepción de buena fe objetiva, constituye un pilar fundamental en el tráfico inmobiliario y no se agota en una sola disposición legal, sino que impregna todo el ordenamiento jurídico patrimonial. La normativa principal que lo regula es el Código Civil, cuyo artículo 7 establece el deber de ejercitar los derechos conforme a las exigencias de la buena fe, sancionando su abuso. Este precepto es esencial en cualquier operación inmobiliaria, desde la compraventa hasta la constitución de servidumbres o derechos de superficie. En sede contractual, el artículo 1258 del mismo cuerpo legal impone a las partes obligaciones derivadas de la buena fe, incluso no pactadas expresamente, lo que resulta de aplicación directa en la fase de negociación, formación y ejecución de contratos de compraventa, arrendamiento o permuta. La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha consolidado el principio de buena fe como cláusula general del sistema, con sentencias como la de 27 de junio de 2013, que impide ir contra los actos propios, o la de 29 de febrero de 2012, que exige un comportamiento coherente en el cumplimiento de las obligaciones.
En el ámbito registral, la lealtad se manifiesta en la exigencia de que el titular registral actúe de forma veraz conforme al artículo 3 de la Ley Hipotecaria. La Ley de Arrendamientos Urbanos, en su artículo 7, recoge el deber de buena fe en el arrendamiento de vivienda. Para la Región de Murcia, la Ley 13/2015, de 30 de marzo, de ordenación territorial y urbanística, recoge en su artículo 3 los principios de colaboración y buena fe administrativa en los procedimientos urbanísticos, si bien no introduce particularidades propias que difieran del régimen general. No se han producido modificaciones normativas significativas posteriores a 2018 que alteren la configuración del principio de lealtad en el derecho inmobiliario español.
Ejemplos prácticos en Murcia
- En Murcia capital, un matrimonio vendió su piso de 90 metros cuadrados en el barrio de El Carmen por 180.000 euros. La tasación leal encargada a un perito independiente determinó ese precio justo de mercado, evitando que la inmobiliaria inflara la valoración para cobrar más comisión. El comprador, un joven médico, pudo obtener una hipoteca al 80% gracias a ese informe objetivo. La operación se cerró en tres meses, con todas las garantías legales y sin conflictos posteriores. El matrimonio destinó el dinero a una vivienda unifamiliar en La Alberca.
- En Cartagena, una empresa de logística adquirió una nave industrial de 1.500 metros cuadrados en el polígono Cabezo Beaza por 650.000 euros. El vendedor propuso un precio inicial de 700.000 euros, pero la negociación leal, basada en informes de mercado y tasación independiente, llevó al acuerdo en 650.000 euros. La operación se estructuró con un contrato de arras penitenciales y un plazo de tres meses para escriturar, incluyendo una cláusula de saneamiento por vicios ocultos. La empresa destinó la nave a almacén central, generando 15 empleos directos en la comarca.
- En Lorca, tres hermanos heredaron una casa de 120 metros cuadrados en el barrio de San Cristóbal, valorada en 150.000 euros según la tasación leal del perito. Dos querían vender y el tercero conservarla, pero el reparto proporcional se logró mediante la compensación en efectivo al que compraba la parte de los otros. Se formalizó la adjudicación en la escritura de partición hereditaria, con pago del Impuesto de Sucesiones y Donaciones de forma equitativa. Hoy, el hermano que se quedó la vivienda la alquila por 600 euros mensuales, mientras los otros invirtieron su parte en fondos de inversión.