Conceptos generales

Licitación

La licitación se define como el procedimiento formal de concurrencia y competencia mediante el cual un ente público o privado invita a presentar ofertas para la adjudicación de un contrato, siendo particularmente relevante en el ámbito de la construcción y la adquisición de bienes inmuebles. En el ordenamiento jurídico español, este mecanismo se encuentra principalmente regulado por la Ley de Contratos del Sector Público, que establece los principios de transparencia, igualdad y no discriminación, aunque también tiene aplicación en el ámbito privado, especialmente cuando se busca maximizar el valor de un activo mediante la competencia entre interesados. Para propietarios, compradores, inversores y herederos, comprender la licitación resulta fundamental, pues aparece en operaciones tan diversas como la compra de suelo público, la adjudicación de obras de rehabilitación, la venta de inmuebles en herencias con varios partícipes o la adquisición de activos procedentes de ejecuciones hipotecarias.

Además, en el mercado inmobiliario actual, cada vez es más frecuente que entidades financieras o fondos de inversión utilicen procesos de licitación privada para colocar carteras de viviendas o suelos, lo que obliga al inversor particular a conocer los pliegos de condiciones y los criterios de valoración para no incurrir en errores que invaliden su oferta. Los profesionales que intervienen en estos procesos son múltiples y desempeñan funciones diferenciadas. El notario da fe de los actos de licitación pública y de la adjudicación, el registrador inscribe los derechos resultantes, el abogado asesora sobre la legalidad de los pliegos y la interpretación de las cláusulas, el tasador determina el valor de referencia del inmueble y el agente inmobiliario puede gestionar procesos privados, canalizando ofertas y asegurando la confidencialidad. Un matiz relevante que conviene destacar es el error frecuente que cometen los particulares al confundir la licitación con una simple subasta verbal o un concurso sin formalidades.

En realidad, la licitación exige el cumplimiento estricto de los pliegos, la presentación de documentación administrativa y técnica, y en muchos casos la constitución de garantías provisionales, de modo que una oferta incompleta o fuera de plazo queda automáticamente excluida. Otro error común es pensar que el precio es el único factor determinante, cuando en numerosas licitaciones públicas se valoran criterios como la solvencia técnica, la experiencia previa o la mejora del proyecto, lo que exige una preparación cuidadosa. En el ámbito de las herencias, cuando los herederos acuerdan vender un inmueble mediante licitación privada, deben formalizar el procedimiento por escrito, establecer un plazo y unas reglas claras, y a menudo designar a un experto que evalúe las ofertas para evitar conflictos posteriores. La licitación, bien entendida y ejecutada, constituye una herramienta de transparencia y eficiencia para obtener el mejor precio o la mejor contraprestación en cualquier operación inmobiliaria, tanto pública como privada.

Descripción técnica

El procedimiento de licitación en el ámbito inmobiliario se configura como un instrumento de selección objetiva que, en el sector público, se encuentra rigurosamente disciplinado por la Ley 9/2017, de 8 de noviembre, de Contratos del Sector Público (LCSP), norma que transpone al ordenamiento español las directivas europeas en la materia. Dicha ley establece los principios de publicidad, concurrencia, transparencia, igualdad de trato y no discriminación, que deben regir toda licitación que tenga por objeto la adjudicación de contratos de obras, concesiones de obras o servicios, suministros, o la enajenación de bienes inmuebles de titularidad pública. En el plano privado, aunque no existe una regulación específica equiparable, la licitación se canaliza frecuentemente a través de mecanismos contractuales como la subasta voluntaria o el concurso privado, sujetos al principio de autonomía de la voluntad del Código Civil (artículo 1255) y, en su caso, a las normas sobre contratación mercantil contenidas en el Código de Comercio.

El procedimiento se inicia con la elaboración de los pliegos de cláusulas administrativas particulares y de prescripciones técnicas, donde se detallan el objeto del contrato, los criterios de valoración de las ofertas —que pueden ser automáticos (precio) o dependientes de un juicio de valor (calidad, plazo, memoria constructiva)—, la documentación exigida a los licitadores (capacidad, solvencia económica y técnica, y ausencia de prohibiciones para contratar) y el sistema de garantías (provisional y definitiva, reguladas en los artículos 107 a 109 de la LCSP). La convocatoria se publica en el perfil del contratante del órgano de contratación y en plataformas electrónicas como la Plataforma de Contratación del Sector Público, respetando plazos mínimos que varían según el tipo de procedimiento: abierto, restringido, negociado o diálogo competitivo. En el procedimiento abierto, cualquier empresa interesada puede presentar oferta, y el plazo de presentación no será inferior a quince días hábiles desde la publicación del anuncio, aunque para contratos de mayor cuantía o complejidad técnica, el plazo se amplía a treinta días (artículo 159 LCSP).

Una vez recibidas las ofertas, se constituye una mesa de contratación que las califica y evalúa, aplicando los criterios establecidos. La adjudicación provisional se notifica a los interesados y, tras el período de subsanación de errores documentales y la formalización del contrato en documento administrativo, se procede a la adjudicación definitiva, que debe ser elevada a escritura pública cuando tenga por objeto la transmisión de derechos reales sobre inmuebles. Este momento resulta crucial para la inscripción registral, ya que el artículo 2 de la Ley Hipotecaria (Decreto de 8 de febrero de 1946) contempla expresamente la inscripción de las concesiones administrativas y de los contratos de obra pública que lleven aparejada la constitución de un derecho real sobre finca determinada. Asimismo, la licitación de suelo público para la ejecución de actuaciones de transformación urbanística se vincula directamente con el Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre), cuyo artículo 77 regula las cargas urbanísticas que deben asumir los adjudicatarios.

Desde la perspectiva fiscal, la adjudicación en una licitación pública conlleva el devengo del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD) en su modalidad de documentos notariales, cuando la escritura pública se otorga dentro de los plazos legales y excede del primer ejemplar protegido, aplicándose un tipo del 1,2% sobre la base imponible del acto, salvo que la comunidad autónoma competente haya fijado otro tipo. Si la licitación tiene por objeto la adquisición de un inmueble, el comprador soportará además el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP-AJD) en su modalidad de transmisiones onerosas, con tipos que oscilan entre el 6% y el 11% según la región, salvo que la operación esté sujeta a IVA por tratarse de una segunda o ulterior entrega. En el caso de adjudicaciones derivadas de un procedimiento concursal o judicial, la transmisión se considera forzosa y no está sujeta a ITP, aunque sí al IAJD si se formaliza en escritura.

El vendedor, ya sea persona física o jurídica, debe tributar por el incremento patrimonial en el IRPF o en el Impuesto sobre Sociedades, y el ayuntamiento correspondiente exigirá la plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU), calculada conforme a la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (artículos 104 a 110), con la posibilidad de aplicar bonificaciones cuando la transmisión se deba a una enajenación forzosa por causa de utilidad pública o interés social. Existen modalidades diferenciadas que afectan a la naturaleza y efectos de la licitación. La licitación abierta es la más común en la contratación pública, mientras que la restringida limita la participación a empresas previamente seleccionadas. La licitación negociada, sin publicidad previa, se admite únicamente en supuestos tasados (emergencia, exclusividad, extrema urgencia), y el diálogo competitivo se dirige a contratos especialmente complejos donde la administración no puede definir los medios técnicos sin el concurso de los licitadores.

En el sector privado, la licitación puede revestir la forma de subasta pública o de concurso privado, siendo esta última habitual en la venta de inmuebles singulares o patrimoniales donde no solo el precio, sino también las condiciones de pago o las garantías ofrecidas determin

Marco legal

La licitación, como procedimiento de selección del contratista o adquirente mediante oferta pública, se encuadra principalmente en el ámbito de la contratación del sector público, regulado por la Ley 9/2017, de 8 de noviembre, de Contratos del Sector Público, por la que se transponen al ordenamiento español las Directivas del Parlamento Europeo y del Consejo 2014/23/UE y 2014/24/UE, de 26 de febrero de 2014. Esta norma, vigente desde el 9 de marzo de 2018, ha sido objeto de modificaciones posteriores relevantes, como la introducida por el Real Decreto-ley 36/2020, de 30 de diciembre, que incorporó medidas urgentes en materia de contratación pública para agilizar la ejecución de fondos europeos. En el ámbito inmobiliario, la licitación puede afectar a la enajenación de bienes inmuebles de titularidad pública o a la selección de arrendatarios en contratos de arrendamiento del sector público, sujetos a los principios de publicidad, concurrencia y transparencia recogidos en los artículos 1 y 132 de la LCSP.

Para las subastas judiciales de inmuebles, el marco legal se encuentra en la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, cuyos artículos 643 a 675 regulan el procedimiento de subasta electrónica y presencial, con especial mención a la reforma operada por la Ley 19/2015, de 13 de julio, que introdujo la subasta electrónica como sistema preferente. El Tribunal Supremo, en sentencias como la de 15 de diciembre de 2021 (STS 5564/2021), ha fijado doctrina sobre la validez de ofertas por correo electrónico y la interpretación de los pliegos en licitaciones públicas. En la Región de Murcia, la Ley 3/2019, de 15 de marzo, de Contratos del Sector Público de la Comunidad Autónoma de la Región de Murcia, desarrolla aspectos procedimentales y de gestión, sin contradecir la norma estatal. Para las licitaciones privadas entre particulares, el Código Civil (artículos 1445 y siguientes) ofrece el marco general del contrato de compraventa, pero la licitación como proceso competitivo carece de regulación específica, rigiéndose por las reglas generales de la oferta y aceptación y por los pactos que las partes establezcan.

Ejemplos prácticos en Murcia

  • María heredó en Torre-Pacheco un solar urbano de 500 m2. Para venderlo al mejor precio, el Ayuntamiento organizó una licitación pública. Se presentaron tres promotores. María, asesorada por Promurcia, fijó un tipo de licitación de 120.000 euros. El ganador ofreció 145.000 euros, superando el mínimo. La venta se formalizó mediante subasta administrativa, garantizando transparencia. María obtuvo un plus de 25.000 euros sobre el valor base, algo imposible en una venta directa.
  • La empresa Construcciones Lorca SL necesitaba suelo industrial en Molina de Segura para ampliar su nave. La Junta de Compensación del Polígono Industrial El Saladar lanzó una licitación para adjudicar una parcela de 2.000 m2. El pliego fijaba un precio mínimo de 180.000 euros. La empresa presentó oferta económica y técnica, comprometiéndose a crear 15 empleos en tres años. Al ser la única oferta que cumplía todos los requisitos, resultó adjudicataria por 190.000 euros, iniciando las obras al mes siguiente.
  • Los herederos de un chalet en La Manga del Mar Menor, valorado en 650.000 euros, debían liquidar la herencia con tres hermanos. Para evitar conflictos, acordaron venderlo mediante licitación privada organizada por Promurcia. Se fijó un precio base de 600.000 euros y un plazo de presentación de ofertas cerradas. Se recibieron dos: una de 625.000 y otra de 640.000 euros. La mayor fue aceptada, y los herederos se repartieron el importe de forma equitativa, sin tensiones familiares.

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