Marco jurídico

Local Comercial

¿Qué significa local comercial?

Un local comercial es un espacio cerrado y cubierto dedicado al comercio o a otra actividad abierta al público. Su alquiler se rige primero por lo pactado (artículo 4.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos): la duración es libre y la fianza es de dos mensualidades.

¿Qué es un local comercial? El Diccionario de la lengua española define el local como el «lugar cercado o cerrado y cubierto, especialmente el dedicado al comercio o al entretenimiento». Un local comercial suele estar en planta baja, con acceso directo desde la calle, y sirve para una tienda, un bar, una oficina o una consulta.

Cuando un local se alquila, la Ley de Arrendamientos Urbanos lo considera un arrendamiento para uso distinto del de vivienda (artículo 3). La diferencia con el alquiler de una vivienda es grande: en un local manda lo pactado en el contrato, incluida la duración, y solo en lo que no se haya pactado se aplican las reglas de la ley (artículo 4.3).

Si va a comprar, vender o alquilar un local en la Región de Murcia, conviene revisar tres cosas antes de firmar: el contrato o la escritura, los estatutos de la comunidad de propietarios y lo que el ayuntamiento permite hacer en ese local.

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Descripción técnica

- Régimen del alquiler: los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes; en su defecto, por el título III de la Ley de Arrendamientos Urbanos y, supletoriamente, por el Código Civil (artículo 4.3). - Duración: es libre. La ley no fija para los locales un plazo mínimo ni una prórroga obligatoria como la de la vivienda (artículos 9 y 10, que solo se aplican a vivienda). El plazo y las posibles prórrogas son los que diga el contrato. - Fianza: dos mensualidades de renta (artículo 36.1). - Venta del local alquilado: el comprador queda subrogado en el contrato, salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria (artículo 29). - Obras y conservación: se aplican las reglas de los artículos 19, 21, 22, 23 y 26 de la ley (artículo 30). - Derecho de adquisición preferente: el inquilino tiene tanteo y retracto si se vende el local (artículos 31 y 25), salvo que el contrato lo excluya de forma expresa (artículo 4.4). - Traspaso: si en el local se ejerce una actividad empresarial o profesional, el inquilino puede ceder el contrato o subarrendar sin permiso del propietario, que puede subir la renta un 10 % o un 20 %; debe notificarse en un mes (artículo 32), salvo pacto distinto. - Muerte del inquilino: el heredero o legatario que continúe la actividad puede subrogarse, notificándolo por escrito en dos meses (artículo 33). - Indemnización por clientela: al terminar el plazo pactado, si en los últimos cinco años se ha ejercido una actividad comercial de venta al público, puede corresponder una indemnización (artículo 34). - Comunidad de propietarios: no se pueden desarrollar actividades prohibidas en los estatutos ni las molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas (artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal). - Impuestos al comprar en la Región de Murcia: un local de segunda mano comprado a un particular paga el ITP del 7,75 %; uno nuevo comprado al promotor paga IVA del 21 % y AJD del 1,5 %.

Marco legal

Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos: artículo 3 (arrendamiento para uso distinto del de vivienda), artículo 4.3 y 4.4 (rige lo pactado; la exclusión de un precepto debe ser expresa), título III, artículos 29 a 35 (enajenación, obras, adquisición preferente, cesión y subarriendo, muerte del arrendatario, indemnización y resolución), y artículo 36.1 (fianza de dos mensualidades). Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal: artículo 7.2 (actividades prohibidas en el piso o local). Código Civil, supletoriamente.

Ejemplos prácticos en Murcia

  • Ejemplo hipotético: un comerciante alquila un local en Lorca por tres años. No hay prórroga legal: al terminar el plazo el contrato acaba, salvo que se haya pactado otra cosa o las partes lo renueven.
  • Ejemplo hipotético: el dueño de un local alquilado en Murcia lo vende. El comprador queda subrogado en el contrato de arrendamiento, salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria (artículo 29 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).
  • Ejemplo hipotético: antes de alquilar un bajo para abrir una cafetería, la inquilina lee los estatutos de la comunidad, por si prohíben esa actividad, y pregunta en el ayuntamiento si necesita licencia de actividad o basta una declaración responsable.

Preguntas frecuentes

¿Qué es un local comercial?

Es un espacio cerrado y cubierto dedicado al comercio o a otra actividad abierta al público, normalmente en planta baja. Si se alquila para una actividad, es un arrendamiento para uso distinto del de vivienda (artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).

¿Qué significa local comercial?

«Local» es, según el Diccionario de la lengua española, el lugar cercado o cerrado y cubierto, especialmente el dedicado al comercio o al entretenimiento. «Comercial» indica que se destina a una actividad de comercio o de servicios.

¿Cuánto dura un contrato de alquiler de un local?

Lo que pacten las partes. Para los locales la ley no impone un plazo mínimo ni una prórroga obligatoria, porque estos alquileres se rigen primero por lo pactado (artículo 4.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).

¿Qué fianza se paga por alquilar un local?

Dos mensualidades de renta (artículo 36.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). Además, las partes pueden pactar otras garantías adicionales.

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Fuentes y referencias

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