Mayoría
En el ordenamiento jurídico español, la mayoría de edad se adquiere al cumplir los dieciocho años y constituye el presupuesto esencial de la capacidad de obrar general, esto es, la aptitud legal para realizar por sí mismo actos jurídicos con plena validez y eficacia, incluidos todos aquellos que afectan al ámbito inmobiliario. Sin embargo, este concepto, aparentemente sencillo, encierra matices de gran trascendencia práctica para propietarios, compradores, inversores y herederos, pues la mayoría no es un estado absoluto e irreversible: la capacidad puede verse limitada por una sentencia judicial de modificación de la capacidad, por situaciones transitorias como la minoría de edad acompañada de emancipación, o por condiciones específicas de determinados actos. La verificación de la mayoría de edad del interviniente es un requisito previo e imprescindible en cualquier operación inmobiliaria, ya que un contrato celebrado por quien carece de capacidad plena es anulable, lo que podría provocar la invalidez de una compraventa, la ineficacia de una hipoteca o la nulidad de una aceptación hereditaria.
Este control se activa en cada una de las operaciones habituales del mercado: en la compraventa de viviendas, locales o suelos, donde ambas partes deben ser mayores de edad o estar debidamente representadas; en la constitución de hipotecas, préstamos con garantía real y novaciones; en los arrendamientos urbanos de larga duración; en la partición y adjudicación de herencias; en la constitución de servidumbres o derechos de superficie; y en los procedimientos urbanísticos como la solicitud de licencias de obra, la firma de convenios urbanísticos o la transmisión de aprovechamientos. El profesional que actúa como primer filtro es el notario, quien bajo su fe pública examina la identidad y la capacidad de los comparecientes, exige la presentación del documento nacional de identidad o pasaporte, y en caso de duda sobre la capacidad natural puede recabar informe médico o incluso suspender el otorgamiento. El registrador de la propiedad, al calificar el título, también controla de oficio la capacidad del transmitente o del hipotecante, pudiendo denegar la inscripción si advierte algún defecto.
El abogado especializado asesora sobre las consecuencias de una eventual falta de capacidad, especialmente en herencias con menores o personas con discapacidad, y diseña estrategias como la solicitud de autorización judicial o la designación de un defensor judicial. El tasador y el agente inmobiliario, aunque no son garantes de la capacidad, deben cerciorarse razonablemente de que su cliente tiene aptitud para contratar, pues de lo contrario podrían incurrir en responsabilidad profesional. Un error frecuente entre particulares es creer que cumplir la mayoría de edad autoriza automáticamente a realizar cualquier operación inmobiliaria sin más requisitos. No es así: un menor emancipado, por ejemplo, puede comparecer por sí solo en ciertos actos de administración, pero necesita autorización de sus padres o del juez para vender o gravar bienes inmuebles. También se confunde a menudo la mayoría de edad civil con la mayoría penal o la edad para votar, que son conceptos jurídicos distintos aunque coincidan en los dieciocho años.
Otro matiz relevante es que la mayoría de edad se rige por la ley nacional de la persona, de modo que en operaciones con extranjeros el notario aplica la ley española como ley del lugar del acto, pero debe tener presente el estatuto personal del compareciente, pudiendo exigir documentación adicional o un dictamen sobre la ley extranjera. En definitiva, la mayoría es el punto de partida necesario pero no suficiente para la capacidad plena; conocer sus excepciones y las precauciones que exige cada operación evita nulidades, retrasos y conflictos hereditarios o contractuales que pueden ser muy costosos.
Descripción técnica
La mayoría, en su acepción de plena capacidad de obrar, es el presupuesto jurídico sobre el que se asienta la contratación inmobiliaria. Desde el momento en que se cumple la mayoría de edad, el artículo 322 del Código Civil habilita para realizar todos los actos de la vida civil, salvo las excepciones establecidas para menores emancipados o incapacitados judicialmente. En el ámbito inmobiliario, esta habilitación es necesaria para otorgar escrituras de compraventa, constituir hipotecas, suscribir arrendamientos de larga duración o aceptar herencias que incluyan bienes raíces. La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, exige expresamente que el prestatario sea mayor de edad en su artículo 14, pues se requiere un juicio pleno y autónomo para valorar las obligaciones hipotecarias. Asimismo, en el marco registral, la mayoría de edad es condición para inscribir títulos en el Registro de la Propiedad sin necesidad de representante legal; el artículo 6 de la Ley Hipotecaria recoge que para la inscripción de cualquier derecho real es preciso que el otorgante tenga la capacidad legal necesaria, y la mayoría de edad constituye la regla general de esa capacidad.
Sin embargo, el concepto de mayoría adquiere una dimensión singular en las decisiones colectivas sobre bienes inmuebles en régimen de comunidad. En la propiedad horizontal, regulada por la Ley 49/1960, de 21 de julio, la adopción de acuerdos en junta de propietarios requiere distintos tipos de mayoría según la materia. La mayoría simple, entendida como el voto favorable de la mayoría de los propietarios que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación, rige para los actos de administración ordinaria y conservación del edificio, conforme al artículo 17.1 de la Ley. La mayoría cualificada de tres quintos de propietarios y cuotas es exigible para la instalación de infraestructuras de telecomunicaciones, puntos de recarga de vehículos eléctricos o sistemas de aprovechamiento de energías renovables y climatización, de acuerdo con la redacción introducida por la Ley 10/2022. La unanimidad sigue
Marco legal
El concepto de mayoría en el ámbito inmobiliario presenta dos vertientes fundamentales: la capacidad jurídica para contratar y la formación de voluntad en los órganos colegiados. En cuanto a la mayoría de edad, el artículo 12 de la Constitución Española y el artículo 315 del Código Civil fijan su adquisición a los dieciocho años, momento a partir del cual se adquiere plena capacidad de obrar para realizar actos inmobiliarios, salvo las excepciones de la capacidad modificada judicialmente, reguladas en el artículo 200 del mismo texto legal. En el ámbito de la propiedad horizontal, la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, tras su modificación por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, distingue entre mayorías simples, cualificadas y unánimes para distintos acuerdos. El artículo 17 de la LPH regula las mayorías necesarias: la mayoría simple del total de propietarios y cuotas de participación para acuerdos ordinarios; las tres quintas partes para mejoras de accesibilidad o de eficiencia energética; y la unanimidad para la modificación del título constitutivo o de los estatutos.
El Tribunal Supremo, en sentencias como la STS 123/2018, de 6 de marzo, ha reiterado que la mayoría debe computarse sobre el total de los propietarios que integran la comunidad, no solo sobre los asistentes a la junta. Para las comunidades de bienes, el artículo 398 del Código Civil exige mayoría de cuotas para la administración y mejoras de la cosa común. La normativa autonómica de la Región de Murcia no introduce particularidades en este concepto, rigiéndose por la legislación estatal básica en materia de capacidad y propiedad horizontal.
Ejemplos prácticos en Murcia
- En una comunidad de propietarios de un edificio de ocho viviendas en Cartagena, se propone instalar un ascensor con un coste total de 54.000 euros. Cinco vecinos, que representan el 68% de las cuotas de participación, votan a favor. Alcanzada la mayoría legal exigida (mayoría simple de propietarios y cuotas), el acuerdo es válido y obliga a todos los comuneros. Los tres propietarios disidentes deben pagar su parte proporcional, en este caso 6.750 euros cada uno según su cuota, o enfrentarse a una reclamación judicial por impago.
- En Lorca, una familia posee una sociedad limitada propietaria de un local comercial valorado en 180.000 euros. El padre ostenta el 51% de las participaciones; sus tres hijos el 16,33% cada uno. Como accionista mayoritario, el padre decide por sí solo vender el inmueble a un inversor por 200.000 euros, formalizando la operación en junta general con su voto favorable. Los hijos, pese a oponerse, no pueden bloquear la venta al no sumar una minoría de bloqueo cualificada. El precio de venta final se distribuye según su participación.
- Cinco hermanos heredan una parcela rústica en Molina de Segura valorada en 120.000 euros, con cuotas iguales del 20%. Tres de ellos (60% de la propiedad) quieren arrendarla para cultivo de secano por 1.200 euros anuales. Conforme al Código Civil, para actos de administración ordinaria como el arrendamiento basta la mayoría de los partícipes calculada por cuotas. Los tres hermanos mayoritarios formalizan el contrato, obligando a los dos disidentes a aceptar la renta y a contribuir a los gastos comunes derivados del arrendamiento.
Términos relacionados
- Capacidad jurídica
- Contratos
- Nulidad
- Actos de disposición