Conceptos generales

Mercantil

El término mercantil, en el ordenamiento jurídico español y en el contexto del mercado inmobiliario, se refiere a todo lo que concierne al Derecho Mercantil, es decir, al conjunto de normas que regulan la actividad de los comerciantes, las sociedades y los actos de comercio. En la práctica del sector, este concepto trasciende el ámbito puramente empresarial para convertirse en una clave transversal que afecta directamente a propietarios, compradores, inversores y herederos, pues muchas de las operaciones que realizan tienen una naturaleza mercantil o involucran a sujetos que actúan como comerciantes, como las sociedades limitadas o anónimas propietarias de inmuebles. Cuando un particular adquiere una vivienda a una promotora, está ante una compraventa mercantil; cuando una empresa alquila un local para su negocio, el contrato se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos en su vertiente mercantil; y cuando se heredan participaciones de una sociedad que posee fincas, la transmisión se califica jurídicamente como mercantil, no como una herencia directa de los inmuebles.

Así, este término aparece de forma recurrente en operaciones de compraventa entre profesionales, en la constitución de hipotecas por parte de sociedades, en los arrendamientos para uso distinto de vivienda, en los procedimientos urbanísticos donde el promotor es una entidad mercantil y en las sucesiones que incluyen bienes sociales. Los profesionales que intervienen son diversos: el notario autoriza escrituras que elevan a público acuerdos societarios o contratos mercantiles; el registrador de la propiedad y mercantil, cuando la finca está inscrita a nombre de una sociedad, califica los documentos desde ambas perspectivas; el abogado especializado en derecho societario e inmobiliario asesora en la estructuración de la operación; el agente inmobiliario con formación en derecho mercantil identifica correctamente la naturaleza de las partes; y el tasador valora inmuebles que forman parte del patrimonio de empresas, considerando plusvalías latentes y cargas mercantiles.

Un error frecuente entre particulares es confundir la naturaleza civil de la compraventa de una vivienda habitual con la mercantil cuando interviene una sociedad, lo que lleva a ignorar obligaciones como la necesidad de acreditar el poder del representante, la inscripción del nombramiento en el Registro Mercantil o el pago del Impuesto de Sociedades en lugar del IRPF en determinadas transmisiones. También se tiende a pensar que los arrendamientos de locales se rigen por las mismas reglas que los de vivienda, cuando en realidad la libertad de pactos es mayor y las prórrogas forzosas no existen. Este matiz es decisivo para no incurrir en nulidades o en costes fiscales imprevistos, sobre todo en una región como Murcia, donde el tejido empresarial y las operaciones entre sociedades son muy activos. Por ello, entender el alcance del término mercantil permite a propietarios e inversores anticipar los requisitos formales y las cargas que acompañan a cada operación, desde la comprobación de los poderes de quien firma hasta la correcta liquidación del IVA o el ITP, según el carácter del transmitente y del adquirente.

En definitiva, la dimensión mercantil de una operación inmobiliaria no es una cuestión técnica menor, sino un factor que condiciona la validez, la fiscalidad y la seguridad jurídica de todo el negocio.

Descripción técnica

El término mercantil, en el contexto de las operaciones inmobiliarias, alcanza una dimensión práctica que trasciende la mera referencia al Derecho Mercantil como rama del ordenamiento. Cuando en la práctica profesional se califica una operación como mercantil, se alude generalmente a que el inmueble forma parte del patrimonio de una sociedad o a que la transmisión se realiza entre empresarios en el ejercicio de su actividad. La distinción entre el tráfico civil y el mercantil tiene consecuencias jurídicas, registrales y fiscales que deben analizarse con precisión. El Código de Comercio, en su artículo 2, define como actos de comercio aquellos que se realizan con ánimo de lucro en el mercado, y el artículo 325 califica como compraventa mercantil la de bienes muebles adquiridos para revenderlos. Sin embargo, en el ámbito inmobiliario, la compraventa de un inmueble por una sociedad dedicada a la promoción o a la inversión se considera un acto mercantil, y no civil. La Ley de Sociedades de Capital, aprobada por Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, es el marco normativo que regula las formas sociales más habituales: la sociedad limitada y la sociedad anónima.

Cuando una sociedad adquiere un inmueble, el activo queda integrado en su patrimonio y las transmisiones futuras de participaciones o acciones no implican una transmisión directa del bien, sino un cambio en la titularidad societaria, lo que tiene un efecto muy relevante frente a terceros y ante el Registro de la Propiedad. Uno de los mecanismos más habituales en el mercado inmobiliario es la adquisición de una sociedad que posee inmuebles en lugar de comprar el inmueble directamente. Esta operación, conocida como compra de sociedad vehículo, evita la necesidad de elevar a público la transmisión del bien y de liquidar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas, ya que la transmisión de participaciones no está sujeta a dicho impuesto, sino que tributa por el Impuesto sobre el Valor Añadido o por la modalidad de Operaciones Societarias del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en función de la naturaleza de la operación.

La Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido, establece en su artículo 20.1.22 la exención de las transmisiones de participaciones, salvo que se realicen en el marco de una operación de reestructuración empresarial. El artículo 108 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, regula la tributación de las operaciones societarias. En el plano procedimental, cuando se adquiere una sociedad inmobiliaria, es necesario realizar una due diligence completa que comprenda la revisión del registro mercantil, la situación fiscal de la sociedad, la existencia de cargas o gravámenes sobre los inmuebles y la verificación del cumplimiento de las obligaciones urbanísticas. La escritura pública de compraventa de participaciones se otorga ante notario, y posteriormente se debe inscribir en el Libro Registro de Socios de la sociedad limitada, o en el Registro Mercantil si se trata de una sociedad anónima con acciones nominativas. No obstante, los inmuebles no se inscriben a nombre del nuevo socio, sino que

Marco legal

El marco normativo del concepto "mercantil" aplicado al ámbito inmobiliario se cimienta en el Código de Comercio, aprobado por Real Decreto de 22 de agosto de 1885, cuyo artículo 2 define los actos de comercio, entre los que se comprenden las operaciones sobre bienes inmuebles cuando se realizan con ánimo de lucro o dentro de una empresa. La compraventa mercantil de inmuebles se regula específicamente en el artículo 325 del mismo cuerpo legal, que exige la habitualidad en la negociación o el propósito especulativo para calificar la operación como mercantil. El Código Civil, en su artículo 1275, actúa como supletorio en lo relativo a la causa de los contratos. La Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal, resulta determinante en el tratamiento de los activos inmobiliarios cuando el propietario es un comerciante o sociedad mercantil, especialmente en sus artículos 56, 71 y 76, que regulan las ejecuciones hipotecarias y las acciones de reintegración.

En el plano registral, el Real Decreto 1784/1996, de 19 de julio, por el que se aprueba el Reglamento del Registro Mercantil, establece en sus artículos 22 y 23 la obligación de inscribir los actos mercantiles sobre inmuebles cuando afecten a sujetos inscritos, aunque la finca en sí se inscriba en el Registro de la Propiedad. La Ley de Sociedades de Capital, texto refundido aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, incide en la capacidad de obrar de las personas jurídicas mercantiles, afectando a la validez de sus adquisiciones inmobiliarias, con especial atención a los artículos 33 y 34 sobre el objeto social. En la Región de Murcia, la Ley 13/2015, de 30 de marzo, de ordenación territorial y urbanística, no contiene una regulación específica del concepto mercantil, pero sí condiciona las operaciones inmobiliarias al cumplimiento de la normativa urbanística, lo que repercute en la validez de los actos mercantiles.

Posteriormente a 2018, la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, ha introducido exigencias de transparencia y asesoramiento que afectan directamente a las operaciones mercantiles de financiación hipotecaria, mientras que la Ley 1/2020, de 15 de julio, de simplificación urbanística de la Región de Murcia, ha agilizado los trámites, impactando en la ejecución de actos mercantiles sobre inmuebles. El Tribunal Supremo, en sentencias como la de 15 de julio de 2013 (Sala de lo Civil), ha establecido que la habitualidad en la venta de inmuebles determina su naturaleza mercantil, aplicando la doctrina del acto mixto o de doble carácter cuando una de las partes es empresario y la otra consumidor.

Ejemplos prácticos en Murcia

  • Un cliente particular desea comprar un local comercial en la Avenida de la Constitución de Murcia por 180.000 euros. El vendedor es una sociedad limitada. En la negociación, el particular firma un contrato de arras penitenciales, pero descubre después que la sociedad no tiene facultades para vender según sus estatutos, al no contar con acuerdo unánime de los socios. Este conflicto mercantil retrasa la firma ante notario y obliga a requerir al vendedor que subsane la falta de legitimación. El comprador debe asesorarse sobre si puede resolver el contrato y recuperar las arras duplicadas, pues la eficacia de la compraventa depende de la capacidad mercantil del transmitente.
  • Una empresa de transportes con sede en Cartagena pretende alquilar una nave industrial en el Polígono Cabezo Beaza por 4.500 euros mensuales. El propietario, también sociedad, exige que el contrato se rija por la Ley de Arrendamientos Urbanos en su modalidad de uso distinto de vivienda, pero la inquilina prefiere aplicar la normativa mercantil de arrendamiento de industria. Surge la duda sobre si la nave incluye maquinaria y clientela, lo que la calificaría como establecimiento mercantil. Ambas partes negocian la inclusión de una cláusula que deslinde el régimen aplicable, pues las consecuencias en caso de impago o subrogación varían sustancialmente según la naturaleza mercantil del contrato.
  • Al fallecer un vecino de Lorca, sus herederos descubren que la vivienda familiar está inscrita a nombre de una mercantil de la que el causante era socio único con un capital social de 60.000 euros. Las acciones no figuran en el testamento, por lo que la herencia debe incluir la participación societaria, no el inmueble directamente. Los herederos, dos hijos, deben formalizar la aceptación de las participaciones mercantiles mediante escritura pública y liquidar el Impuesto de Sucesiones sobre el valor de la sociedad, que a su vez posee el piso valorado en 150.000 euros. Para vender la vivienda, antes tendrán que modificar la composición del órgano de administración de la compañía.

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