Obra nueva
¿Qué significa obra nueva?
Obra nueva es la construcción de un edificio que no existía antes. Al comprarla al promotor se paga IVA y actos jurídicos documentados en lugar de ITP, y la declaración de obra nueva es la escritura que inscribe la construcción en el Registro (artículo 28 de la Ley de Suelo estatal).
¿Qué es una obra nueva? El Diccionario de la lengua española no recoge «obra nueva» como expresión propia, pero sí «obra» con el sentido de «edificio en construcción». El Diccionario panhispánico del español jurídico define la declaración de obra nueva como la declaración del propietario de una finca para que consten en el Registro de la Propiedad las características de una nueva construcción realizada sobre ella.
En el mercado, «obra nueva» se usa para la vivienda de nueva construcción que se compra al promotor. Para usted como comprador esto tiene consecuencias: el impuesto no es el ITP, sino el IVA más el impuesto de actos jurídicos documentados, y el edificio tiene las garantías de la Ley de Ordenación de la Edificación contra defectos de construcción.
Para el propietario que construye, la obra nueva hay que declararla en escritura e inscribirla en el Registro. Sin esa declaración, la finca sigue figurando como un solar o con la construcción anterior, y eso complica venderla, hipotecarla o repartirla en una herencia.
Descripción técnica
- Escritura de obra nueva en construcción: el notario exige la licencia o el título habilitante de la obra y una certificación de técnico competente que acredite que la descripción se ajusta al proyecto (artículo 28.1 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana). - Escritura de obra nueva terminada: además, la certificación técnica de que la obra ha finalizado conforme al proyecto, el cumplimiento de los requisitos para su entrega a los usuarios y la autorización para el uso previsto o, si la ley urbanística la sustituye por una declaración responsable, la prueba de haberla presentado (artículo 28.1). - Garantías: no se autorizan ni se inscriben escrituras de declaración de obra nueva sin acreditar las garantías del artículo 19 de la Ley de Ordenación de la Edificación (artículo 20.1). Para los edificios de vivienda es obligatorio el seguro decenal de daños estructurales (disposición adicional segunda), salvo el autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio. - Inscripción: la porción de suelo ocupada por la edificación debe identificarse con sus coordenadas y debe aportarse el libro del edificio, salvo que por su antigüedad no sea exigible (artículo 202 de la Ley Hipotecaria). - Obras antiguas: si ya no cabe ordenar la demolición por haber prescrito la infracción, la obra puede inscribirse con certificación del ayuntamiento o de técnico, acta notarial o certificación catastral que acrediten su terminación en fecha determinada; el registrador lo comunica al ayuntamiento (artículo 28.4). - Región de Murcia: las obras de nueva planta requieren licencia urbanística (artículo 263 de la Ley 13/2015) y la primera ocupación de edificaciones de nueva planta se tramita por declaración responsable (artículo 264.2.f). - Responsabilidad: los agentes de la edificación responden durante diez años de los daños estructurales, tres años de los de habitabilidad y, el constructor, un año de los de acabado, contados desde la recepción de la obra (artículo 17.1 de la Ley de Ordenación de la Edificación).
Marco legal
Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, artículo 28 (declaración de obra nueva). Ley Hipotecaria, artículo 202 (inscripción de edificaciones). Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación: artículos 17 (responsabilidad de los agentes), 19 (garantías), 20 (requisitos para escriturar e inscribir) y disposición adicional segunda (seguro decenal obligatorio en vivienda). Ley 13/2015, de 30 de marzo, de ordenación territorial y urbanística de la Región de Murcia, artículos 263 (licencia urbanística) y 264.2.f) (declaración responsable de primera ocupación). Ley 37/1992, del Impuesto sobre el Valor Añadido, artículo 91.Uno.1.7.º (tipo del 10 % para viviendas).
Ejemplos prácticos en Murcia
- Ejemplo hipotético: compra al promotor un piso de obra nueva en Murcia por 200.000 €. En lugar del ITP pagará el IVA del 10 % (20.000 €) y el impuesto de actos jurídicos documentados del 1,5 % (3.000 €), según los tipos que recoge nuestra guía de gastos de compra.
- Ejemplo hipotético: un matrimonio construyó una casa en su parcela hace años y nunca la declaró. Para venderla o hipotecarla tiene que otorgar la escritura de declaración de obra nueva. Si ya no cabe ordenar la demolición, puede acreditar la antigüedad con certificación técnica, acta notarial o certificación catastral (artículo 28.4 de la Ley de Suelo estatal).
- Ejemplo hipotético: al año de recibir su vivienda nueva aparecen grietas en un forjado. Es un daño estructural cubierto durante diez años desde la recepción de la obra, y el promotor responde solidariamente con los demás agentes frente al comprador (artículo 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación).
Preguntas frecuentes
¿Qué es una obra nueva?
Es la construcción de un edificio que no existía antes. En una compraventa se llama así a la vivienda recién construida que vende el promotor, que tributa por IVA y actos jurídicos documentados en lugar de ITP.
¿Qué significa declaración de obra nueva?
Es la escritura con la que el propietario de una finca hace constar en el Registro de la Propiedad la construcción levantada sobre ella. El notario y el registrador exigen la licencia y la certificación técnica, entre otros documentos (artículo 28 de la Ley de Suelo estatal).
¿Qué impuestos se pagan al comprar una vivienda de obra nueva en Murcia?
Si la compra al promotor, el IVA del 10 % sobre el precio y el impuesto de actos jurídicos documentados, cuyo tipo general en la Región de Murcia es del 1,5 %. Si la vivienda es de segunda mano, paga el ITP del 7,75 %.
¿Qué garantías tiene una vivienda de obra nueva?
Desde la recepción de la obra, los agentes de la edificación responden diez años de los daños estructurales, tres años de los defectos que afecten a la habitabilidad y, el constructor, un año de los de acabado (artículo 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación).
Términos relacionados
- Licencia de obras
- Cédula de habitabilidad
- Proyecto técnico
- Registro de la Propiedad