Conceptos generales

Opción

La opción, en el contexto del derecho inmobiliario español, es un contrato preparatorio que otorga a una de las partes, denominada optante, el derecho potestativo e irrevocable de decidir si adquiere un bien inmueble en un plazo determinado y bajo las condiciones previamente pactadas, mientras que la otra parte, el concedente, queda vinculada y no puede disponer del bien en términos que frustren el eventual ejercicio del derecho. Este mecanismo jurídico resulta especialmente relevante para propietarios que desean asegurar una futura venta sin comprometerse de forma inmediata, para compradores que necesitan tiempo para obtener financiación o verificar la situación del inmueble, para inversores que planifican operaciones estratégicas con horizonte temporal definido, y para herederos que gestionan bienes en situación de indivisión o sujetos a cargas fiscales. En la práctica, la opción aparece con frecuencia en contratos de compraventa con pacto de opción, en arrendamientos con opción a compra, en operaciones de hipoteca inversa, en derechos de superficie, en permutas urbanísticas y en cesiones de aprovechamiento entre propietarios y promotores. También puede utilizarse en el ámbito del urbanismo para garantizar la adquisición de solares o edificaciones futuras sujetas a planeamiento.

Los profesionales que intervienen en estas operaciones son variados: el notario da fe pública y asesora sobre la forma jurídica más adecuada pudiendo elevar la opción a escritura pública, requisito indispensable si se pretende inscribir en el Registro de la Propiedad para obtener eficacia frente a terceros; el registrador califica e inscribe la opción si se ha cumplido con los requisitos legales, garantizando así su oponibilidad; el abogado redacta y negocia las cláusulas, especialmente las relativas al precio de ejercicio, la prima o contraprestación por el derecho de opción, y las consecuencias del impago o del incumplimiento; el tasador valora el inmueble en el momento de la concesión y, en su caso, en el momento del ejercicio para ajustar el precio; y el agente inmobiliario interviene en la búsqueda de clientes, en la negociación de las condiciones y en la mediación entre las partes.

Un error frecuente que cometen los particulares es confundir la opción con un precontrato o con un contrato de arras, cuando en realidad la opción genera un derecho de naturaleza distinta: el optante no está obligado a comprar, pero el concedente sí está obligado a vender si se ejercita la opción. Otro error habitual es no formalizar la opción en escritura pública cuando se desea inscribirla en el Registro, lo que deja al optante desprotegido frente a una eventual venta del inmueble a un tercero de buena fe. También es común que no se fije un plazo cierto y determinado, o que la prima entregada no se regule adecuadamente en cuanto a su imputación al precio final o a su pérdida en caso de no ejercicio del derecho, generando conflictos interpretativos que pueden derivar en reclamaciones judiciales. Por ello, contar con asesoramiento especializado desde el inicio de la negociación es clave para que la opción cumpla su función económica y jurídica sin sorpresas posteriores.

Descripción técnica

La opción, como contrato preparatorio en el derecho inmobiliario español, tiene su fundamento en el principio de autonomía de la voluntad consagrado en el artículo 1255 del Código Civil, que permite a las partes pactar condiciones siempre que no sean contrarias a la ley, la moral ni el orden público. Este derecho potestativo, que permite al optante decidir si adquiere el inmueble en un plazo y condiciones determinados, se configura como un derecho personal que, para desplegar plenos efectos frente a terceros, debe ser inscrito en el Registro de la Propiedad. La doctrina jurisprudencial ha delimitado su naturaleza, asimilándola a un derecho de adquisición preferente de carácter convencional, distinto del retracto legal o del tanteo, y su eficacia requiere que en el contrato de opción consten todos los elementos esenciales de la compraventa: el precio, el objeto y el plazo, conforme a lo establecido en los artículos 1445 y ss. del Código Civil.

El procedimiento para formalizar una opción de compra sobre un inmueble comienza con la negociación entre el concedente, que puede ser el propietario del bien, y el optante, que abona una prima no reintegrable que se im

Marco legal

El marco legal del contrato de opción de compra se asienta en el principio de libertad de pactos del artículo 1255 del Código Civil, que permite a las partes configurar este derecho potestativo de adquisición dentro de los límites de la ley. Dado que no existe una regulación sistemática en el texto civil, su naturaleza jurídica ha sido definida por la jurisprudencia del Tribunal Supremo, que lo califica como un contrato preparatorio o precontrato unilateral que genera un derecho personal. Las sentencias del Tribunal Supremo, entre ellas la de 18 de junio de 2001 y la de 28 de febrero de 2007, establecen los requisitos esenciales: precio de la opción, plazo cierto y determinación del objeto, así como la necesidad de que el contrato principal sea válido. En el ámbito registral, el artículo 14 del Reglamento Hipotecario permite la inscripción de la opción de compra en el Registro de la Propiedad siempre que conste en escritura pública y se pacte un plazo máximo de cuatro años, otorgando así oponibilidad frente a terceros.

En materia de arrendamientos urbanos, el artículo 19 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos reconoce la posibilidad de pactar una opción de compra sobre la vivienda arrendada, estableciendo un plazo de caducidad de cuatro años desde la formalización del contrato. Respecto a la normativa autonómica de la Región de Murcia, no existe una regulación específica que desarrolle particularidades sobre la opción de compra, rigiendo la normativa estatal citada. Tras 2018, la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, no introduce modificaciones significativas en el régimen de la opción, aunque refuerza la protección del consumidor en la compraventa de vivienda. La Ley 2/2023, de 20 de febrero, reguladora de la protección de los compradores de viviendas en construcción, tampoco altera el régimen jurídico de la opción, aunque sí afecta a las garantías vinculadas a la entrega de cantidades anticipadas. Para que la opción sea eficaz, debe cumplir con los requisitos del artículo 1261 del Código Civil sobre consentimiento, objeto y causa, y su plazo debe ser cierto. La jurisprudencia también exige que el precio de la opción sea independiente del precio de la venta, sin que pueda confundirse con las arras penales.

Ejemplos prácticos en Murcia

  • En Murcia capital, una pareja joven alquila un piso en la zona de San Antón por 650 euros mensuales con un contrato de tres años que incluye una opción de compra. Pactan que una parte de cada mensualidad, 200 euros, se descuente del precio final de compra, fijado en 145.000 euros, siempre que ejerzan la opción antes de la fecha límite. Así aseguran su vivienda mientras ahorran, y el propietario mantiene un inquilino interesado en comprar.
  • Una promotora de Torre-Pacheco negocia la opción de compra sobre una parcela de 2.000 metros cuadrados en el sector industrial SE-4 por un periodo de 18 meses. El precio de opción es de 40.000 euros, no reembolsables, y el precio final de compra se fija en 1,2 millones de euros. Durante ese tiempo, la empresa realiza estudios de viabilidad y obtiene licencias. Si no ejecuta la opción, pierde la prima, pero el propietario conserva el terreno y la prima recibida.
  • Tres hermanos heredan una vivienda en la calle Jara de Cartagena valorada en 180.000 euros. Dos quieren vender, pero la tercera desea quedarse con el inmueble ante un comprador externo. Acuerdan una opción de compra a favor de la tercera hermana por 6 meses, con un precio de 180.000 euros y una prima de 9.000 euros. Si la hermana no consigue la hipoteca, los otros herederos venderán a un tercero y la prima se descuenta del precio final a repartir.

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