Otorgamiento
El otorgamiento es, en su esencia más pura, el acto jurídico por el cual se da forma legal y definitiva a un contrato o a una escritura pública, constituyendo el momento culminante en el que la voluntad de las partes se materializa y adquiere plena validez ante el ordenamiento jurídico español. Para el propietario, el comprador, el inversor o el heredero que acude a Promurcia, comprender este término no es una cuestión de erudición legal, sino una necesidad práctica, pues marca la frontera entre una simple intención y un derecho exigible. En el mercado inmobiliario español, el otorgamiento es el instante en que un acuerdo deja de ser una promesa para convertirse en un título jurídico con efectos frente a terceros, y su correcta comprensión evita malentendidos que pueden costar tiempo y dinero. Este concepto aparece de manera recurrente en prácticamente todas las operaciones que afectan al patrimonio inmobiliario. En una compraventa, el otorgamiento de la escritura pública ante notario es el paso que formaliza la transmisión de la propiedad, momento a partir del cual el comprador adquiere la posesión legal y el vendedor recibe el precio, aunque la inscripción en el Registro de la Propiedad sea un acto posterior que consolida la titularidad. En el ámbito hipotecario, el otorgamiento de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es igualmente esencial, pues sin él no nace la obligación ni el derecho real de garantía. En las herencias, el otorgamiento del testamento o, tras el fallecimiento, la escritura de adjudicación de herencia, son los vehículos jurídicos que permiten a los herederos disponer de los bienes. Incluso en los arrendamientos de larga duración o en determinados actos urbanísticos, como la declaración de obra nueva, el otorgamiento de la correspondiente escritura pública otorga seguridad jurídica y oponibilidad frente a terceros. En el proceso de otorgamiento intervienen varios profesionales cuyo papel es insustituible. El notario, como fedatario público, es el encargado de dar fe de la identidad y capacidad de las partes, de leer y explicar el contenido del documento, y de asegurarse de que el consentimiento se presta de forma libre y consciente. El registrador de la propiedad, aunque no participa en el acto mismo, recibe posteriormente la escritura para su inscripción, un paso que muchos particulares confunden con el otorgamiento. El abogado asesora sobre los términos del contrato y verifica que no existan cargas ocultas, mientras que el agente inmobiliario, en especial cuando actúa como asesor patrimonial como hacemos en Promurcia, coordina el proceso y garantiza que todos los requisitos previos, desde la tasación hasta la obtención de la nota simple, estén en orden. Un error frecuente entre los particulares es creer que el otorgamiento y la firma son sinónimos perfectos, cuando en realidad el otorgamiento es el acto jurídico completo que incluye la firma pero también la lectura del documento, la manifestación del consentimiento y la entrega de la copia autorizada. Otro malentendido común es pensar que el otorgamiento de la escritura transfiere automáticamente la propiedad frente a todo el mundo, sin necesidad de inscripción registral, cuando en realidad el Registro es el que otorga la protección plena frente a terceros adquirentes. Por eso, en Promurcia insistimos en que el otorgamiento es un hito fundamental, pero no el último, en la cadena de seguridad jurídica que protege el patrimonio de nuestros clientes.
Descripción técnica
El otorgamiento, en su dimensión técnica, constituye el acto formal y solemne mediante el cual el notario da fe de que las partes comparecientes han prestado su consentimiento libre y consciente al contenido de una escritura pública, momento a partir del cual el negocio jurídico documentado adquiere existencia legal plena. Este mecanismo se encuentra regulado principalmente en el Código Civil, cuyo artículo 1262 establece que el consentimiento se manifiesta por el concurso de la oferta y la aceptación sobre la cosa y la causa que han de constituir el contrato, si bien en el ámbito notarial el otorgamiento exige además el cumplimiento de las formalidades previstas en la Ley del Notariado de 28 de mayo de 1862 y en el Reglamento Notarial aprobado por Decreto de 2 de junio de 1944. En particular, el artículo 17 del Reglamento Notarial dispone que el otorgante debe expresar su voluntad de forma clara y terminante, siendo el notario el encargado de leer íntegramente la escritura, salvo que los comparecientes manifiesten conocer su contenido y renuncien expresamente a la lectura, extremo que debe hacerse constar en la matriz. El procedimiento de otorgamiento se inicia con la solicitud de cita notarial, en la que las partes deben aportar la documentación previa necesaria. Para una compraventa de inmueble, esta incluye el título de propiedad del vendedor, el certificado de dominio y cargas del Registro de la Propiedad con vigencia no superior a quince días, el último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, el certificado de eficiencia energética, la cédula de habitabilidad si se trata de vivienda, y en su caso la licencia de primera ocupación. Si la operación se financia con préstamo hipotecario, la Ley 5/2019 de Crédito Inmobiliario exige que el prestatario haya recibido la Ficha Europea de Información Normalizada y la Ficha de Advertencias Estandarizadas con al menos diez días de antelación, así como la intervención del notario en la fase precontractual para verificar la transparencia del producto. El día del otorgamiento, comparecen el vendedor, el comprador y, si existe financiación, la entidad prestamista representada por un apoderado. El notario identifica a los comparecientes mediante documento nacional de identidad o pasaporte, verifica su capacidad legal, comprueba la representación de quien actúa en nombre de otro, y procede a la lectura de la escritura. Tras la lectura, las partes manifiestan su conformidad y firman la matriz, momento en que el otorgamiento se perfecciona. El notario extiende entonces copias autorizadas para cada interesado y una copia simple para el Archivo General de Protocolos. Las implicaciones fiscales del otorgamiento son inmediatas y múltiples. En el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, la escritura pública de compraventa tributa por el concepto de transmisiones patrimoniales onerosas a tipo autonómico, que en la Región de Murcia se sitúa en el 8 por ciento general, con tipos reducidos para vivienda habitual de jóvenes o familias numerosas. Si la operación está sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido, como ocurre en la compra de vivienda nueva de promotor, el otorgamiento genera la obligación de liquidar el IVA al 10 por ciento, más el IAJD en su modalidad de actos jurídicos documentados, que grava el soporte documental notarial a tipo variable autonómico, actualmente el 1,5 por ciento en Murcia. Además, el otorgamiento desencadena la obligación de presentar autoliquidación por plusvalía municipal en el plazo de treinta días hábiles desde la fecha de la escritura, siendo el vendedor el sujeto pasivo del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, regulado en el Real Decreto Legislativo 2/2004, si bien el comprador puede asumir convencionalmente su pago. En el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, el otorgamiento fija la fecha de realización de la ganancia o pérdida patrimonial para el vendedor, que deberá incluirse en la declaración del ejercicio correspondiente. El otorgamiento admite diversas modalidades según el grado de intervención notarial. La más común es el otorgamiento simultáneo, en el que todas las partes comparecen al mismo tiempo y firman en unidad de acto. Existe también el otorgamiento por representación, regulado en el artículo 1259 del Código Civil, cuando una de las partes actúa mediante apoderado con poder bastante, que debe ser calificado por el notario. El otorgamiento separado se produce en operaciones complejas, como las permutas financieras o las opciones de compra, donde el consentimiento se presta en momentos distintos pero dentro de un mismo instrumento público. Finalmente, en el ámbito sucesorio, el otorgamiento de testamento abierto notarial exige la presencia del notario y dos testigos, o de tres testigos en caso de imposibilidad de lectura por el testador, conforme al artículo 695 del Código Civil. Los efectos frente a terceros del otorgamiento dependen del acceso al Registro de la Propiedad. La escritura pública otorgada tiene fuerza ejecutiva y fehaciencia plena entre las partes desde su firma, pero para que surta efectos frente a terceros adquirentes de buena fe es necesaria la inscripción registral, de acuerdo con el artículo 32 de la Ley Hipotecaria. El otorgamiento habilita al comprador para solicitar la inscripción, que debe presentarse en el Registro de la Propiedad dentro de los sesenta días hábiles siguientes, aunque el plazo no es perentorio si no media perjuicio a terceros. El Catastro Inmobiliario, por su parte, recibe la comunicación del notario a través del sistema de intercambio electrónico, actualizando la titularidad catastral, lo que tiene efectos en la gestión del Impuesto sobre Bienes Inmuebles y en la coordinación catastral. En definitiva, el otorgamiento no es un mero trámite burocrático, sino el acto nuclear que transforma una intención negocial en una realidad jurídica con plenos efectos civiles, fiscales y registrales, constituyendo la columna vertebral de la seguridad jurídica preventiva en el tráfico inmobiliario español.
Marco legal
El otorgamiento constituye el acto formal por el que el fedatario público, notario, da fe de la voluntad de las partes que comparecen ante él, momento en el que el documento adquiere naturaleza de escritura pública. Su marco legal principal se encuentra en el Código Civil, cuyo artículo 1262 establece que el consentimiento se manifiesta por el concurso de la oferta y la aceptación sobre la cosa y la causa que han de constituir el contrato, siendo el otorgamiento el acto que perfecciona ese consentimiento en sede notarial. El artículo 1278 del mismo cuerpo legal recuerda que los contratos son obligatorios desde su perfección, cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, pero el otorgamiento en escritura pública es exigido por el artículo 1280 para aquellos contratos que tengan por objeto la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre bienes inmuebles. La Ley del Notariado de 28 de mayo de 1862 y su Reglamento aprobado por Decreto de 2 de junio de 1944 desarrollan el procedimiento de otorgamiento, destacando el artículo 17 del Reglamento que exige la presencia del notario y la lectura íntegra de la escritura antes de la firma. En el ámbito hipotecario, el artículo 3 de la Ley Hipotecaria de 8 de febrero de 1946 condiciona la inscripción en el Registro de la Propiedad a que el título conste en escritura pública, lo que vincula directamente el otorgamiento con la publicidad registral. La jurisprudencia del Tribunal Supremo, en sentencias como la de 15 de octubre de 2015, ha reiterado que el otorgamiento no es un mero trámite, sino un acto esencial que garantiza la autenticidad del consentimiento y la fecha cierta del negocio. La normativa autonómica de la Región de Murcia no introduce particularidades específicas sobre el otorgamiento, que sigue siendo competencia exclusiva del Estado conforme al artículo 149.1.8.ª de la Constitución. Tras la reforma de la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria, se introdujeron modificaciones en los expedientes de dominio y actas de notoriedad que afectan al otorgamiento en procedimientos no contenciosos, reforzando la intervención notarial como garante de la legalidad en las operaciones inmobiliarias.
Ejemplos prácticos en Murcia
- María, propietaria en Murcia capital, acude a Promurcia para vender un piso de 95 m2 en el barrio de El Carmen. Tras aceptar la oferta de un comprador por 180.000 euros, se redacta el contrato de arras. El otorgamiento se produce quince días después en la notaría de la calle Trapería, donde ambas partes firman la escritura pública de compraventa y entregan las llaves. Este acto formaliza la transmisión de la propiedad, momento en que María recibe el pago del precio y el comprador inscribe su derecho en el Registro de la Propiedad.
- La empresa Construcciones Lorquí SL, con sede en Lorca, adquiere una nave industrial de 1.200 m2 en el polígono Saprelorca para ampliar su taller de carpintería metálica. El precio acordado es de 420.000 euros, financiado mediante un préstamo hipotecario de 300.000 euros concedido por una entidad bancaria. El otorgamiento de la escritura se realiza en la notaría de la avenida Juan Carlos I, donde el administrador de la empresa y el representante del banco firman simultáneamente la compraventa y la hipoteca, quedando ambas inscritas en el Registro de la Propiedad de Lorca.
- Tras el fallecimiento de su tío en San Javier, hereda una vivienda de 80 m2 en la urbanización Los Narejos, valorada en 150.000 euros. Para aceptar la herencia, acude a la notaría de la calle Mayor junto con los otros dos herederos. El otorgamiento del cuaderno particional se realiza en un solo acto: se formaliza la adjudicación de la vivienda a favor del cliente, mientras que los otros reciben una compensación económica de 50.000 euros cada uno, abonada mediante transferencia bancaria en el mismo momento.