Conceptos generales

Pagaré

El pagaré es un título valor de naturaleza cambiaria, regulado en España por la Ley Cambiaria y del Cheque, que incorpora una promesa incondicionada de pago por parte de quien lo emite, denominado firmante, a favor de un beneficiario, por una cantidad determinada de dinero en una fecha de vencimiento prefijada. Este documento mercantil, de uso extendido en el tráfico jurídico y económico español, constituye un instrumento de crédito que permite aplazar el cumplimiento de una obligación dineraria, otorgando al tenedor legítimo una acción ejecutiva para reclamar su importe si el deudor no atiende al pago en el día señalado. Para propietarios, compradores, inversores y herederos, el pagaré resulta especialmente relevante en el ámbito inmobiliario porque suele emplearse como medio de pago diferido en operaciones de compraventa, como garantía en contratos de arras o como instrumento para formalizar préstamos entre particulares vinculados a la adquisición o rehabilitación de inmuebles.

En una compraventa, por ejemplo, el comprador puede entregar uno o varios pagarés al vendedor para cubrir el precio aplazado, de modo que este obtiene un título ejecutivo que le protege frente a un eventual impago, sin necesidad de recurrir a procedimientos judiciales ordinarios. En el contexto hipotecario, aunque la ley exige escritura pública e inscripción registral para la constitución de la garantía real, el pagaré puede servir como documento complementario para documentar deudas derivadas de la operación, como comisiones o gastos diferidos. En los arrendamientos, es menos frecuente, pero puede aparecer como garantía adicional del pago de rentas futuras, sobre todo en contratos de larga duración o cuando el inquilino carece de avales bancarios. En el ámbito sucesorio y de herencias, el pagaré puede formar parte del caudal relicto si el causante era tenedor de estos títulos, y su cobro o transmisión requiere de la intervención de los herederos, con la correspondiente liquidación del Impuesto de Sucesiones.

En operaciones urbanísticas, como las derivadas de la ejecución de planes de actuación o la reparcelación, el pagaré puede emplearse para garantizar el pago de cuotas de urbanización o compensaciones entre propietarios. Los profesionales que intervienen en operaciones donde aparece el pagaré son diversos: el notario da fe de la entrega o endoso en el contexto de una escritura pública; el registrador de la propiedad puede tener conocimiento indirecto si el pagaré se cita en la documentación de una hipoteca o condición resolutoria; el abogado asesora sobre la viabilidad de la acción cambiaria en caso de impago y sobre la correcta redacción de las cláusulas; el agente inmobiliario debe advertir a las partes de las consecuencias jurídicas de su uso, especialmente en cuanto a la fecha de vencimiento y la identidad del beneficiario.

Un error frecuente que cometen los particulares es confundir el pagaré con un simple recibo o con un contrato privado de reconocimiento de deuda, sin percatarse de que su formalidad es mucho más estricta: debe contener la denominación de pagaré inserta en el texto, la promesa incondicionada de pagar una suma determinada, el vencimiento, el lugar de pago y la firma del firmante. La omisión de alguno de estos requisitos esenciales puede desnaturalizar el título y privarle de la acción ejecutiva, reduciéndolo a un mero documento probatorio de menor eficacia. Asimismo, es común que se emitan pagarés sin rellenar la fecha de vencimiento, lo que los convierte en pagarés a la vista, o que se endosen sin formalizar la cesión mediante la correspondiente declaración cambiaria, generando problemas de legitimación para el cobro. En Promurcia, asesoramos a nuestros clientes sobre la correcta utilización del pagaré en sus operaciones inmobiliarias, insistiendo en la necesidad de que el documento cumpla escrupulosamente los requisitos legales y de que se custodie en lugar seguro hasta su cobro, pues su pérdida o destrucción puede complicar la reclamación.

Descripción técnica

El pagaré, como título valor regulado en la Ley 19/1985, de 16 de julio, Cambiaria y del Cheque, constituye un instrumento de pago diferido que despliega plenos efectos jurídicos en el ámbito inmobiliario, particularmente en operaciones de compraventa a plazos, arras penitenciales o garantía de obligaciones derivadas de contratos de arrendamiento. Su naturaleza cambiaria implica que el firmante, es decir, quien emite el documento, asume una promesa incondicionada de pagar una cantidad determinada de dinero al beneficiario en la fecha de vencimiento señalada, sin que pueda oponer excepciones personales frente a terceros tenedores de buena fe, salvo las derivadas del propio título. Desde una perspectiva técnica, el pagaré debe contener los requisitos formales del artículo 94 de la Ley Cambiaria: la denominación de pagaré inserta en el texto, la promesa pura y simple de pagar una suma en euros o moneda convertible, la indicación del vencimiento, el lugar de pago, el nombre del beneficiario, la fecha y lugar de emisión, y la firma del firmante.

La omisión de cualquiera de estos elementos, salvo los que la ley considera suplibles por defecto, puede desnaturalizar el título y reducir su eficacia ejecutiva. En el contexto inmobiliario, el pagaré se utiliza con frecuencia como garantía del pago aplazado del precio en una compraventa, ya que permite al vendedor disponer de un título ejecutivo sin necesidad de acudir a un procedimiento judicial declarativo previo. Si el comprador emite pagarés con vencimientos sucesivos, cada uno de ellos es autónomo e independiente, de modo que el impago de una sola cuota faculta al vendedor para ejercitar la acción cambiaria directa contra el firmante, conforme al artículo 49 de la Ley Cambiaria, sin perjuicio de las acciones derivadas del contrato principal. No obstante, es crucial distinguir esta modalidad de la letra de cambio, pues en el pagaré el emisor y el deudor son la misma persona, mientras que en la letra intervienen librador, librado y tomador.

Esta unicidad simplifica la relación cambiaria y refuerza la posición del beneficiario, especialmente cuando el pagaré se emite con cláusula a la orden o al portador, facilitando su endoso y circulación como medio de pago entre terceros. Desde el punto de vista fiscal, la emisión de un pagaré no genera por sí misma un hecho imponible en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, salvo que se documente en un efecto timbrado o se eleve a escritura pública. Si el pagaré se incorpora a una escritura de compraventa o de préstamo hipotecario, el documento notarial puede quedar sujeto a la cuota gradual de Actos Jurídicos Documentados, conforme al artículo 31 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del ITP y AJD, siempre que se trate de una escritura inscribible en el Registro de la Propiedad y no esté exenta.

Además, en operaciones de compraventa con precio aplazado, el vendedor debe imputar los rendimientos del capital mobiliario derivados de los intereses implícitos o explícitos del pagaré en su declaración del IRPF, mientras que el comprador no puede deducir cantidad alguna salvo que el inmueble esté afecto a una actividad económica. La plusvalía municipal, regulada en el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, no se ve afectada directamente por el uso del pagaré, pues el devengo del impuesto se produce con la transmisión de la propiedad, independientemente del instrumento de pago. En garantía de obligaciones arrendaticias, el pagaré es habitual como sustituto o complemento de la fianza legal del artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, aunque su naturaleza cambiaria no exime al arrendador de devolver el importe al finalizar el contrato si no existen daños o impagos.

En estos casos, el arrendatario debe extremar la precaución, pues si el pagaré se emite a la orden y el arrendador lo endosa a un tercero, el tenedor legítimo podrá reclamar el pago al firmante al margen de las vicisitudes del contrato de arrendamiento. Por último, en el ámbito hipotecario, la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, no contempla el pagaré como instrumento de pago preferente, pero sí permite su uso en operaciones de préstamo entre particulares siempre que se respeten las normas de transparencia y protección del prestatario. En cualquier caso, el pagaré no requiere inscripción registral para su validez entre las partes, aunque si se incorpora a una escritura pública que acceda al Registro de la Propiedad, su existencia y condiciones quedarán reflejadas en el asiento registral, otorgando publicidad frente a terceros adquirentes.

Marco legal

El pagaré, como título valor esencial en el tráfico mercantil y, por extensión, en las operaciones inmobiliarias cuando se utiliza como medio de pago diferido, encuentra su principal marco normativo en la Ley 19/1985, de 16 de julio, Cambiaria y del Cheque, cuyo artículo 94 establece que el pagaré se regirá por las normas de la letra de cambio en lo relativo a su emisión, vencimiento, endoso, aval, protesto y acción de regreso, con las especialidades que la propia ley señala. El artículo 96 de la misma ley concreta los requisitos formales del pagaré, entre los que destacan la promesa incondicionada de pagar una suma determinada, la fecha de vencimiento y la firma del firmante. En el ámbito civil, el Código Civil, en sus artículos 1170 y siguientes, regula el pago mediante efectos mercantiles, estableciendo que la entrega de un pagaré no produce los efectos del pago hasta que no sea efectivamente cobrado, salvo pacto en contrario. Esta precisión es crucial en compraventas inmobiliarias, donde el pago mediante pagaré aplaza la transmisión del riesgo hasta su cobro efectivo.

El Tribunal Supremo, en sentencias como la de 22 de abril de 2015, ha reiterado que el pagaré es un título ejecutivo, conforme al artículo 517.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siempre que reúna los requisitos legales, lo que permite al acreedor instar el procedimiento ejecutivo sin necesidad de un previo reconocimiento judicial. En la Región de Murcia, no existe normativa autonómica específica sobre pagarés, pero sí es relevante la Ley 5/2015, de 27 de marzo, de fomento de la financiación empresarial, que, aunque estatal, afecta a la circulación de estos títulos. Tras 2018, no se han producido modificaciones normativas significativas en la regulación del pagaré, manteniéndose vigente el régimen de la Ley Cambiaria. Finalmente, el pagaré constituye un instrumento ágil para garantizar aplazamientos de pago en operaciones inmobiliarias, siempre que se formalice correctamente y se tenga presente su naturaleza ejecutiva.

Ejemplos prácticos en Murcia

  • En una compraventa de vivienda en Murcia capital, el comprador entrega al vendedor un pagaré por 15.000 euros como señal de arras. Este documento, firmado ante notario, establece que si el comprador desiste, pierde el importe; si el vendedor se retracta, debe devolver el doble. El pagaré se extingue en el momento de la firma de la escritura pública, integrándose en el precio total de 180.000 euros.
  • Una empresa de construcción en Cartagena emite un pagaré a 90 días por 45.000 euros a favor de un proveedor de materiales de Lorca. El pagaré, avalado por el administrador, se utiliza para financiar la compra de cemento y acero para una promoción de 12 viviendas en Torre-Pacheco. Al vencimiento, la empresa ingresa el importe en la cuenta del proveedor, evitando intereses de demora del 5% anual.
  • En una herencia en Yecla, tres herederos reciben un pagaré de 60.000 euros emitido por el comprador de un almacén agrícola, como parte del pago aplazado. El pagaré, con vencimiento a 6 meses, se divide en tres partes iguales de 20.000 euros cada una. Si el comprador no paga, los herederos pueden ejecutarlo judicialmente, aunque prefieren negociar un nuevo calendario de pagos para evitar costas procesales.

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