Conceptos generales

Querella

La querella es, en esencia, el instrumento procesal mediante el cual una persona, física o jurídica, ejercita la acción penal y pone en conocimiento del juez de instrucción la presunta comisión de un delito, solicitando formalmente que se inicie la investigación y, en su caso, el enjuiciamiento de los responsables. A diferencia de la simple denuncia, que se limita a comunicar unos hechos, la querella exige la intervención de un abogado y un procurador, y conlleva la voluntad expresa de personarse como parte acusadora en el procedimiento. Este matiz la convierte en un acto de mayor calado jurídico, reservado para aquellos casos en los que el perjudicado busca una implicación activa en el proceso penal, más allá de la mera noticia del delito. En el ámbito inmobiliario y patrimonial español, la querella no es un término que deba asustar al particular, pero sí conviene conocerlo porque aparece con más frecuencia de la que se podría pensar en operaciones que afectan directamente al patrimonio.

Pensemos en una compraventa en la que el vendedor oculta cargas ocultas, en un arrendamiento donde el inquilino causa daños graves y deliberados, en una herencia donde un heredero se ha apropiado indebidamente de bienes del causante o en un procedimiento urbanístico donde se ha falsificado una licencia. En todos estos supuestos, la vía penal puede ser un complemento o una alternativa a la vía civil, y la querella es la puerta de entrada a esa jurisdicción. También resulta habitual en casos de estafa inmobiliaria, como las ventas de viviendas inexistentes, las dobles ventas o las falsificaciones de escrituras, donde el perjuicio económico y moral es considerable. Para propietarios, compradores, inversores o herederos, entender qué es una querella y cuándo procede es relevante porque les permite valorar si la vía penal es viable para proteger sus intereses. En operaciones de compraventa, por ejemplo, si se descubre que la finca tiene una superficie muy inferior a la escriturada o que el vendedor ha presentado documentación falsa, la querella puede ser la herramienta para forzar una solución que la negociación privada no alcanza.

En materia hipotecaria, aunque la vía civil suele ser la preferente, determinadas conductas de la entidad financiera podrían ser constitutivas de delito y merecer una querella. En el ámbito de la herencia, la querella puede ser el único camino para recuperar bienes que un albacea o un contador partidor ha distraído de forma fraudulenta. Y en el urbanismo, los delitos contra la ordenación del territorio, como las construcciones ilegales en suelo no urbanizable, se persiguen precisamente mediante querella. Los profesionales que intervienen en estos procesos son, principalmente, el abogado y el procurador, quienes redactan y presentan la querella ante el juzgado de guardia o el juzgado de instrucción competente. Sin embargo, en las operaciones previas a la decisión de querellarse, el notario y el registrador de la propiedad desempeñan un papel esencial, pues sus certificaciones y notas simples son la prueba documental que suele sustentar la acusación. El tasador puede aportar el informe pericial que acredite el perjuicio económico, y el agente inmobiliario, aunque no interviene en el proceso penal, a menudo es quien detecta las irregularidades y alerta al cliente sobre la necesidad de acudir a un abogado.

Un error frecuente entre los particulares es confundir la querella con la denuncia, pensando que son intercambiables. No lo son: la denuncia es un acto de mera notificación, sin necesidad de abogado ni procurador, mientras que la querella es un acto formal y técnico que exige requisitos de forma y contenido, como la firma del letrado y la exposición motivada de los hechos. Otro error habitual es creer que la querella garantiza una condena penal, cuando en realidad solo abre la investigación; el resultado dependerá de las pruebas y de la calificación jurídica que el juez realice. Por ello, antes de presentar una querella, es imprescindible que el abogado valore la viabilidad de la acción y la existencia de indicios racionales de criminalidad, para evitar un sobreseimiento que, además, podría acarrear costas procesales.

Descripción técnica

La querella, en el ámbito del derecho penal español, se configura como el acto procesal de parte que formaliza el ejercicio de la acción penal, diferenciándose de la simple denuncia en que aquella exige la intervención de abogado y procurador y va dirigida directamente al Juzgado de Instrucción competente. Su regulación esencial se encuentra en la Ley de Enjuiciamiento Criminal (Real Decreto de 14 de septiembre de 1882), cuyo artículo 277 enumera los requisitos formales inexcusables: la exposición de los hechos con determinación de lugar y tiempo, la identificación del querellante y del querellado, las diligencias cuya práctica se solicita y la petición de admisión de la querella. En el sector inmobiliario, su relevancia surge con frecuencia en supuestos de estafa inmobiliaria, apropiación indebida por parte de administradores de comunidades, falsedad documental en escrituras públicas, delitos contra la ordenación del territorio y la urbanización, o en la venta de viviendas sobre las que pesan cargas ocultas no declaradas.

La querella puede presentarse por cualquier persona física o jurídica que se considere perjudicada, incluyendo al Ministerio Fiscal cuando el delito es público, y su admisión a trámite por el juez da inicio al procedimiento penal, lo que no impide que el perjudicado ejercite simultáneamente acciones civiles derivadas del ilícito, conforme autoriza el artículo 100 de la citada ley. El mecanismo jurídico exige analizar los presupuestos procesales. La querella debe presentarse en el Juzgado de Instrucción del partido judicial donde el delito se hubiera cometido, si bien en los delitos continuados de estafa inmobiliaria la competencia puede determinarse por el lugar donde se realizó el último acto de disposición patrimonial. El escrito debe acompañar poder especial para querellarse, que se otorga ante notario, y la designación de abogado y procurador, cuya intervención es preceptiva desde el primer momento.

En cuanto a los plazos, el artículo 113 del Código Penal establece que la acción penal prescribe a los cinco años para los delitos castigados con pena de prisión de hasta cinco años, plazo que se eleva a diez años para penas superiores, y que en el ámbito inmobiliario resulta decisivo, pues muchos fraudes se descubren años después de la compraventa. Para los delitos de estafa, la pena prevista en el artículo 248 y siguientes del Código Penal puede alcanzar los seis años de prisión en su modalidad agravada, lo que determina un plazo de prescripción de diez años. La presentación de la querella interrumpe la prescripción, pero solo si se dirige contra persona determinada y se admite a trámite, extremo que conviene verificar con el letrado. En el procedimiento, una vez admitida la querella, el juez de instrucción practica las diligencias solicitadas y las que considere pertinentes: citación del querellado a declarar, requerimiento de documentación registral, oficios al Registro de la Propiedad para obtener certificación de cargas, o informe pericial sobre la valoración del inmueble.

Si el juez aprecia indicios racionales de criminalidad, dicta auto de transformación del procedimiento en diligencias previas o procedimiento abreviado, según la pena solicitada. En esta fase, el querellante puede solicitar medidas cautelares como la anotación preventiva de la querella en el Registro de la Propiedad, prevista en el artículo 42 de la Ley Hipotecaria (Decreto de 8 de febrero de 1946), que permite hacer constar la existencia del procedimiento penal sobre la finca afectada, impidiendo que un tercero adquiera de buena fe. La anotación tiene una vigencia de cuatro años, prorrogable por otros cuatro, y su coste se rige por la normativa del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, si bien la práctica habitual es que la solicitud se formule como diligencia y no genere tributación específica cuando se acuerda de oficio. Esta anotación resulta esencial para proteger el derecho del querellante frente a ulteriores transmisiones del inmueble objeto del delito, pues sin ella el tercero adquirente de buena fe y a título oneroso quedaría protegido por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Las modalidades de querella en el sector inmobiliario presentan diferencias sustanciales.

La querella por estafa inmobiliaria, que es la más habitual, abarca supuestos de venta de inmuebles inexistentes, doble venta del mismo inmueble, ocultación de cargas o gravámenes, o falsedad en las condiciones esenciales del contrato. La querella por apropiación indebida se dirige contra administradores de fincas o de comunidades de propietarios que retienen cantidades recibidas para el pago de obras o servicios. La querella por delitos contra la ordenación del territorio, tipificados en el artículo 319 del Código Penal, se presenta contra promotores o constructores que ejecutan obras ilegales en suelo no urbanizable, y en estos casos el juez puede acordar la demolición de lo construido. La querella por falsedad documental, prevista en los artículos 390 y siguientes del Código Penal, se refiere a la alteración de escrituras públicas, contratos privados o certificados catastrales. Cada modalidad exige una estrategia probatoria distinta y la aportación de documentos específicos: escrituras, contratos privados, certificaciones registrales, informes periciales de tasación, planos catastrales o expedientes administrativos municipales. Las implicaciones fiscales de la querella no son directas, pero sí relevantes.

Si el querellante obtiene una sentencia condenatoria que declare la nulidad de la compraventa o la restitución de las cantidades entregadas, deberá regularizar la situación tributaria. La anulación del contrato de compraventa da derecho a la devolución del ITP satisfecho, conforme al artículo 47 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el texto refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, si bien la devolución exige que la resolución judicial sea firme y que se acredite que la anulación no fue imputable al contribuyente. En el IRPF, las cantidades recibidas en concepto de indemnización por daños y perjuicios derivados de la querella tributan como ganancia patrimonial, salvo que compensen un perjuicio patrimonial efectivo en el mismo ejercicio. Si la sentencia ordena la demolición de una construcción ilegal, el propietario no tiene derecho a indemnización y debe asumir el coste, sin que pueda deducir la pérdida de valor del suelo.

La plusvalía municipal o Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, regulado en el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, puede exigirse en la transmisión que se anule, aunque la jurisprudencia reciente del Tribunal Supremo ha matizado su exigibilidad cuando no existe incremento real. El querellante debe asesorarse fiscalmente antes de presentar la querella para valorar el impacto de una eventual sentencia estimatoria.

Marco legal

La querella, en el ámbito del derecho inmobiliario, se configura como el instrumento procesal mediante el cual se ejercita la acción penal, y su marco legal principal se encuentra en la Ley de Enjuiciamiento Criminal, aprobada por Real Decreto de 14 de septiembre de 1882. En particular, los artículos 277 y 278 de dicho texto legal resultan esenciales, pues delimitan los requisitos formales y documentales que debe contener todo escrito de querella, como la firma de letrado y procurador o la consignación del domicilio a efectos de notificaciones. La normativa sustantiva que tipifica los delitos que pueden sustentar una querella en el sector inmobiliario se halla en la Ley Orgánica 10/1995, de 23 de noviembre, del Código Penal, destacando los artículos 248 y 249 relativos a la estafa, el artículo 251.1 sobre apropiación indebida de inmuebles, y el artículo 253 que regula la administración desleal, figuras frecuentes en operaciones de compraventa o gestión patrimonial. La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha precisado los límites de la querella frente al principio de intervención mínima del derecho penal, evitando su utilización para conflictos meramente civiles.

En este sentido, la Sentencia del Tribunal Supremo 314/2018, de 27 de junio, establece que la existencia de un contrato privado de compraventa no excluye automáticamente el dolo penal si se acredita engaño bastante, mientras que la Sentencia 645/2020, de 30 de noviembre, exige una motivación reforzada para admitir querellas por delitos societarios en el ámbito inmobiliario. Por su parte, el Tribunal Constitucional, en su Sentencia 41/2021, de 23 de febrero, ha reiterado que el derecho a la tutela judicial efectiva no ampara querellas temerarias, pudiendo derivar en condena en costas. En la Región de Murcia no existe normativa autonómica específica que regule la querella, pues al ser materia procesal penal es competencia exclusiva del Estado conforme al artículo 149.1.6 de la Constitución Española. No obstante, la Ley 13/2015, de 30 de marzo, de ordenación territorial y urbanística de la Región de Murcia, resulta relevante en cuanto a la posible interposición de querellas por delitos contra la ordenación del territorio, tipificados en el artículo 319 del Código Penal.

Tras 2018, la modificación operada por la Ley Orgánica 1/2019, de 20 de febrero, ha endurecido las penas por estos delitos urbanísticos, reforzando la utilidad de la querella como vía de protección del patrimonio inmobiliario frente a actuaciones ilegales.

Ejemplos prácticos en Murcia

  • En una herencia en Cartagena, tres hermanos heredan una vivienda en el Ensanche. Uno de ellos, descontento con el reparto, presenta una querella contra los otros dos, alegando que ocultaron un testamento posterior. El Juzgado de Instrucción número 3 admite la querella, y el procedimiento se paraliza durante meses. Los hermanos, ante la incertidumbre, contratan a un abogado para negociar una transacción extrajudicial que evite el juicio penal, valorando la vivienda en 180.000 euros y asumiendo costas de 6.000 euros.
  • Una empresa promotora en Torre-Pacheco vende parcelas en una urbanización. Un comprador, tras descubrir que los accesos no estaban asfaltados como se prometió, presenta una querella por estafa contra el administrador único. La querella, admitida en el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción de San Javier, alega un perjuicio de 45.000 euros por la diferencia de valor. El administrador se enfrenta a una posible pena de prisión y a la devolución del importe, más intereses. La empresa ofrece un acuerdo de compensación con otra parcela mejor ubicada para retirar la querella.
  • En Molina de Segura, un matrimonio mayor compra un piso de segunda mano por 120.000 euros. Tras la firma, descubren que la vivienda tiene una servidumbre de paso no declarada. Presentan una querella contra el vendedor por ocultación dolosa, solicitando la nulidad de la compraventa y una indemnización de 15.000 euros por daños. El Juzgado de Instrucción número 2 admite la querella, y el vendedor, un particular, se enfrenta a un juicio penal. Ante el riesgo de condena, acepta una mediación que concluye con una rebaja del precio en 9.000 euros y el pago de las costas.

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