Realengo
Que hoy día el Estado sea el mayor propietario de suelo de España es un hecho que pocos asocian con una institución medieval, y menos aún con un término como realengo, cuyo eco evoca privilegios nobiliarios y escrituras antiguas más que escrituras actuales. Sin embargo, esta figura, nacida en la Baja Edad Media para distinguir los bienes de la Corona de los de la nobleza o la Iglesia, sigue latiendo en el subsuelo jurídico de muchas operaciones inmobiliarias contemporáneas, aunque el particular rara vez sea consciente de ello. Cuando un comprador adquiere una finca rústica en la Región de Murcia, cuando un heredero acepta una participación en un monte comunal o cuando un inversor estudia un suelo no urbanizable, puede estar pisando, sin saberlo, un terreno que antaño fue realengo y que arrastra consigo un régimen especial de titularidad pública o de derechos históricos que condiciona su uso, su venta e incluso su hipoteca.
La relevancia práctica de este concepto no es, por tanto, arqueológica: es funcional, porque determina quién puede disponer de un bien, con qué límites y bajo qué procedimiento administrativo, algo que afecta directamente a la seguridad jurídica de cualquier transacción. En el tráfico inmobiliario actual, el realengo aparece sobre todo en operaciones que involucran suelo público, montes de utilidad pública, vías pecuarias, zonas de dominio público marítimo-terrestre o bienes comunales, aunque también emerge en herencias cuando un testador deja participaciones en explotaciones agrarias que fueron objeto de desamortización en el siglo XIX y que, pese a su apariencia privada, conservan servidumbres o cargas derivadas de su origen. Es habitual que el comprador de una parcela colindante con un camino real, o el propietario de una casa que linda con un cauce público, descubra en el Registro de la Propiedad una anotación que menciona el carácter demanial del terreno, lo que implica que no puede cercarlo, edificarlo ni transmitirlo libremente sin autorización de la Administración competente.
En estos casos, el notario y el registrador son los primeros en detectar la afección, pero es el abogado especializado en urbanismo quien debe explicar al cliente que no está ante un simple defecto subsanable, sino ante una limitación estructural que puede reducir el valor del inmueble o impedir su aprovechamiento. El tasador, por su parte, debe ajustar su informe a esta realidad, y el agente inmobiliario que no la advierta a tiempo puede verse envuelto en responsabilidades por vicios ocultos o por incumplimiento del deber de información. El error más frecuente entre particulares consiste en creer que realengo es sinónimo de terreno abandonado o sin dueño, y que por tanto puede ocuparse o adquirirse por usucapión. Nada más lejos de la realidad: los bienes de realengo, cuando conservan su naturaleza pública, son inalienables, imprescriptibles e inembargables, y cualquier intento de apropiación privada carece de efecto legal, por muy largo que sea el tiempo de posesión. Este matiz es crucial para herederos que reciben fincas con historial administrativo complejo, pues una reclamación basada en la posesión continuada chocará siempre con la protección legal del dominio público.
En definitiva, conocer qué es el realengo no solo permite interpretar correctamente una escritura antigua o un plano catastral, sino que evita errores costosos en compraventas, expropiaciones o procesos de regularización, y obliga a todos los intervinientes a verificar la naturaleza jurídica del suelo antes de firmar cualquier compromiso.
Descripción técnica
El realengo, en su dimensión jurídica actual, no constituye una categoría patrimonial autónoma con régimen sustantivo propio, sino una categoría histórica que explica el origen de la titularidad pública de determinados bienes inmuebles. Su trascendencia práctica reside en que los bienes que fueron realengo, es decir, los que pertenecían a la Corona o al patrimonio regio sin estar sometidos a señorío jurisdiccional alguno, han devenido en la práctica totalidad de los supuestos en bienes de dominio público o en bienes patrimoniales del Estado o de las entidades locales. La distinción entre ambas categorías, recogida en el artículo 132 de la Constitución Española y desarrollada por el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, resulta esencial para comprender el régimen de estos bienes. Los bienes de dominio público se caracterizan por su afectación al uso general o al servicio público, siendo inalienables, inembargables e imprescriptibles, mientras que los bienes patrimoniales se rigen por el derecho privado y pueden ser objeto de enajenación y gravamen, previa tramitación del correspondiente expediente administrativo.
El mecanismo jurídico que explica la transmutación del realengo histórico en propiedad pública actual se fundamenta en los artículos 339 y 340 del Código Civil, que distinguen entre bienes de dominio público y bienes de propiedad privada de las administraciones públicas. La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha consolidado la doctrina de que la condición de realengo de un terreno, acreditada mediante documentación histórica o catastral, constituye un indicio cualificado de su naturaleza pública, invirtiendo la carga de la prueba en favor de la administración titular. Este criterio resulta especialmente relevante en los procedimientos de deslinde y en las acciones reivindicatorias, donde la presunción de titularidad pública, amparada por el artículo 5 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas, desplaza la necesidad de aportar títulos dominicales por parte de la administración, correspondiendo al particular que pretenda un derecho privativo la carga de acreditar su adquisición conforme a derecho.
En el ámbito registral, la Ley Hipotecaria, aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946, contempla en su artículo 5 la inmatriculación de los bienes de dominio público y la constancia de las anotaciones preventivas derivadas de los expedientes de deslinde. El procedimiento para la inmatriculación de un bien que se presume realengo exige la previa certificación administrativa del titular del organismo público, acompañada del plano parcelario y de la memoria descriptiva correspondiente, que se presentan en el Registro de la Propiedad competente por razón de la ubicación del inmueble. El registrador calificará la documentación, pudiendo requerir la aportación del expediente de deslinde aprobado definitivamente cuando existan colindantes que hayan formulado alegaciones u oposición. Los plazos administrativos para la resolución del expediente de deslinde, conforme a la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común, son de tres meses, prorrogables por otros tres, transcurridos los cuales se produce el silencio administrativo negativo, salvo que la normativa sectorial disponga otra cosa.
Las implicaciones fiscales de la adquisición de un bien que fue realengo y que ha pasado a titularidad privada mediante compraventa, permuta o adjudicación judicial se materializan en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, regulado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre. La transmisión onerosa de estos inmuebles tributa al tipo del 8 por ciento en la Región de Murcia, si bien las adquisiciones derivadas de expedientes de regularización catastral o de adjudicaciones en subasta pública pueden verse afectadas por la exención prevista en el artículo 45, apartado I, número 15, del citado texto refundido. La posterior titularidad genera la obligación de satisfacer el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, conforme al texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, siendo sujeto pasivo el propietario del inmueble según conste en el padrón catastral, actualizado conforme al Real Decreto 417/2006, de 7 de abril, por el que se desarrolla el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.
En cuanto a las modalidades, cabe distinguir entre el realengo pleno, que corresponde a los bienes que nunca salieron del patrimonio público, y el realengo recuperado, que resulta de la reversión de bienes previamente enajenados a particulares y que la administración readquiere mediante el ejercicio de derechos de tanteo y retracto, regulados en el artículo 10 de la Ley 33/2003. Esta segunda modalidad presenta una especial incidencia en el ámbito urbanístico, donde los ayuntamientos pueden ejercer el retracto sobre las transmisiones de terrenos destinados a sistemas generales, conforme al artículo 96 del Real Decreto Legislativo 7/2015. Los efectos frente a terceros de la titularidad pública de un bien realengo se producen mediante su inscripción en el Registro de la Propiedad, que conforme al artículo 32 de la Ley Hipotecaria protege al tercero adquirente de buena fe, y mediante la constancia en el Catastro Inmobiliario, cuya coordinación con el Registro se regula en el artículo 9 del Real Decreto 417/2006.
La prescripción adquisitiva contra el Estado, regulada en el artículo 1940 del Código Civil, exige la posesión pública, pacífica y continuada durante treinta años, plazo que se amplía a cuarenta en el caso de bienes de dominio público conforme a la doctrina jurisprudencial consolidada, lo que confiere a estos bienes una protección reforzada frente a las ocupaciones de hecho.
Marco legal
El término realengo, en su acepción jurídico-inmobiliaria, designa aquellos bienes que, por su naturaleza, pertenecen al dominio público o al patrimonio del Estado, en contraposición a los bienes de señorío o de dominio particular. Su régimen legal se ancla en el artículo 132 de la Constitución Española, que establece la clasificación de los bienes de dominio público estatal y su inalienabilidad, inembargabilidad e imprescriptibilidad, principios que se desarrollan en la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas. Esta norma, en sus artículos 5 a 8, delimita los bienes de dominio público y los demaniales, mientras que los artículos 16 y siguientes regulan los bienes patrimoniales, matizando el alcance del realengo en el ámbito administrativo. En sede civil, el Código Civil, en sus artículos 338 a 345, distingue entre bienes de dominio público y bienes de propiedad privada, siendo el artículo 339 el que enumera los bienes de uso público y los pertenecientes al Estado afectados a un servicio público, configurando así la base histórica del concepto.
La legislación hipotecaria, a través del artículo 5 de la Ley Hipotecaria, exige que los bienes de dominio público se inscriban en el Registro de la Propiedad conforme a las leyes administrativas, lo que conecta el realengo con la publicidad registral. En cuanto a la jurisprudencia, el Tribunal Supremo, en sentencias como la de 15 de marzo de 1989, ha precisado que la desafectación de un bien de realengo requiere un acto administrativo expreso y no puede presumirse, criterio reiterado en la sentencia de 22 de junio de 2006. La normativa autonómica de la Región de Murcia, en particular la Ley 1/2001, de 24 de abril, del Suelo de la Región de Murcia, no introduce particularidades sustanciales sobre el realengo, remitiéndose a la legislación estatal, aunque su artículo 12 regula los bienes de dominio público local en el ámbito municipal. No se han producido modificaciones normativas significativas posteriores a 2018 que alteren el régimen esencial del realengo, salvo la actualización de la Ley 33/2003 mediante disposiciones de desarrollo reglamentario.
Para operaciones inmobiliarias, la verificación de la naturaleza realenga de un inmueble exige consultar el inventario de bienes de la administración correspondiente y el Registro de la Propiedad, dado que su condición demanial impide cualquier transmisión onerosa sin previa desafectación.
Ejemplos prácticos en Murcia
- Un matrimonio de Lorca descubre que la finca rústica que compraron en 2019, de 4 hectáreas en la pedanía de La Hoya, arrastra una carga de realengo desde el siglo XVIII. El Ayuntamiento reclama un derecho de paso perpetuo para acceso al cauce público, lo que reduce el valor de la parcela de 120.000 a 95.000 euros. Un tasador confirma que cualquier comprador exigirá una rebaja del 20%. La pareja decide negociar una permuta de terreno con el consistorio para liberar la carga y poder vender sin descuento.
- Una empresa constructora de Cartagena adquiere en subasta pública un solar en el barrio de Santa Lucía por 180.000 euros, ignorando que el suelo mantiene una servidumbre de realengo a favor del antiguo rey, hoy transferida a Patrimonio del Estado. Al solicitar licencia para edificar un edificio de viviendas, la administración exige un canon anual de 3.500 euros por el uso privativo de la zona de dominio público. La compañía presupuesta el coste adicional y lo traslada al precio final de los pisos, encareciendo cada unidad en 4.200 euros.
- Una viuda de Mazarrón hereda una casa cueva en el paraje de La Majada, valorada en 60.000 euros, pero descubre que el inmueble se asienta sobre terreno de realengo, propiedad histórica de la Corona. El registro exige un expediente de desafectación para inscribir la vivienda a su nombre, con un coste de 2.800 euros en tasas y notaría. Además, el Ayuntamiento le impone un alquiler simbólico de 150 euros anuales mientras no complete el trámite. Después de seis meses de gestiones, logra la titularidad plena y puede vender la propiedad sin cargas a un inversor de Águilas.
Términos relacionados
- Propiedad pública
- Bienes de dominio público
- Patrimonio histórico
- Administración pública