Conceptos generales

Reclamación

¿Ha recibido usted una notificación de su banco comunicándole un impago en la cuota hipotecaria y no sabe si puede oponerse? ¿O quizá ha descubierto que la finca que compró hace dos años tiene una servidumbre de paso que el vendedor omitió en la escritura? Estas situaciones, tan comunes en el tráfico inmobiliario, comparten un mismo punto de partida: la necesidad de ejercitar una reclamación. Lejos de ser un mero trámite burocrático, la reclamación es el instrumento jurídico que permite a cualquier particular exigir que se cumpla lo pactado o se restituya aquello que se considera un derecho vulnerado. En el ámbito de los bienes raíces, donde cada operación moviliza cantidades económicas elevadas y genera obligaciones que se prolongan durante décadas, entender cómo y cuándo reclamar resulta tan esencial como revisar la carga urbanística de un terreno antes de firmar. Este término aparece de forma transversal en casi todas las operaciones que gestionamos en Promurcia. En una compraventa, la reclamación puede dirigirse contra el vendedor por vicios ocultos que afloran tras la entrega de las llaves, como humedades estructurales o defectos en la cimentación.

En el ámbito hipotecario, es el mecanismo para impugnar cláusulas abusivas, como los intereses de demora desproporcionados o las comisiones de apertura mal redactadas. Los herederos la utilizan para exigir la partición de la herencia cuando uno de los coherederos se niega a repartir los bienes, o para reclamar al seguro del causante la cobertura de daños en el inmueble. Los arrendatarios la ejercitan ante el impago de la fianza o la falta de realización de reparaciones necesarias, mientras que los propietarios la emplean contra la administración local por una liquidación del IBI incorrecta o una expropiación mal indemnizada. Incluso en materia urbanística, la reclamación patrimonial por anulación de una licencia es un recurso habitual que exige un conocimiento técnico-jurídico profundo. En este entramado, intervienen profesionales con roles muy distintos. El abogado es quien redacta y presenta la reclamación, ya sea en sede judicial o ante un organismo administrativo, pero el notario y el registrador de la propiedad juegan un papel preventivo esencial: sus documentos y asientos son la prueba documental que sustentará cualquier pretensión posterior.

El tasador, por su parte, aporta el informe pericial que cuantifica el daño o la pérdida de valor, mientras que el agente inmobiliario, aunque no reclamante, debe asesorar al cliente sobre los riesgos que pueden derivar en una futura controversia. Un error frecuente entre los particulares es confundir la reclamación extrajudicial, que es un simple requerimiento formal sin plazo tasado, con la reclamación judicial, sujeta a plazos de caducidad estrictos que, si se dejan pasar, extinguen el derecho. Por eso, ante cualquier indicio de incumplimiento, conviene documentar todo por escrito y consultar con un especialista antes de que el calendario juegue en contra.

Descripción técnica

La reclamación, en el ámbito inmobiliario, constituye el ejercicio formal del derecho de un sujeto a exigir de otro una conducta determinada, ya sea el cumplimiento de una obligación contractual, la corrección de un error registral o catastral, o la impugnación de un acto administrativo. No se trata de un concepto unitario, sino de un mecanismo transversal que adopta distintas modalidades procesales y administrativas según la materia sobre la que verse. Su correcta articulación exige conocer no solo el fondo del derecho que se invoca, sino también los plazos, la legitimación activa y el órgano ante el que debe presentarse. En el plano contractual privado, la reclamación más frecuente es la derivada del incumplimiento de las obligaciones pactadas en un contrato de compraventa, arrendamiento o préstamo hipotecario. El artículo 1124 del Código Civil reconoce al perjudicado la facultad de optar entre exigir el cumplimiento forzoso de la obligación o su resolución, con el resarcimiento de daños y perjuicios en ambos casos.

En materia arrendaticia, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, prevé en su artículo 27.2 la posibilidad de reclamar el impago de la renta mediante el juicio verbal de desahucio, que permite recuperar la posesión de la finca y reclamar las cantidades adeudadas. El procedimiento se sustancia ante el Juzgado de Primera Instancia del partido donde radique la finca, conforme al artículo 52.1.7 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y exige la aportación del contrato, la documentación acreditativa de la deuda y, en su caso, la notificación fehaciente al arrendatario. Cuando la reclamación se dirige contra una entidad financiera por cláusulas abusivas o por la ejecución de una hipoteca, el marco normativo aplicable es la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Esta norma incorpora un procedimiento extrajudicial de reclamación ante el Banco de España, previo al acceso a la vía judicial, regulado en su artículo 33. La entidad dispone de un plazo máximo de quince días hábiles para responder; si no lo hace o la respuesta es desestimatoria, el interesado puede acudir a la jurisdicción ordinaria.

En el ámbito hipotecario, la reclamación por impago puede dar lugar a la ejecución directa sobre el bien, conforme a los artículos 129 y siguientes de la Ley Hipotecaria, aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946, y a los artículos 681 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil. La subasta del inmueble, la posible adjudicación al acreedor y la eventual cancelación de cargas posteriores son efectos registrales que se practican mediante mandamiento al Registro de la Propiedad. Un supuesto distinto es la reclamación por vicios o defectos en la construcción, que encuentra su fundamento en la Ley de Ordenación de la Edificación, aprobada por Ley 38/1999, de 5 de noviembre. El artículo 17 establece un régimen de responsabilidad escalonado: el promotor responde durante diez años por daños estructurales, el constructor durante tres años por vicios que afecten a la habitabilidad, y los agentes intervinientes durante un año por defectos de acabado. La reclamación debe dirigirse contra el agente responsable dentro de estos plazos, contados desde la recepción de la obra, y puede ejercitarse de forma acumulada contra varios intervinientes.

La acción prescribe conforme a las reglas generales del artículo 1964 del Código Civil, que fija un plazo de cinco años para las acciones personales sin plazo especial. En el ámbito administrativo, la reclamación más habitual es la que se interpone contra la liquidación del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como plusvalía municipal. La Sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021, de 26 de octubre, declaró inconstitucionales los artículos 107.1, 107.2.a y 110.4 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2004, en los supuestos de inexistencia de incremento de valor. La posterior Ley 11/2021, de 9 de julio, reformó el sistema, estableciendo un método objetivo de cálculo y la obligación del contribuyente de acreditar la ausencia de plusvalía mediante la comparación de los valores de adquisición y transmisión. La reclamación se presenta ante el Ayuntamiento mediante recurso de reposición, con carácter potestativo, o directamente ante el Tribunal Económico-Administrativo Municipal, en el plazo de un mes desde la notificación de la liquidación. Si se desestima, queda expedita la vía contencioso-administrativa.

También es relevante la reclamación ante el Catastro Inmobiliario por discrepancias en la descripción de la finca o en el valor catastral, que incide directamente en la cuota del Impuesto sobre Bienes Inmuebles. El procedimiento se regula en el Real Decreto 417/2006, de 7 de abril, y permite solicitar la rectificación de los datos obrantes en el padrón catastral mediante la aportación de escritura pública, certificación registral o informe técnico. La resolución debe dictarse en el plazo de seis meses, y contra ella cabe recurso de reposición o reclamación económico-administrativa. Los efectos fiscales son inmediatos, pues la base imponible del IBI se calcula sobre el valor catastral, y su reducción puede suponer un ahorro significativo y recurrente. La reclamación por vicios ocultos en la compraventa, regulada en los artículos 1484 a 1499 del Código Civil, ofrece una acción de carácter edilicio que permite al comprador optar entre la rescisión del contrato o una rebaja proporcional del precio. El plazo de ejercicio es de seis meses desde la entrega del bien, y la acción prescribe a los cinco años.

Para su éxito, es imprescindible acreditar que el vicio era anterior a la venta, que el vendedor lo conocía o debía conocerlo, y que el defecto hace impropia la finca para el uso pactado o disminuye de forma notable su utilidad. La reclamación debe documentarse con informe pericial y, en su caso, acta notarial de constatación del estado del inmueble. En todos los supuestos, la reclamación produce efectos frente a terceros cuando se anota preventivamente en el Registro de la Propiedad, conforme al artículo 42.1 de la Ley Hipotecaria. La anotación de demanda, practicada en virtud de mandamiento judicial, publica la existencia del litigio y evita que un tercero adquiera el bien de buena fe, pues el artículo 32 de la misma ley establece que los derechos no inscritos no perjudican a quien los adquiere e inscribe de buena fe. La inscripción de la demanda, con carácter preferente, garantiza que la sentencia estimatoria pueda ejecutarse frente a cualquier adquirente posterior, salvaguardando así la efectividad del derecho que se reclama.

El coste de la reclamación, en términos de tasas judiciales, honorarios de abogado y procurador, y eventuales costas, debe ponderarse siempre en función de la cuantía y de las posibilidades reales de éxito, pues la temeridad procesal puede acarrear la condena en costas conforme al artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Marco legal

El marco legal de la reclamación en el ámbito inmobiliario se vertebra, en primer término, sobre el Código Civil, cuyo artículo 1089 establece que las obligaciones nacen de la ley, los contratos y los cuasicontratos, siendo el artículo 1101 la base para exigir indemnización por daños y perjuicios derivados del incumplimiento. En materia de compraventa, el artículo 1462 regula la entrega de la cosa vendida, y su falta de cumplimiento faculta al comprador a reclamar la resolución del contrato o su cumplimiento, conforme al artículo 1124. La acción resolutoria, ejercitada ante los tribunales, se complementa con la reclamación de cantidad, cuyo procedimiento ordinario o monitorio se rige por la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, en particular sus artículos 437 y siguientes para el juicio verbal y 812 para el monitorio. En el plano registral, la Ley Hipotecaria de 8 de febrero de 1946 y su Reglamento resultan esenciales cuando la reclamación afecta a la inscripción de derechos, pues el artículo 3 de la Ley Hipotecaria exige la inscripción para la protección de terceros, y el artículo 32 determina que el Registro no convalida actos nulos.

Para arrendamientos, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en su artículo 19, regula la reclamación de rentas impagadas, permitiendo el desahucio por falta de pago conforme al artículo 27.2. La jurisprudencia del Tribunal Supremo, como la Sentencia 468/2020, de 21 de septiembre, ha precisado los requisitos de la acción resolutoria y la necesidad de un incumplimiento esencial. La Región de Murcia no presenta particularidades normativas sustantivas en esta materia, al ser competencia estatal la legislación procesal y civil, si bien la Ley 13/2015, de 30 de marzo, de ordenación territorial y urbanística de la Región de Murcia, puede ser relevante en reclamaciones por vicios urbanísticos o cargas no declaradas. Tras 2018, destaca el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, que modificó la LAU en materia de contratos y prórrogas, afectando a reclamaciones arrendaticias. La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, introduce obligaciones precontractuales cuyo incumplimiento puede ser objeto de reclamación.

En todo caso, la acción reclamatoria debe ejercitarse dentro de los plazos de prescripción del artículo 1964 del Código Civil, siendo cinco años para las acciones personales tras la reforma operada por la Ley 42/2015, de 5 de octubre.

Ejemplos prácticos en Murcia

Un matrimonio de Murcia capital compró en 2021 un ático en La Manga del Mar Menor por 180.000 euros, pagando 40.000 de entrada y financiando el resto. En enero de 2026, tras dos años de impagos por problemas laborales, el banco interpone una reclamación judicial por la deuda pendiente, que asciende a 138.500 euros más intereses y costas. El juzgado de Cartagena admite la demanda de ejecución hipotecaria. La pareja, asesorada por Promurcia, negocia un plan de reestructuración antes del lanzamiento, evitando la subasta. Finalmente, venden el inmueble por 165.000 euros a un inversor, saldando la deuda y conservando su historial crediticio.
Un promotor de Lorca entrega en junio de 2025 una vivienda unifamiliar en Torre-Pacheco con un retraso de 14 meses sobre el contrato. El comprador, un particular que abonó 60.000 euros a cuenta, presenta una reclamación por daños y perjuicios ante los juzgados de Murcia, solicitando la resolución del contrato y la devolución de las cantidades más el interés legal. El promotor se opone alegando causa de fuerza mayor por la subida de materiales. El juez estima parcialmente la demanda, condenando a devolver 65.400 euros e indemnizar con 4.600 euros por gastos de alquiler durante el periodo de demora, sentencia firme en diciembre de 2026.
En una herencia en Águilas, tres hermanos reciben un local comercial valorado en 140.000 euros, pero uno de ellos, residente en el extranjero, se niega a firmar la partición y reclama el pago en efectivo de su cuota. Los otros dos, para evitar un pleito, presentan una reclamación extrajudicial ante el notario de Mazarrón ofreciendo 46.600 euros, importe de su tercio. Ante la negativa, la vía judicial se inicia en el juzgado de primera instancia de Lorca. Tras tasación pericial que eleva el valor a 152.000 euros, el juez ordena la venta en subasta pública. Un inversor de San Javier puja 121.000 euros, y tras costas y honorarios, cada hermano recibe aproximadamente 38.000 euros.

Términos relacionados

← Volver al glosario