Conceptos generales

Representación

Firmar un documento inmobiliario sin estar presente, o delegar la gestión de una operación que compromete el patrimonio familiar, es una de las decisiones más delicadas que un propietario puede tomar, y sin embargo, casi nadie repara en la trascendencia del mecanismo que lo hace posible: la representación. Este instrumento jurídico, silencioso y cotidiano, es el puente que permite que una voluntad se ejecute a distancia, y su mal uso provoca cada año cientos de conflictos que terminan en los tribunales, con sentencias que anulan compraventas o imponen indemnizaciones millonarias. Cuando un particular otorga un poder a favor de un familiar o de un profesional, está cediendo el control sobre decisiones que afectan a su vivienda habitual, a sus fincas rústicas o a sus derechos de arrendamiento, y rara vez comprende que esa cesión no es un simple trámite administrativo, sino una verdadera transferencia de capacidad de obrar que debe delimitarse con precisión milimétrica.

En la práctica inmobiliaria murciana, la representación aparece en prácticamente todas las operaciones relevantes: en la compraventa de una vivienda cuando el titular reside en el extranjero, en la firma de una hipoteca cuando uno de los cónyuges no puede desplazarse a la notaría, en la aceptación de una herencia cuando los herederos viven en distintas ciudades, en la formalización de un arrendamiento de larga duración o incluso en los trámites urbanísticos ante el Ayuntamiento para obtener una licencia de obra. También es el mecanismo que utilizan los administradores de sociedades patrimoniales para vender activos de la empresa, y el que emplean los inversores extranjeros que adquieren suelo en la Región sin pisarlo jamás. En todos estos escenarios, el notario juega un papel esencial, pues es quien debe verificar la identidad del representante, la suficiencia de sus facultades y la inexistencia de conflicto de intereses, mientras que el registrador de la propiedad examinará posteriormente la validez del poder en la inscripción, y el abogado, si interviene, supervisará que la representación no adolece de vicios que puedan invalidar el negocio.

El error más frecuente que cometen los particulares es confundir la representación con un simple encargo verbal o con un poder general que excede lo necesario para la operación concreta. Otorgar un poder amplísimo para que un intermediario gestione todos los asuntos del otorgante, cuando solo se precisaba autorización para firmar una escritura de compraventa, es una puerta abierta a abusos que luego resultan muy difíciles de revertir. También es habitual que se ignore la diferencia entre representación directa, donde el representante actúa en nombre y por cuenta del principal, y la indirecta, donde actúa en nombre propio pero por cuenta ajena, matiz que cambia por completo la responsabilidad frente a terceros. Comprender que la representación puede ser voluntaria, cuando nace de un poder otorgado ante notario, o legal, cuando la impone la ley para menores o incapacitados, ayuda al inversor a valorar los riesgos de cada operación y a decidir, con criterio, si merece la pena delegar o si, por el contrario, conviene personarse en la firma aunque suponga un desplazamiento.

Descripción técnica

La representación en el ámbito inmobiliario se configura como el mecanismo jurídico por el cual una persona, denominada representante, actúa en nombre y por cuenta de otra, el representado, en el otorgamiento de actos y contratos que afectan a su patrimonio. Su fundamento esencial reside en la autonomía privada reconocida en el artículo 1255 del Código Civil, que permite a los particulares establecer los pactos que estimen convenientes siempre que no sean contrarios a la ley, la moral ni el orden público. No obstante, la trascendencia de esta figura exige distinguir con precisión entre dos modalidades sustancialmente diferentes: la representación legal y la representación voluntaria o convencional. La primera viene impuesta por la ley para quienes carecen de capacidad de obrar, como los menores no emancipados o las personas con capacidad modificada judicialmente, y se rige por las disposiciones específicas de los artículos 162 y siguientes del Código Civil, así como por la normativa de protección patrimonial de las personas con discapacidad.

La segunda, que es la que mayoritariamente interesa en la práctica profesional, deriva de un acto de apoderamiento otorgado por el propio interesado, y encuentra su regulación en los artículos 1709 a 1739 del mismo cuerpo legal. Dentro de la representación voluntaria, el instrumento habitual es el poder notarial, cuyo otorgamiento exige la intervención de notario conforme al artículo 1280 del Código Civil, que impone la forma pública para los actos que tengan por objeto la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre bienes inmuebles. El poder puede ser general para administrar el patrimonio o especial para un negocio jurídico concreto, y su contenido debe delimitar con exactitud las facultades conferidas, pues el representante que actúa excediendo sus poderes compromete su propia responsabilidad y los actos realizados resultan ineficaces frente al representado, salvo que este los ratifique expresa o tácitamente según el artículo 1259 del Código Civil.

En la práctica inmobiliaria, la compraventa de una vivienda mediante representación exige que el poder contenga facultades expresas para enajenar, hipotecar, percibir el precio, firmar la escritura pública y realizar cuantos trámites sean necesarios para la inscripción registral, de modo que cualquier omisión puede provocar la paralización de la operación o la impugnación del título. La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, introduce una particularidad relevante en materia de representación cuando el acto a otorgar sea una hipoteca sobre vivienda habitual. El artículo 15 de dicha norma exige que la escritura de préstamo hipotecario sea autorizada por notario y que el prestatario comparezca personalmente, sin que resulte admisible la representación voluntaria del deudor en el otorgamiento de la escritura de formalización del préstamo, salvo en los supuestos expresamente previstos de imposibilidad acreditada que el notario deberá valorar y reflejar en la matriz.

Esta restricción responde a la finalidad tuitiva de la norma, que pretende garantizar que el consumidor reciba de forma directa la información precontractual y las advertencias sobre los riesgos del endeudamiento hipotecario, así como que preste su consentimiento con pleno conocimiento de causa. En consecuencia, quien pretenda adquirir una vivienda con financiación ajena y delegar la firma en un tercero deberá extremar las previsiones, pues la negativa notarial a autorizar la escritura con representante del prestatario es una posibilidad real que debe anticiparse en la planificación de la operación. El procedimiento para actuar mediante representación en una compraventa se inicia con el otorgamiento del poder ante notario, documento que deberá acreditar la identidad del poderdante y del apoderado, y que quedará protocolizado en el registro de escrituras públicas del notario autorizante. Posteriormente, en el día señalado para el otorgamiento de la escritura de compraventa, el representante deberá exhibir copia autorizada del poder al notario que autorice la operación, quien verificará la vigencia del mismo y la suficiencia de las facultades conferidas para el acto concreto, emitiendo la correspondiente calificación de suficiencia que se incorporará a la escritura.

Si el poder se hubiera otorgado en el extranjero, será preciso su legalización o apostilla conforme al Convenio de La Haya de 1961, así como su traducción jurada al castellano cuando esté redactado en otro idioma. Respecto a los plazos, no existe un término legal de caducidad del poder salvo que el poderdante lo haya establecido, si bien el poder se extingue por revocación expresa, por muerte del poderdante, por incapacidad sobrevenida o por la realización del negocio para el que fue conferido, conforme al artículo 1732 del Código Civil. En el plano fiscal, la representación no genera por sí misma obligaciones tributarias adicionales, pero sí incide en la determinación del sujeto pasivo de los impuestos que gravan la operación subyacente.

En la compraventa de una vivienda usada, el adquirente quedará sujeto al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en su modalidad de transmisiones onerosas, cuyo tipo en la Región de Murcia se sitúa en el ocho por ciento para inmuebles de uso residencial, mientras que si la vivienda es de nueva construcción la operación quedará sujeta al IVA y al IAJD en su modalidad de actos jurídicos documentados. El representante que firma en nombre del comprador no responde solidariamente del pago del impuesto, pero sí debe asegurarse de que el representado conozca sus obligaciones fiscales, pues la presentación de la autoliquidación del ITP debe realizarse en el plazo de treinta días hábiles desde el otorgamiento de la escritura, conforme al artículo 51 del Real Decreto 828/1995.

La plusvalía municipal, regulada en el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2004, grava el incremento de valor de los terrenos urbanos y corresponde satisfacerla al transmitente, de modo que si el vendedor actúa mediante representante, será aquel quien deba asumir el impuesto, sin perjuicio de los pactos de asunción que las partes puedan acordar en la escritura. Frente a terceros, los efectos de la representación se despliegan plenamente desde el momento en que el representante actúa dentro del ámbito de sus facultades, de manera que los derechos y obligaciones derivados del contrato se radican directamente en la esfera jurídica del representado. La inscripción en el Registro de la Propiedad del título otorgado mediante representación no presenta particularidades sustanciales, pues el registrador calificará la escritura y comprobará que el poder se acompaña en la copia autorizada que se inscribe, quedando archivado en el registro como documento complementario.

La intervención del representante no altera la naturaleza del negocio jurídico ni su eficacia real frente a terceros adquirentes de buena fe, quienes podrán confiar en la apariencia que ofrece el Registro una vez practicada la inscripción a favor del representado. Finalmente, conviene advertir que la representación no debe confundirse con la simple intermediación de la agencia inmobiliaria, cuya función se limita a aproximar a las partes y asesorar en la negociación, sin que el agente ostente facultad alguna para obligar a sus clientes, razón por la cual la suscripción de encargos de gestión o mandatos de venta debe examinarse con cautela para delimitar el alcance real de las facultades conferidas.

Marco legal

El marco legal de la representación en el ámbito inmobiliario se asienta, en primer término, en el Código Civil, cuyo artículo 1259 establece que nadie puede contratar a nombre de otro sin estar autorizado por la ley o por el propio interesado, exigiéndose para la validez del contrato que la representación sea conferida con las formalidades legales pertinentes. Esta norma se complementa con los artículos 1713 y siguientes del mismo cuerpo legal, que regulan el contrato de mandato, figura ordinaria a través de la cual se instrumenta la representación voluntaria, precisando el artículo 1713 que el mandatario puede realizar todos los actos comprendidos en el mandato, pero que para transigir, enajenar o hipotecar bienes se requiere mandato expreso. En sede registral, la representación cobra especial relevancia en la Ley Hipotecaria, cuyo artículo 18 exige que los títulos presentados a inscripción contengan las facultades representativas debidamente acreditadas, y el artículo 3 de la misma norma, en relación con el Reglamento Hipotecario, exige que la representación conste en escritura pública cuando se trate de actos dispositivos sobre bienes inmuebles.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo, en sentencias como la de 12 de noviembre de 2015, ha precisado que la falta de representación suficiente o su extralimitación determina la nulidad del acto, salvo ratificación expresa o tácita del representado conforme al artículo 1259.II del Código Civil. En la Región de Murcia no existe normativa autonómica específica que altere el régimen general, si bien la práctica notarial y registral se ajusta a los criterios de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública. Tras la reforma operada por la Ley 8/2021, de 2 de junio, se ha reforzado la exigencia de representación con facultades suficientes en los actos que afecten a personas con discapacidad, siendo necesaria la intervención de las medidas de apoyo correspondientes. Asimismo, la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, exige en su artículo 15 la acreditación fehaciente de la representación en la intervención de fedatario público para la validez de la hipoteca.

Ejemplos prácticos en Murcia

  • Un matrimonio de Murcia capital encarga a Promurcia la venta de su piso en la calle Actor Isidoro Máiquez. Ante dos ofertas recibidas, la agencia ejerce la representación legal para negociar en su nombre. El comprador, una pareja joven, ofrece 185.000 euros, mientras otra inmobiliaria presenta 178.000. Gracias a la representación, se rechaza la segunda oferta y se acepta la primera, firmando el contrato de arras con una señal de 9.000 euros. La representación permite al matrimonio evitar gestiones directas y asegurar que sus intereses económicos se protegen, con un coste de honorarios del 3% más IVA sobre el precio final.
  • Una empresa de Cartagena dedicada a la logística contacta con Promurcia para adquirir una nave industrial en el polígono Cabezo Beaza. La compañía otorga representación a la asesoría para negociar la compraventa con el propietario, un fondo de inversión alemán. El precio inicial es de 950.000 euros, pero la representación logra rebajarlo a 890.000, incluyendo una cláusula de revisión de instalaciones eléctricas. Además, se pacta un pago aplazado de 150.000 euros a seis meses. La empresa ahorra 60.000 euros y evita conflictos directos, pagando a Promurcia una comisión del 2% por su gestión.
  • En una herencia en Lorca, tres hermanos heredan una vivienda en la calle Álamo valorada en 220.000 euros. Uno reside en Alemania y otro en Madrid, por lo que otorgan representación a Promurcia para gestionar la venta y la partición. La asesoría localiza a un comprador interesado en invertir en alquiler turístico, ofreciendo 205.000 euros al contado. Con la representación, Promurcia coordina la firma de la escritura en notaría, reparte los 205.000 euros en tres partes iguales (68.333 euros cada uno) y resuelve las cargas pendientes de 12.000 euros de comunidad. Los herederos evitan desplazamientos y conflictos, y la operación se cierra en tres meses.

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