Conceptos generales

Requerimiento

El silencio, en el mundo del derecho, casi nunca es oro: es una trampa. Y el requerimiento es la herramienta que convierte ese silencio en un acto con consecuencias. En su esencia más pura, un requerimiento es una declaración de voluntad, formal y fehaciente, mediante la cual se intima a otra parte para que cumpla una obligación que le incumbe, ya sea por contrato, por ley o por resolución judicial. No es una simple llamada de atención ni un gesto de cortesía; es el primer paso, documentado y estratégico, para hacer valer un derecho que, de no ejercitarse, se pierde o se debilita irremediablemente. Para quien compra, vende, hereda o invierte en ladrillo, comprender su mecánica no es una opción académica, sino una necesidad práctica que puede decidir el resultado de una operación de miles de euros. En el tráfico inmobiliario, el requerimiento aparece en los momentos más críticos y, paradójicamente, en los más cotidianos. En una compraventa, es el instrumento idóneo para instar al vendedor a que otorgue la escritura pública en la fecha pactada, o para reclamar al comprador el pago del precio diferido.

En el ámbito hipotecario, el banco lo utiliza para reclamar cuotas impagadas antes de lanzar la ejecución, y el prestatario puede emplearlo para exigir la cancelación de la carga tras la amortización total del préstamo. En los arrendamientos, es el paso previo e ineludible para resolver un contrato por impago de rentas o para comunicar la no renovación. Incluso en las herencias, un heredero puede requerir al legatario o al albacea para que entregue los bienes o rinda cuentas, y en el urbanismo, el propietario afectado por una expropiación puede requerir a la administración el pago del justiprecio o la correcta notificación del procedimiento. Su presencia es tan transversal que ignorarlo es, sencillamente, exponerse a perder la razón jurídica que se tenga. La relevancia práctica de este acto reside en su capacidad para interrumpir plazos de prescripción, constituir en mora al deudor y, sobre todo, en dejar una huella documental que un juez podrá examinar.

Aquí es donde interviene la figura del notario, cuyo papel va mucho más allá de dar fe: el acta notarial de requerimiento, además de fijar la fecha y el contenido de la comunicación, permite que el notario se persone en el domicilio del requerido, le entregue la cédula y acredite su negativa a recibirla si así ocurriera. En ausencia de notario, el burofax con acuse de recibo y certificación de texto es la alternativa habitual, aunque más frágil si la parte requerida rehúsa la entrega. El abogado, por su parte, es quien decide la estrategia: qué se reclama, en qué términos y con qué advertencia de consecuencias, porque un requerimiento mal redactado o dirigido a la persona equivocada puede ser papel mojado. El agente inmobiliario, en su función de asesor, debe saber cuándo recomendar este paso, aunque no lo ejecute, para que su cliente no se duerma en los laureles mientras la otra parte incumple. El error más frecuente que cometen los particulares es confundir el requerimiento con una simple reclamación verbal o con un mensaje de correo electrónico sin valor probatorio.

Otro desliz habitual es no fijar un plazo razonable para el cumplimiento, lo que puede invalidar la posterior resolución del contrato. Y el más peligroso de todos: requerir sin intención real de llegar a juicio, solo para “asustar”, lo que puede volverse en contra si la otra parte responde con un incumplimiento definitivo y el requirente no actúa. El requerimiento no es un farol; es una declaración seria que, una vez emitida, obliga a quien la lanza a sostener su posición con hechos. Quien lo usa con rigor, gana tiempo y posición; quien lo usa a la ligera, regala al adversario un documento que podrá ser utilizado en su contra. Por eso, antes de redactar una sola línea, conviene tener claro que se está encendiendo un mecanismo jurídico de precisión, no una simple carta de quejas.

Descripción técnica

El requerimiento, en su dimensión técnica, opera como un acto de interpelación jurídica que materializa el principio de buena fe contractual y, sobre todo, activa los mecanismos de constitución en mora regulados en el artículo 1.100 del Código Civil. Para que surta plenos efectos, no basta con una mera comunicación; se exige una intimación fehaciente y concreta al deudor o al obligado, reclamando el cumplimiento de una obligación exigible, vencida y líquida, con advertencia expresa de las consecuencias jurídicas de su inacción. En el ámbito inmobiliario, su utilidad es transversal: desde el impago de rentas en un arrendamiento urbano hasta la resolución de un contrato de compraventa por incumplimiento del plazo de otorgamiento de escritura pública. En el marco de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, el requerimiento notarial o burofax con acuse de recibo se erige en requisito previo indispensable para ejercitar la acción de desahucio por falta de pago, conforme al artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que exige que el arrendatario haya sido requerido de pago con al menos treinta días de antelación a la interposición de la demanda.

Este requerimiento previo, sin embargo, no es un acto de naturaleza jurisdiccional, sino un presupuesto de procedibilidad que permite al arrendador acreditar la voluntad de cobro y, en su caso, evitar la enervación de la acción si el arrendatario paga antes de la contestación. La fehaciencia se logra mediante notario, que extiende acta de notificación y requerimiento, o mediante el servicio de correos con certificación de contenido y acuse de recibo, si bien la práctica judicial muestra una preferencia por el acta notarial ante la mayor facilidad probatoria. En materia de compraventa, el requerimiento notarial se convierte en herramienta decisiva cuando el contrato privado incluye una condición resolutoria explícita por falta de pago del precio aplazado. En tales supuestos, el artículo 1.504 del Código Civil exige que el vendedor requiera al comprador, aun judicialmente o por acta notarial, para que pague en un plazo que no podrá ser inferior a diez días. Si el comprador permanece silencioso o no consigna el importe, la resolución queda automáticamente operativa, pudiendo el vendedor recuperar la posesión del inmueble.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha matizado que este requerimiento debe ser inequívoco, preciso y no susceptible de interpretaciones alternativas; un simple escrito reclamando el pago sin advertencia de resolución no basta para activar el mecanismo del artículo 1.504. De ahí que la redacción del requerimiento exija técnica jurídica: debe identificar la obligación incumplida, el plazo otorgado, la advertencia de resolución y la posibilidad de consignación notarial del precio. La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, introduce una modalidad específica de requerimiento en su artículo 24, relativo al vencimiento anticipado de los préstamos hipotecarios. Antes de poder reclamar la totalidad de la deuda, la entidad financiera debe remitir al prestatario un requerimiento de pago con concesión de un plazo no inferior a un mes para satisfacer las cuotas impagadas, con la advertencia de que, de no hacerlo, se declarará el vencimiento anticipado.

Este requerimiento, además, debe constar en documento fehaciente, preferentemente notarial, y solo puede ejercitarse cuando el impago alcanza, al menos, el tres por ciento del capital concedido si se produce en la primera mitad del plazo, o el siete por ciento en la segunda mitad. La omisión de este trámite vicia de nulidad la reclamación y, en la práctica, ha llevado a numerosas ejecuciones hipotecarias a ser suspendidas por defectos formales. En el ámbito registral, el requerimiento también despliega efectos frente a terceros cuando se relaciona con la anotación preventiva de demanda o de embargo. El artículo 42 de la Ley Hipotecaria, en su regla quinta, permite anotar preventivamente el derecho del comprador que ha requerido notarialmente al vendedor para el otorgamiento de la escritura pública, siempre que el contrato privado tenga fecha fehaciente. Esta anotación, de vigencia limitada a cuatro años prorrogables, confiere prioridad registral y protege al requirente frente a eventuales transmisiones a terceros de buena fe.

No obstante, la práctica habitual en las notarías de Murcia y su región recomienda elevar directamente a escritura pública el contrato privado, evitando así la litigiosidad que un requerimiento puede generar. Fiscalmente, el requerimiento no genera por sí mismo hecho imponible alguno, pero puede desencadenar obligaciones tributarias indirectas. Si el requerimiento conduce a la resolución de una compraventa, la devolución de cantidades percibidas deberá documentarse adecuadamente, pues la resolución contractual no exime de la tributación por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados ya devengado, salvo que se acredite la devolución efectiva de las cantidades y la resolución se inscriba en el Registro de la Propiedad. En el ámbito del IRPF, si el vendedor había imputado la ganancia patrimonial en el ejercicio de la venta, la resolución posterior exigirá la rectificación de la autoliquidación, con los intereses de demora correspondientes.

La plusvalía municipal, regulada por el Real Decreto Legislativo 2/2004, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, en su artículo 104, solo se devenga si se produce la transmisión efectiva del terreno; un requerimiento que no concluya en transmisión no genera obligación tributaria alguna, aunque conviene conservar copia del mismo para evitar reclamaciones municipales infundadas. En el ámbito catastral, el requerimiento carece de incidencia directa, pues la inscripción en el Catastro Inmobiliario se produce por declaración, comunicación o notificación de los actos de naturaleza urbanística, no por actos de interpelación entre particulares. No obstante, en procedimientos de expropiación forzosa, el requerimiento de pago del justiprecio formulado por el expropiado al beneficiario, conforme al artículo 50 de la Ley de Expropiación Forzosa, suspende el devengo de intereses de demora y obliga al beneficiario a consignar el importe en la Caja General de Depósitos si no acepta el pago directo.

La precisión en la redacción y la elección del medio fehaciente son, en definitiva, la diferencia entre un acto meramente informativo y un acto jurídico con capacidad de alterar la posición contractual de las partes.

Marco legal

El requerimiento, en su dimensión jurídica inmobiliaria, no se encuentra definido unitariamente en un único texto legal, sino que su régimen se vertebra a través de múltiples preceptos del ordenamiento estatal. Su base esencial reside en el Código Civil, cuyo artículo 1096 regula la obligación de entregar la cosa debida, y en el artículo 1101, que sienta el principio de responsabilidad por incumplimiento, siendo el requerimiento el acto formal que constituye en mora al deudor conforme al artículo 1100. En sede de compraventa, el artículo 1500 del Código Civil resulta cardinal, pues faculta al vendedor a resolver el contrato si el comprador no paga el precio, pero exige previamente el requerimiento de pago, sea notarial o judicial. Asimismo, el artículo 1452 permite al vendedor la resolución ante la falta de pago en el plazo pactado, aunque la práctica jurisprudencial exige igualmente una intimación fehaciente.

En materia de arrendamientos urbanos, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, en su artículo 155.1, exige que la falta de pago de la renta se acredite mediante requerimiento de pago previo a la enervación del desahucio, previsión que fue objeto de matización por el Real Decreto-ley 6/2019, de 1 de marzo, que endureció los requisitos de la enervación. La jurisprudencia del Tribunal Supremo, en sentencias como la 625/2014, de 5 de noviembre, ha consolidado la doctrina de que el requerimiento debe ser recepticio y fehaciente para producir plenos efectos, sin que quepa suplirlo por actuaciones meramente presuntas. En el ámbito registral, la Ley Hipotecaria, en su artículo 129, exige el requerimiento de pago al deudor y al hipotecante no deudor como requisito previo al ejercicio de la acción ejecutiva, desarrollado por el artículo 685 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. La Región de Murcia no presenta particularidad normativa propia en esta materia, al ser el requerimiento institución de derecho civil estatal, sin perjuicio de la aplicación supletoria de su Derecho Foral en aspectos patrimoniales.

Posteriormente a 2018, la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, ha introducido exigencias de requerimiento notarial en supuestos de vencimiento anticipado, reforzando las garantías del consumidor.

Ejemplos prácticos en Murcia

  • Un matrimonio de Molina de Segura recibe el requerimiento notarial de la entidad bancaria que financió su vivienda en La Manga. El banco les exige, en un plazo de quince días, subsanar el impago acumulado de tres cuotas hipotecarias, que asciende a 4.200 euros, más los intereses de demora. El documento, remitido por burofax con acuse de recibo, les advierte de que, de no atenderlo, se iniciará el procedimiento de ejecución hipotecaria. Ellos acuden a Promurcia para negociar una carencia de capital o una dación en pago, evitando así el desahucio y protegiendo su patrimonio familiar.
  • Una empresa de construcción de Cartagena, dedicada a la promoción de viviendas en Torre-Pacheco, envía un requerimiento formal a un cliente particular que ha firmado un contrato de arras para adquirir una parcela urbanizable por 180.000 euros. El comprador ha incumplido el plazo pactado para aportar la documentación necesaria para la obtención de la licencia de obra, y la empresa le concede diez días hábiles para presentarla. El requerimiento, entregado por notario, especifica que, en caso contrario, se resolverá el contrato y se retendrá la señal de 9.000 euros en concepto de indemnización por daños y perjuicios.
  • Una heredera de un inmueble en Yecla recibe un requerimiento del Ayuntamiento de la localidad, tras el fallecimiento de su padre, para que en el plazo de un mes acredite la posesión legal del terreno rústico que heredó y que presenta una construcción sin licencia. El consistorio le exige la legalización de la edificación o su demolición, con una multa coercitiva de 600 euros mensuales. Ella, desconocedora de la situación, contrata a Promurcia para revisar el expediente urbanístico, tasar la finca en 120.000 euros y negociar una solución: bien la obtención de la licencia de obra menor, bien la venta a un inversor interesado en regularizar la parcela.

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