Conceptos generales

Resolución

¿Ha firmado usted una compraventa y el vendedor no entrega la vivienda en la fecha pactada? ¿O quizá el comprador no paga el precio restante tras recibir las llaves? En cualquiera de estos escenarios, la palabra que acude al rescate del perjudicado es resolución, un término que en el derecho inmobiliario español funciona como una llave maestra para deshacer lo que debió cumplirse y no se cumplió. Pero conviene no confundirla con la rescisión ni con la simple anulación: la resolución no borra el contrato como si nunca hubiera existido, sino que lo extingue desde el momento en que se declara, dejando sin efecto las obligaciones pendientes y obligando a restituir lo ya entregado, todo ello sin perjuicio de que la parte afectada pueda reclamar, además, una indemnización por los daños y perjuicios sufridos. Para un propietario que vende, un comprador que espera su vivienda o un heredero que recibe un piso con cargas, entender este mecanismo es esencial, porque marca la diferencia entre quedarse atrapado en un contrato fallido o recuperar el control de su patrimonio.

Este concepto aparece con frecuencia en operaciones de compraventa, donde el impago del precio o la falta de entrega del inmueble son los desencadenantes más habituales, pero también en contratos de arrendamiento, cuando el inquilino deja de pagar las rentas o el arrendador no realiza las reparaciones necesarias, y en la constitución de hipotecas, donde el impago de cuotas puede llevar a una resolución que, en última instancia, desemboca en la ejecución de la garantía. Incluso en el ámbito sucesorio, la resolución puede afectar a legados o donaciones sujetas a condiciones que no se cumplen, como cuando el donatario incumple la carga impuesta por el donante. En el terreno urbanístico, aunque menos frecuente, también aparece en contratos de opción o en acuerdos de permuta de suelo por obra futura, donde el incumplimiento de los plazos de edificación puede provocar la resolución del negocio.

Ante esta variedad de supuestos, el particular que se enfrenta a un incumplimiento suele creer que basta con enviar un burofax o dar por roto el contrato por su cuenta, y aquí radica uno de los errores más comunes: la resolución no es automática, salvo que el contrato lo prevea expresamente, sino que exige una declaración judicial o, en el mejor de los casos, una comunicación fehaciente a la otra parte con un requerimiento de cumplimiento previo. Quien actúa por su cuenta y celebra un nuevo contrato con un tercero antes de resolver formalmente el anterior, se expone a una doble venta y a responsabilidades civiles que pueden resultar mucho más caras que la propia operación fallida.

Por eso, en este terreno intervienen profesionales cuya labor resulta decisiva: el abogado especializado en derecho civil, que asesora sobre la estrategia procesal y la viabilidad de la reclamación; el notario, que da fe de los requerimientos y de las escrituras de resolución cuando ambas partes están de acuerdo; y el registrador de la propiedad, que inscribe la resolución en el Registro para que surta efectos frente a terceros, especialmente en casos de doble venta o de cargas ocultas. El agente inmobiliario, por su parte, aunque no resuelve jurídicamente el conflicto, es quien suele detectar los primeros signos de incumplimiento y recomendar acudir a un letrado antes de que el problema escale. En Promurcia sabemos que detrás de cada contrato fallido hay una familia que pierde sus ahorros o un inversor que ve frustrado su proyecto, y por eso este glosario no solo define términos, sino que le ofrece las claves para que usted, antes de firmar, sepa qué puede ocurrir si la otra parte no cumple.

La resolución no es un castigo, es una herramienta de equilibrio: le devuelve a usted la posición que tenía antes del contrato, aunque nunca le devolverá el tiempo ni la tranquilidad perdidos, de ahí la importancia de conocer sus límites y sus plazos, porque, como en casi todo en el derecho, quien no reclama a tiempo pierde el derecho a hacerlo.

Descripción técnica

La resolución contractual, en el ámbito inmobiliario, se configura como la facultad concedida a un contratante para dejar sin efecto un negocio jurídico válidamente celebrado cuando la otra parte incumple sus obligaciones esenciales. Este mecanismo, de naturaleza esencialmente sancionadora y restitutoria, encuentra su fundamento normativo primario en el artículo 1124 del Código Civil, que consagra la denominada condición resolutoria tácita. Dicho precepto establece que la facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, de modo que el perjudicado podrá optar entre exigir el cumplimiento o la resolución, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. No obstante, la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha modulado esta facultad, exigiendo que el incumplimiento sea grave, esencial y definitivo, no bastando cualquier anomalía menor en la ejecución de las prestaciones. La distinción entre la acción resolutoria del artículo 1124 y el pacto comisorio expreso reviste una importancia práctica capital.

Mientras la primera requiere de una declaración judicial que la acuerde, salvo que la parte incumplidora se allane o no se oponga, el pacto comisorio expreso, que se incorpora habitualmente en las escrituras de compraventa, permite la resolución automática o extrajudicial. En el ámbito de la compraventa de bienes inmuebles, el artículo 1504 del Código Civil introduce una especialidad: tratándose de ventas de inmuebles, si el comprador no paga el precio en el plazo convenido, el vendedor no podrá pedir la resolución sin que medie requerimiento notarial o judicial al comprador, y transcurridos diez días desde dicho requerimiento sin que se produzca el pago. Este requisito formal es ineludible y su omisión acarrea la desestimación de la pretensión resolutoria. En la práctica notarial, el requerimiento se efectúa mediante acta notarial de requerimiento y posterior acta de notificación y requerimiento de pago o de devolución, siendo recomendable la intervención de fedatario público para garantizar la certeza de la fecha y el contenido. El procedimiento resolutorio, en su modalidad judicial, se sustancia por los cauces del juicio ordinario, dado que la cuantía supera generalmente los seis mil euros.

La demanda debe acompañarse del contrato privado o escritura pública, la prueba del incumplimiento y, en su caso, el requerimiento fehaciente. La sentencia que acuerda la resolución tiene carácter constitutivo y produce efectos restitutorios mutuos: el vendedor debe devolver el precio recibido, con sus intereses legales desde la fecha del pago, y el comprador debe restituir la posesión del inmueble, así como abonar el valor de los frutos percibidos o el importe de la utilización del bien durante el tiempo que lo ocupó. Cuando la resolución se declara en sede judicial, la sentencia es título suficiente para la cancelación de la inscripción registral a favor del comprador, siempre que se acredite el consentimiento de ambas partes o se acompañe mandamiento judicial. La cancelación de cargas posteriores, como hipotecas constituidas por el comprador, solo procederá si se ha producido el pago al acreedor hipotecario o se ha obtenido la oportuna liberación, conforme a los artículos 174 y siguientes de la Ley Hipotecaria, en su redacción dada por el Decreto de 8 de febrero de 1946.

En el ámbito de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, la resolución adquiere perfiles específicos en la financiación de la vivienda. El artículo 25 de dicha ley contempla la resolución del contrato de préstamo por incumplimiento del prestatario, facultando a la entidad a dar por vencido el préstamo y reclamar la totalidad de lo adeudado. Ahora bien, la resolución del contrato de compraventa por impago del precio no extingue automáticamente la hipoteca que grava el inmueble, debiendo el comprador o el vendedor, según los casos, proceder a la cancelación registral de la misma, lo que exige la previa liquidación del débito. En las compraventas con precio aplazado y condición resolutoria explícita inscrita, el artículo 59 de la Ley Hipotecaria permite que el vendedor, ante el impago de los plazos, ejercite la acción resolutoria contra el titular registral actual, con la particularidad de que la resolución no perjudicará a los terceros que hayan inscrito sus derechos con posterioridad, salvo que se acredite el conocimiento de la condición o que la misma conste en el Registro.

Las implicaciones fiscales de la resolución son relevantes y no siempre bien comprendidas por los particulares. Si la compraventa se formalizó en escritura pública y se liquidó el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD), la resolución posterior no genera, por sí misma, el derecho a la devolución del impuesto, salvo que la resolución se declare judicialmente y se acredite la restitución de las prestaciones. La doctrina administrativa del Tribunal Económico-Administrativo Central exige, para la devolución, que la resolución sea firme y que no haya existido un acto de disposición posterior por parte del adquirente. En cuanto al Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), la resolución determina la retroacción de la titularidad catastral, debiendo el vendedor recuperar la condición de sujeto pasivo desde el momento en que se produce la resolución judicial, con la correspondiente notificación al Ayuntamiento.

Respecto a la plusvalía municipal (IIVTNU), regulada en los artículos 104 y siguientes de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, la resolución no exime del pago del impuesto devengado con ocasión de la transmisión, si bien la jurisprudencia ha admitido la devolución cuando se acredita la inexistencia de incremento de valor, conforme a la doctrina fijada en la sentencia del Tribunal Constitucional 59/2017. La resolución debe distinguirse de figuras afines como la nulidad y la anulabilidad. Mientras la nulidad implica que el contrato nunca produjo efectos por adolecer de vicios esenciales, la resolución presupone un contrato válido que se extingue sobrevenidamente por incumplimiento. Esta distinción no es meramente académica, pues la acción de nulidad es imprescriptible, mientras la acción resolutoria, conforme al artículo 1124 del Código Civil, se sujeta al plazo general de prescripción de las acciones personales, que es de cinco años según el artículo 1964 del mismo cuerpo legal, tras la reforma operada por la Ley 42/2015.

En la práctica de Promurcia, la resolución constituye una herramienta de protección esencial para el vendedor ante el impago del precio, y para el comprador ante la falta de entrega de la posesión, debiendo siempre asesorarse sobre la conveniencia de instar la acción resolutoria o la de cumplimiento, atendiendo a la solvencia de la contraparte y a la situación registral del inmueble.

Marco legal

En el ordenamiento jurídico español, la resolución contractual se encuentra primordialmente regulada en el Código Civil, siendo su pilar esencial el artículo 1124, que consagra la facultad de resolver las obligaciones recíprocas cuando uno de los obligados incumple lo que le incumbe. Dicho precepto se complementa con las disposiciones generales sobre obligaciones y contratos, en particular los artículos 1101 y 1156, que delimitan el régimen de responsabilidad y las causas de extinción, así como el artículo 1295, que perfila la resolución como un mecanismo restitutorio. En el ámbito específico de la compraventa, el artículo 1504 del Código Civil regula la resolución por falta de pago del precio, estableciendo el requerimiento notarial o judicial como requisito esencial para su efectividad en el caso de bienes inmuebles, extremo que el Tribunal Supremo ha matizado en numerosas sentencias, como la STS de 16 de marzo de 2000, que exige una interpretación restrictiva de la cláusula resolutoria expresa. La normativa especial complementa este régimen general.

Así, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en su artículo 27, tipifica las causas de resolución del contrato de arrendamiento, mientras que la Ley 2/1998, de 13 de marzo, sobre Régimen de Viviendas de Protección Pública de la Región de Murcia, introduce particularidades en cuanto a la resolución de los contratos de compraventa de estas viviendas, exigiendo la comunicación a la Administración autonómica en determinados supuestos de incumplimiento. En materia de protección de consumidores, el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, contempla la resolución en su artículo 107 para los contratos celebrados fuera de establecimiento mercantil. La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha precisado que la resolución no procede cuando el incumplimiento es de escasa entidad, doctrina consolidada en sentencias como la STS de 31 de mayo de 2011.

Posteriormente a 2018, la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, ha incidido en la resolución por vencimiento anticipado, exigiendo el impago de al menos doce cuotas mensuales, modificación relevante para el ámbito hipotecario.

Ejemplos prácticos en Murcia

  • Un matrimonio de Cartagena firma un contrato de arras para comprar un piso en el Ensanche por 180.000 euros, entregando 9.000 como señal. El vendedor, ante una oferta superior, decide no formalizar la venta y notifica su resolución unilateral. Al ser la resolución imputable al vendedor, este debe devolver el doble de la señal, es decir, 18.000 euros, según el artículo 1.454 del Código Civil. El comprador, además, recupera los gastos de gestoría y tasación. El caso se resuelve en una notaría de Murcia capital con un acta de requerimiento.
  • En Molina de Segura, una empresa constructora suscribe un contrato de opción de compra sobre una nave industrial en el polígono La Serreta, valorada en 350.000 euros, abonando 20.000 de prima. A los seis meses, la empresa comunica al propietario que no ejercitará la opción por falta de liquidez. La resolución del contrato implica la pérdida de la prima, que queda en poder del dueño como indemnización. El propietario, tras la resolución, vuelve a ofrecer la nave a otro inversor de Yecla por 340.000, cerrando la operación en dos semanas.
  • Una vecina de Lorca hereda junto a sus dos hermanos una vivienda en el centro, valorada en 120.000 euros. Uno de los hermanos, residente en el extranjero, solicita la resolución de la comunidad hereditaria porque no se ponen de acuerdo sobre la venta. El juzgado de primera instancia de Lorca decreta la división del bien, autorizando su subasta pública. El inmueble se adjudica por 95.000 euros, un 20 por ciento menos que el valor de mercado, y tras pagar la deuda de la comunidad, cada heredero recibe aproximadamente 28.000 euros, cerrando así la resolución del condominio.

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