Resolución
¿Qué significa resolución?
Resolución es la acción y efecto de resolver, y también el decreto, providencia, auto o fallo de una autoridad gubernativa o judicial (Diccionario de la lengua española). En un contrato, la resolución es su extinción porque una de las partes no cumple: el perjudicado puede pedirla con indemnización de daños (artículo 1124 del Código Civil).
¿Qué significa resolución? El Diccionario de la lengua española le da varios sentidos: la acción y efecto de resolver o resolverse, la cosa que se decide y el «decreto, providencia, auto o fallo de autoridad gubernativa o judicial». Por eso se habla de la resolución de un problema, de una resolución del ayuntamiento o de una resolución judicial.
En los contratos, resolver significa dejarlos sin efecto porque la otra parte no cumple lo que le corresponde. Es lo que ocurre, por ejemplo, cuando el comprador no paga el precio aplazado o cuando el promotor no entrega la vivienda en el plazo pactado.
No debe confundirse con la nulidad ni con la rescisión. La resolución parte de un contrato válido que una de las partes incumple; la nulidad, de un contrato que nació con un defecto; y la rescisión deja sin efecto contratos válidamente celebrados solo en los casos que establece la ley (artículo 1290 del Código Civil).
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Descripción técnica
La regla general está en el artículo 1124 del Código Civil. En las obligaciones recíprocas, como la compraventa o el arrendamiento, la facultad de resolver se entiende implícita para el caso de que uno de los obligados no cumpla. El perjudicado puede escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución, con el resarcimiento de daños y el abono de intereses en ambos casos, y puede pedir la resolución aun después de haber optado por el cumplimiento si este resulta imposible. El tribunal decretará la resolución que se reclame, salvo que haya causas justificadas para señalar un plazo.
En la venta de inmuebles, el artículo 1504 añade una regla propia: aunque se haya pactado que la falta de pago del precio en el plazo convenido resolverá el contrato de pleno derecho, el comprador puede pagar después de vencido el plazo mientras no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el juez no puede concederle un nuevo plazo.
Resolver no es lo mismo que desistir con arras penitenciales. Si en la compraventa se entregaron arras o señal de ese tipo, el artículo 1454 permite deshacer el contrato perdiéndolas el comprador o devolviéndolas duplicadas el vendedor, sin necesidad de incumplimiento.
Marco legal
Código Civil: artículo 1124 (facultad de resolver las obligaciones recíprocas), artículo 1504 (resolución de la venta de inmuebles por falta de pago del precio), artículo 1454 (arras o señal) y artículo 1290 (rescisión). El artículo 1124 deja a salvo los derechos de terceros adquirentes, con arreglo a los artículos 1295 y 1298 y a la Ley Hipotecaria.
En los alquileres, el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos remite al artículo 1124 y enumera causas por las que el arrendador puede resolver el contrato de pleno derecho, entre ellas la falta de pago de la renta o de la fianza y el subarriendo o la cesión no consentidos.
Ejemplos prácticos en Murcia
- Compraventa con precio aplazado: si el comprador no paga en el plazo pactado, el vendedor puede pedir la resolución. Al tratarse de un inmueble, mientras no le requiera judicialmente o por acta notarial, el comprador todavía puede pagar (artículo 1504 del Código Civil).
- Vivienda sobre plano no entregada: si el promotor no entrega la vivienda en el plazo pactado, el comprador puede elegir entre exigir la entrega o resolver el contrato, y en ambos casos reclamar los daños (artículo 1124 del Código Civil).
- Alquiler: la falta de pago de la renta permite al arrendador resolver el contrato (artículo 27.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).
Preguntas frecuentes
¿Qué significa resolución?
Es la acción y efecto de resolver o resolverse, la cosa que se decide y también el decreto, providencia, auto o fallo de una autoridad gubernativa o judicial (Diccionario de la lengua española).
¿Qué es la resolución de un contrato?
Es su extinción porque una de las partes no cumple. En las obligaciones recíprocas, el perjudicado puede elegir entre exigir el cumplimiento o la resolución, con indemnización de daños e intereses en ambos casos (artículo 1124 del Código Civil).
¿Qué diferencia hay entre resolución, rescisión y nulidad?
La resolución deja sin efecto un contrato válido que una parte incumple. La rescisión afecta a contratos válidamente celebrados, pero solo en los casos que establece la ley (artículo 1290 del Código Civil). La nulidad se da cuando el contrato nació con un defecto que le impide producir efectos.
¿El vendedor puede resolver la venta de un piso si el comprador no paga?
Sí, por incumplimiento. Pero en la venta de inmuebles el comprador puede pagar aun vencido el plazo mientras no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial; después del requerimiento, el juez no puede darle un nuevo plazo (artículo 1504 del Código Civil).
Términos relacionados
- Incumplimiento
- Daños y perjuicios
- Contratos
- Arrendamiento