Responsabilidad solidaria
¿Ha firmado usted alguna vez un contrato de arras, una hipoteca o una escritura de compraventa y ha visto que, junto a su nombre, aparecían otras personas obligándose al pago? Si es así, probablemente haya asumido, sin saberlo, una responsabilidad solidaria, un concepto que en el mundo inmobiliario puede convertir una operación aparentemente sencilla en una fuente de sorpresas económicas de gran calado. La pregunta que todo particular debería hacerse antes de estampar su firma es sencilla pero inquietante: si el otro firmante no paga, ¿pueden reclamarme a mí la totalidad de la deuda? La respuesta, en la mayoría de los casos, es afirmativa, y de ahí la importancia de entender qué implica realmente esta figura jurídica que, pese a su relevancia, suele pasarse por alto en las conversaciones previas a la firma. En el ámbito inmobiliario, la responsabilidad solidaria aparece con más frecuencia de la que se cree y en escenarios muy diversos. En una compraventa a plazos, si varios compradores se comprometen al pago del precio, el vendedor puede exigir el importe íntegro a cualquiera de ellos, sin necesidad de reclamar a cada uno su parte proporcional.
Algo similar ocurre en los contratos de arrendamiento cuando varios inquilinos firman un mismo contrato: el arrendador puede dirigirse contra aquel de ellos que considere más solvente para cobrar la renta impagada, dejando a los demás la posibilidad de repetir entre sí, pero no de oponer esa distribución interna frente al acreedor. También es habitual en las hipotecas, donde los prestatarios solidarios responden con todos sus bienes presentes y futuros, y en las herencias, pues los herederos que aceptan sin beneficio de inventario responden solidariamente de las deudas del causante, un matiz que muchos desconocen hasta que reciben una reclamación judicial. Incluso en el ámbito urbanístico, los propietarios que promueven una actuación de gestión conjunta pueden quedar vinculados solidariamente frente a la administración o frente a los contratistas, lo que añade una capa de riesgo que conviene evaluar con detenimiento antes de embarcarse en cualquier proyecto. La intervención de profesionales en estos procesos no es un lujo, sino una necesidad práctica.
El notario, al autorizar la escritura, debe informar a las partes de las consecuencias de la solidaridad, pero su función es esencialmente dar fe, no asesorar en profundidad a cada firmante. El registrador, por su parte, inscribe la titularidad y las cargas, pero no filtra los acuerdos de responsabilidad interna que las partes hayan podido pactar. Por eso, el abogado especializado en derecho inmobiliario se convierte en la pieza clave para explicar a cada cliente qué significa exactamente firmar como deudor solidario, mientras que el agente inmobiliario o el asesor patrimonial pueden alertar sobre los riesgos antes de llegar a la mesa de firma. El error más frecuente que cometen los particulares es creer que la solidaridad solo afecta a la deuda principal, cuando en realidad se extiende a los intereses, las costas judiciales y las penalizaciones por incumplimiento, lo que puede multiplicar considerablemente la exposición económica de quien firma sin asesoramiento previo. Comprender la responsabilidad solidaria no es un ejercicio teórico para juristas, sino una herramienta práctica para proteger el patrimonio familiar.
Quien la conoce puede negociar su exclusión o, al menos, pactar cláusulas de limitación interna que le permitan reclamar a sus coobligados la parte que les corresponda, aunque esa reclamación no le exima de responder primero frente al acreedor. En definitiva, estamos ante una de esas figuras que, bien entendida, otorga seguridad jurídica, y mal interpretada, puede arruinar una operación que parecía ventajosa. Por eso, antes de firmar cualquier documento donde aparezcan varios obligados, conviene detenerse, preguntar y asegurarse de que cada cual asume exactamente el riesgo que desea asumir.
Descripción técnica
La responsabilidad solidaria constituye uno de los mecanismos de garantía personal más intensos que reconoce nuestro ordenamiento jurídico, pues altera la regla general de la mancomunidad. Conforme al artículo 1137 del Código Civil, la obligación se presume mancomunada, de modo que cada deudor responde únicamente de su parte proporcional. Sin embargo, cuando las partes pactan expresamente la solidaridad, o cuando la ley la impone, el acreedor puede reclamar la totalidad de la deuda a cualquiera de los deudores, indistintamente, y aquel que paga tiene derecho a repetir contra los demás por la parte que a cada uno corresponda, según establecen los artículos 1144 y 1145 del mismo cuerpo legal. Este mecanismo se proyecta con singular intensidad en el ámbito inmobiliario, donde resulta frecuente en la contratación de arras, los préstamos hipotecarios, los arrendamientos y las operaciones de compraventa. En el préstamo hipotecario, la solidaridad opera en dos planos distintos. En primer lugar, entre los prestatarios: cuando dos o más personas firman una escritura de préstamo con garantía hipotecaria, salvo pacto en contrario, la entidad financiera puede reclamar el íntegro del saldo deudor a cualquiera de ellos.
Esta circunstancia adquiere relevancia práctica en los supuestos de divorcio o separación, pues la extinción del vínculo matrimonial no altera la posición jurídica frente al banco. En segundo lugar, la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, refuerza la protección del prestatario en la fase precontractual, pero no modifica el régimen sustantivo de solidaridad. El artículo 14 de dicha ley establece la obligación de entregar la Ficha Europea de Información Normalizada y la Ficha de Advertencias Estándar, donde debe reflejarse con claridad el carácter solidario de la obligación cuando concurran varios prestatarios. La entidad debe informar expresamente de que la reclamación puede dirigirse contra cualquiera de ellos por el total de la deuda, sin que la inexistencia de ingresos de uno de los codeudores pueda oponerse al acreedor. En el arrendamiento urbano, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, contempla la solidaridad en su artículo 12.
Cuando el arrendamiento se formaliza a favor de dos o más personas, todas ellas responden solidariamente frente al arrendador de las obligaciones derivadas del contrato, singularmente el pago de la renta y las cantidades asimiladas. Esta previsión tiene una consecuencia práctica inmediata: si uno de los arrendatarios abandona la vivienda, el otro queda obligado al pago íntegro de la renta, sin perjuicio de la posterior acción de reembolso entre ellos. La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha consolidado la doctrina de que la solidaridad arrendaticia no se presume, sino que exige que todos los firmantes hayan intervenido en calidad de arrendatarios, no de meros fiadores o avalistas. La fianza solidaria merece mención específica, pues constituye la modalidad más gravosa de garantía personal. En la práctica inmobiliaria, las entidades financieras exigen habitualmente que los avalistas renuncien expresamente a los beneficios de orden, excusión y división, conforme al artículo 1831 del Código Civil. Esta renuncia convierte al fiador en un codeudor solidario, de modo que el acreedor puede dirigirse directamente contra él sin necesidad de reclamar previamente al deudor principal.
El artículo 1832 del Código Civil permite expresamente esta renuncia, y la jurisprudencia exige que conste de manera inequívoca, sin que baste la simple mención genérica a la solidaridad. El avalista solidario debe conocer que su patrimonio personal responde de la totalidad de la deuda, con independencia de las garantías reales que graven el inmueble. En el ámbito tributario, la responsabilidad solidaria adquiere una dimensión particularmente relevante. El artículo 42 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, establece los supuestos de derivación de responsabilidad solidaria, entre los que destacan los causantes o colaboradores en la realización de infracciones tributarias y los sucesores en la titularidad de explotaciones económicas. Además, el artículo 42.2 letra a) declara la responsabilidad solidaria de los miembros de las entidades sin personalidad jurídica por las deudas tributarias generadas por la actividad común.
En el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, regulado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, el artículo 8 establece que los adquirentes de bienes inmuebles responden solidariamente del pago del impuesto cuando la transmisión se formaliza en documento privado que produce efectos entre las partes. Esta previsión tiene una consecuencia práctica: si el vendedor no ha satisfecho el impuesto, la Administración puede exigir al comprador el pago íntegro de la cuota, con sus recargos e intereses. La plusvalía municipal, regulada en los artículos 104 y siguientes del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, plantea igualmente cuestiones de responsabilidad. La reciente jurisprudencia del Tribunal Supremo y la sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021 han modulado el impuesto, exigiendo que solo se tribute cuando exista incremento real de valor. En las transmisiones onerosas, el sujeto pasivo es el transmitente, pero el adquirente responde subsidiariamente del pago de la cuota cuando la transmisión no se hubiera declarado, conforme al artículo 9 del citado texto refundido.
La responsabilidad solidaria proyecta también sus efectos en el ámbito urbanístico. El artículo 20 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, establece la responsabilidad solidaria de los propietarios y los agentes de la edificación por las infracciones urbanísticas y las sanciones derivadas. Esta previsión tiene una consecuencia evidente: cuando una promoción inmobiliaria incurre en excesos de edificabilidad o incumplimientos de licencia, la Administración puede dirigirse contra cualquiera de los propietarios de las viviendas resultantes, sin necesidad de identificar al constructor original. La inscripción registral de la declaración de obra nueva no exime de esta responsabilidad, pues la protección del Registro de la Propiedad no alcanza a las infracciones urbanísticas que no constan en el asiento. En la compraventa de inmuebles, la solidaridad aparece también en la fase de pago del precio. Si la escritura pública refleja que el precio se satisface mediante la entrega de un cheque bancario o una transferencia, y concurren varios compradores, estos responden solidariamente frente al vendedor de la integridad del pago.
El artículo 1445 del Código Civil, al regular el contrato de compraventa, remite a las reglas generales de las obligaciones, de modo que la solidaridad debe pactarse expresamente. La práctica notarial refleja habitualmente la cláusula de responsabilidad solidaria en la escritura, y su inclusión debe ser objeto de lectura y advertencia expresa por el notario, conforme a los criterios de transparencia que exige la Ley 5/2019 cuando el comprador es persona física y el inmueble constituye su vivienda habitual. La extinción de la responsabilidad solidaria se produce por el pago íntegro de la obligación, la condonación expresa o la novación. El artículo 1143 del Código Civil establece que la condonación de la deuda a favor de uno de los deudores solidarios extingue la obligación respecto a todos, salvo que el acreedor haya reservado expresamente sus derechos contra los demás. Esta regla tiene una aplicación práctica frecuente en las operaciones de refinanciación, donde la novación del préstamo hipotecario puede liberar a uno de los codeudores originales. La inscripción de la novación en el Registro de la Propiedad resulta imprescindible para que produzca efectos frente a
Marco legal
El concepto de responsabilidad solidaria en el ámbito inmobiliario se ancla primariamente en el Código Civil, cuyo artículo 1137 establece que la solidaridad no se presume y solo existe cuando la obligación expresamente la determine. A partir de esta base, el artículo 1144 CC reconoce al acreedor la facultad de dirigirse contra cualquiera de los deudores solidarios o contra todos simultáneamente, mientras que el artículo 1145 CC regula el derecho de repetición del deudor que hubiese pagado la totalidad de la deuda frente a sus codeudores. En materia de obligaciones derivadas de la compraventa, el artículo 1474 CC impone al vendedor la obligación de saneamiento, cuya responsabilidad puede devenir solidaria cuando intervienen varios vendedores en la transmisión de un mismo bien. La jurisprudencia del Tribunal Supremo, en sentencias como la número 461/2014, de 10 de septiembre, y la número 628/2016, de 25 de octubre, ha precisado que la solidaridad impropia o in solidum, frecuente en responsabilidad extracontractual por vicios constructivos, opera con un régimen atenuado respecto a la solidaridad propia, pues no requiere pacto expreso y admite la moderación de la cuantía.
En el ámbito de la Ley de Ordenación de la Edificación, el artículo 17.3 establece la responsabilidad solidaria de los agentes intervinientes cuando no pueda determinarse el grado de participación de cada uno en el daño causado, norma de gran relevancia práctica para propietarios y comunidades. En la Región de Murcia, la Ley 13/2015, de 30 de marzo, de ordenación territorial y urbanística, no introduce particularidades específicas sobre solidaridad, si bien su régimen de disciplina urbanística remite a la legislación estatal y al Código Civil para la exigencia de responsabilidades. Tras la reforma operada por la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, conviene destacar que el artículo 15 refuerza la protección del consumidor en materia de gastos e impuestos, sin alterar el régimen general de solidaridad. La STS de 21 de diciembre de 2020 consolida la doctrina sobre la solidaridad impropia en el ámbito de la responsabilidad por daños en la edificación, exigiendo la determinación individualizada de la causa del daño siempre que sea posible.
Ejemplos prácticos en Murcia
- Ejemplo 1. Dos hermanos heredan en Murcia capital una vivienda en el barrio del Carmen valorada en 180.000 euros, pero la comunidad de propietarios reclama 12.000 euros por derramas impagadas del anterior titular. Ambos aceptan la herencia por partes iguales y, al tratarse de una deuda solidaria contraída por los causantes, la comunidad puede reclamar la totalidad a cualquiera de ellos. Si uno paga los 12.000 euros, tiene derecho a reclamar al otro los 6.000 euros que le corresponden. Esta situación es frecuente cuando se acepta una herencia sin inventariar previamente las cargas del inmueble.
- Ejemplo 2. En una operación de compraventa en La Manga del Mar Menor, un matrimonio adquiere un apartamento turístico por 145.000 euros con una hipoteca de 95.000 euros. El banco exige que ambos firmen como prestatarios solidarios, lo que significa que si uno de ellos deja de pagar, la entidad puede reclamar la cuota íntegra al otro sin necesidad de dividir la deuda. Si la cuota mensual es de 480 euros y uno de los cónyuges se queda en paro, el otro debe asumir el pago completo. Esta responsabilidad se extiende incluso si se divorcian, salvo que el banco acepte una novación del préstamo.
- Ejemplo 3. Un promotor en Torre-Pacheco contrata con una constructora la edificación de diez viviendas adosadas por 1.200.000 euros. En el contrato se pacta que ambas partes responden solidariamente ante los compradores finales por los vicios de construcción durante diez años. Si un comprador detecta humedades en su casa y la constructora ha quebrado, el promotor debe asumir íntegramente la reparación, que asciende a 18.000 euros. A su vez, el promotor puede reclamar después a la constructora, pero si esta es insolvente, el coste final recae sobre el promotor, quien debe tener un seguro de responsabilidad civil para cubrir estos supuestos.