Marco jurídico

Retracto legal

Imagine que alguien compra la vivienda que usted lleva años arrendando y, de pronto, descubre que la ley le permite quedarse con esa propiedad pagando exactamente lo mismo que pagó el nuevo dueño. Esa posibilidad, desconocida para la mayoría de los particulares hasta que se ven inmersos en ella, es precisamente el retracto legal, un mecanismo que altera por completo la seguridad de una compraventa ya firmada y que puede convertir a un tercero en propietario en lugar del comprador inicial. Lejos de ser una rareza teórica, este derecho aparece con más frecuencia de lo que se cree en operaciones cotidianas, y su desconocimiento provoca auténticos quebraderos de cabeza a inversores y familias que creían haber cerrado una adquisición de forma definitiva. En esencia, el retracto legal faculta a ciertas personas para subrogarse en la posición del comprador de un inmueble, aceptando las mismas condiciones de precio y plazos que este pactó con el vendedor, lo que significa que el comprador original se ve despojado de la operación y debe recibir la cantidad abonada, mientras que el retrayente pasa a ocupar su lugar.

La relevancia de esta figura para propietarios, compradores, inversores y herederos es doble: para quien adquiere, supone un riesgo latente de perder la propiedad adquirida si existe alguien con derecho a retraer; para quien puede ejercerlo, representa una oportunidad legal de hacerse con un bien en unas condiciones que, de otro modo, jamás conseguiría en el mercado libre. Este derecho se manifiesta en varios ámbitos, aunque los más habituales en la práctica inmobiliaria son el arrendamiento urbano, donde el inquilino puede ejercer el retracto cuando su vivienda alquilada se vende, y el supuesto de comuneros o copropietarios, cuando uno de ellos vende su cuota a un extraño y los demás titulares pueden adquirirla con preferencia. También aparece en el ámbito de la herencia, cuando un heredero vende su parte a un tercero y los coherederos pueden retraer, y en el terreno urbanístico, donde las administraciones públicas gozan de derechos de retracto en determinadas transmisiones de suelo.

No es un mecanismo automático, sino que exige una actuación diligente y rápida, pues los plazos para ejercerlo son breves y su caducidad es implacable, lo que obliga a estar muy atentos a las notificaciones y a la publicidad registral. Los profesionales que intervienen en estas situaciones son, fundamentalmente, el notario que autoriza la compraventa y que debe informar de la existencia de posibles retrayentes, el registrador de la propiedad, cuya publicidad formal permite conocer las cargas y derechos inscritos, y el abogado, imprescindible para asesorar sobre la viabilidad del ejercicio del retracto y para calcular correctamente los plazos, que en el caso del arrendatario urbano son de treinta días naturales desde la notificación fehaciente de la venta, un término que se incumple con frecuencia por errores de cómputo.

Un error frecuente entre los particulares es creer que el retracto solo puede ejercerse si la venta se ha inscrito en el Registro, cuando en realidad la ley exige la notificación al interesado con independencia de la inscripción, y otro error común es confundir el retracto legal con el convencional, pactado libremente entre las partes, o con el derecho de tanteo, que opera antes de la venta y no después. Para el inversor que compra viviendas arrendadas, ignorar la existencia de un inquilino con derecho de retracto puede suponer una pérdida económica considerable, pues no solo pierde la operación, sino que además debe afrontar los gastos de la compra y su posterior devolución. Por eso, antes de formalizar cualquier adquisición, resulta prudente verificar si concurre alguna circunstancia que habilite el retracto, y en caso de duda, consultar con un profesional que evalúe el riesgo real de que un tercero deshaga la compra.

En definitiva, el retracto legal es una herramienta de protección para quienes la ley considera más vulnerables o con un interés legítimo preferente, pero también es una espada de Damocles que pende sobre toda compraventa inmobiliaria, y conocer su funcionamiento puede marcar la diferencia entre una inversión segura y un litigio costoso.

Descripción técnica

El retracto legal se configura como un derecho de adquisición preferente que la ley concede a determinadas personas para subrogarse en la posición del comprador de un bien, en las mismas condiciones y precio estipulados en la compraventa. Su fundamento no es económico, sino protector: se busca preservar la continuidad en la posesión, el arraigo familiar o la cohesión de la propiedad rústica frente a la entrada de terceros ajenos a la relación preexistente. A diferencia del derecho de tanteo, que opera antes de la venta, el retracto solo puede ejercitarse una vez que la transmisión ya se ha consumado, lo que obliga al retrayente a reembolsar al adquirente el precio satisfecho, los gastos de la compraventa y, en su caso, las mejoras útiles y necesarias realizadas sobre el inmueble. El Código Civil regula las tres modalidades principales en sus artículos 1518 a 1535. La primera es el retracto de comuneros, previsto en el artículo 1522, que faculta a cualquier copropietario de una cosa común para subrogarse en el lugar del comprador cuando otro comunero vende su cuota a un extraño.

El plazo de ejercicio es de nueve días contados desde la inscripción de la venta en el Registro de la Propiedad, o desde que el retrayente tuvo conocimiento de la venta si esta no se inscribió. La segunda modalidad es el retracto de colindantes, regulado en el artículo 1523, aplicable a fincas rústicas de reducida extensión, inferiores a una hectárea, cuando el propietario de una finca colindante pretende adquirirla para evitar la formación de un minifundio o la especulación. El plazo es también de nueve días desde la inscripción o desde el conocimiento de la venta. La tercera y más relevante en el ámbito urbano es el retracto arrendaticio, contemplado en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. Su artículo 25 establece que, en caso de venta de la vivienda arrendada, el arrendatario tiene derecho a ejercitar el retracto en el plazo de treinta días naturales contados desde que se le notifique la transmisión de forma fehaciente, con indicación del precio, condiciones y demás requisitos esenciales de la operación.

Si la notificación no se realiza o resulta defectuosa, el plazo se computa desde la inscripción en el Registro de la Propiedad, y si tampoco se inscribe, desde que el arrendatario tenga conocimiento efectivo de la venta. El procedimiento para su ejercicio exige, en primer lugar, que el retrayente consigne el precio total de la venta, más los gastos legítimos derivados de la misma y, en su caso, las mejoras acreditadas. La consignación debe realizarse ante el juzgado o notarialmente, dependiendo de si el vendedor o comprador se oponen. En la práctica, lo habitual es interponer una demanda de juicio ordinario ejercitando la acción de retracto, acompañando el título de arrendamiento o de copropiedad, la escritura de compraventa y el justificante de la consignación. El plazo de caducidad es perentorio: transcurrido sin ejercitar la acción, el derecho se pierde definitivamente, sin posibilidad de recuperación.

Es fundamental distinguir entre el retracto y el derecho de tanteo, pues mientras el segundo debe ofrecerse al beneficiario antes de formalizar la venta, el primero actúa con posterioridad, lo que genera una situación de inseguridad jurídica transitoria para el comprador hasta que expira el plazo de ejercicio. En cuanto a los efectos frente a terceros, el retracto tiene eficacia erga omnes una vez inscrito en el Registro de la Propiedad, pero su ejercicio no requiere inscripción previa para ser oponible al vendedor y comprador. Si el retrayente logra la subrogación, se produce una nueva transmisión del bien: el comprador original revierte la propiedad al retrayente, y este debe inscribir su derecho en el Registro para consolidar su titularidad frente a terceros. La inscripción del retracto en el Registro tiene un efecto de publicidad material, pues advierte a futuros adquirentes de la existencia de una carga o derecho preferente.

En el ámbito catastral, la alteración de la titularidad debe comunicarse al Catastro Inmobiliario en el plazo de dos meses desde la inscripción registral, conforme al artículo 14 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo. Las implicaciones fiscales son relevantes. La subrogación del retrayente se considera, a efectos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, una segunda transmisión onerosa, por lo que deberá liquidarse la modalidad de transmisiones patrimoniales al tipo vigente en la comunidad autónoma, generalmente entre el 8 y el 10 por ciento. El comprador original que revierte la propiedad no obtiene beneficio fiscal alguno, pero tampoco sufre una doble tributación, pues la venta inicial ya fue liquidada. En el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, la titularidad catastral se actualizará al nuevo propietario, quien asume la obligación de pago del IBI desde el ejercicio siguiente a la transmisión.

En cuanto al IRPF, si el retrayente adquiere el inmueble para destinarlo a vivienda habitual, podrá aplicar la deducción por inversión si la normativa autonómica vigente la mantiene, aunque desde 2013 la deducción estatal se suprimió para nuevas adquisiciones. La plusvalía municipal, regulada en el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, se devenga en cada transmisión de terreno urbano, por lo que tanto la venta original como la subrogación del retrayente pueden generar su exigencia, si bien la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha matizado los supuestos de inexistencia de incremento de valor. En todo caso, el retrayente debe asumir el coste de la escritura pública de la subrogación, que se documentará como una compraventa más, con su correspondiente liquidación de IAJD si se otorga en escritura pública. La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha consolidado el criterio de que el retracto no puede ejercitarse parcialmente ni de forma abusiva, y que el precio consignado debe ser el real y efectivo de la compraventa, sin admitirse pactos simulados para eludir el derecho.

En el ámbito de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, no existe una previsión específica sobre el retracto, pero sí debe tenerse en cuenta que si la compraventa se financia con préstamo hipotecario, el retrayente no se subroga en la deuda pendiente, sino que debe abonar el precio íntegro, lo que en la práctica condiciona el ejercicio de la acción cuando el precio es elevado. La figura, en definitiva, constituye un mecanismo de equilibrio entre la libertad de contratación y la protección de situaciones de tenencia legítima, cuyo manejo técnico exige precisión en los plazos y rigor en la consignación, pues cualquier defecto formal determina la caducidad de la acción.

Marco legal

El retracto legal se encuentra primordialmente regulado en el Código Civil, cuyo artículo 1521 lo define como el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago. Los supuestos específicos se desarrollan en los artículos 1522 (retracto de comuneros), 1523 (retracto de colindantes) y 1524, que remite a las leyes especiales en materia de fincas rústicas. En el ámbito arrendaticio urbano, la normativa especial aplicable es la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, cuyo artículo 25 regula el derecho de adquisición preferente del arrendatario, incluido el retracto, si bien su ejercicio quedó notablemente restringido tras la modificación operada por el Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de diciembre, que suprimió el retracto arrendaticio urbano para arrendamientos celebrados con posterioridad a dicha fecha. Para fincas rústicas, resulta de aplicación la Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias, cuyo artículo 22 regula los derechos de tanteo y retracto del arrendatario y del aparcero.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha delimitado el carácter restrictivo de estos derechos, exigiendo el cumplimiento estricto de los requisitos legales y del plazo de caducidad de nueve días hábiles previsto en el artículo 1524 del Código Civil, computado desde la inscripción en el Registro de la Propiedad o, en su defecto, desde que el titular del derecho tuvo conocimiento de la venta. En cuanto a la Región de Murcia, no existe normativa autonómica específica que regule con particularidades propias el retracto legal, rigiendo supletoriamente la legislación estatal. No obstante, la Ley 6/1998, de 15 de septiembre, de Régimen del Suelo y Valoraciones, aplicable en el ámbito regional, contempla en su artículo 30 el retracto de la Administración en determinadas transmisiones de terrenos destinados a dotaciones públicas, supuesto que ha sido desarrollado por la normativa urbanística autonómica, concretamente por el Texto Refundido de la Ley del Suelo de la Región de Murcia, aprobado por Decreto Legislativo 1/2005, de 10 de junio, en sus disposiciones relativas a la ejecución del planeamiento.

La Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de enero de 2020 ha precisado que el retracto legal no puede ejercitarse cuando la transmisión se realiza mediante aportación a sociedad, al no existir compraventa en sentido estricto.

Ejemplos prácticos en Murcia

En San Javier, un particular compra por 180.000 euros una vivienda unifamiliar en Santiago de la Ribera mediante contrato privado. El vendedor, un pequeño promotor, no notifica la operación al arrendatario del inmueble, que tiene un contrato de alquiler vigente. Al enterarse, el inquilino ejercita el retracto legal arrendaticio en el plazo de treinta días desde que conoce la venta. Subroga al comprador pagando el mismo precio y condiciones, más los gastos legales. El comprador inicial recupera su dinero, pero pierde la oportunidad. Un notario de Murcia capital asesora al afectado sobre sus derechos de reembolso.
En Lorca, una empresa agrícola es propietaria de una finca de 10 hectáreas en el paraje de La Hoya. Un vecino colindante vende su parcela de 2 hectáreas por 95.000 euros a un fondo de inversión sin notificar previamente a la empresa, que explota tierras limítrofes. La empresa, al tener derecho de retracto legal por colindancia, ejercita su opción en el plazo de nueve meses desde la inscripción registral. Abona los 95.000 euros más los gastos de la compraventa, y el fondo recibe su dinero. La operación se formaliza ante un registrador de la propiedad en Totana, evitando una futura especulación.
En Murcia capital, tras el fallecimiento de un padre, sus tres hijos heredan un piso en el barrio de El Carmen. Uno de ellos, necesitado de liquidez, vende su cuota indivisa del 33% a un inversor particular por 60.000 euros. Los otros dos hermanos, que residen en la vivienda, ejercitan el retracto legal de comuneros en el plazo de un mes desde la notificación fehaciente de la venta. Pagan al inversor los 60.000 euros, más los gastos de la escritura y el impuesto de transmisiones. La propiedad queda íntegramente en manos de la familia, evitando la entrada de un tercero en la comunidad hereditaria.

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