Riesgo
Cuando un comprador y un vendedor se sientan ante la mesa de una notaría en Murcia para firmar la compraventa de una vivienda, el momento culminante no es el intercambio de llaves, sino la entrega del cheque conformado y la firma de la escritura pública. En ese instante, ambos creen haber cerrado un trato perfecto, pero lo que realmente acaba de materializarse es una transferencia de riesgo. El comprador, que hasta hacía un minuto solo tenía una promesa contractual, asume desde ese segundo la posibilidad de que la vivienda sufra un incendio, una inundación o cualquier otro siniestro, mientras que el vendedor se libera de esa carga y recibe a cambio el precio pactado. Este concepto, aparentemente abstracto, se materializa de forma tan concreta que explica por qué la póliza de seguro del hogar debe contratarse con efectos desde la fecha de la firma y no desde la mudanza, un error habitual que cometen muchos particulares que creen que el riesgo solo les afecta cuando ya duermen en la casa.
El riesgo en el ámbito inmobiliario es, por tanto, la espada de Damocles que acompaña a toda operación, y comprender su lógica resulta esencial para propietarios, compradores, inversores y herederos porque determina quién soporta las consecuencias de un evento adverso cuando este se produce. En una compraventa, la regla general es que el riesgo se transmite con la entrega de la cosa, aunque la tradición documental en España se produce con el otorgamiento de la escritura pública ante notario. Sin embargo, la práctica profesional introduce matices cruciales: si el comprador financia con hipoteca, el banco exigirá una tasación que valore el inmueble y una póliza de seguro de daños que cubra al menos el importe del préstamo, porque la entidad financiera no está dispuesta a asumir el riesgo de que la garantía desaparezca. El notario, por su parte, actúa como fedatario que da fe de la transmisión, mientras que el registrador de la propiedad inscribe el cambio de titularidad para que el riesgo sea oponible frente a terceros, y el agente inmobiliario, cuando interviene, debe asesorar sobre los momentos exactos en que se produce cada transferencia de responsabilidad.
En el ámbito de la herencia, el riesgo adquiere una dimensión particularmente delicada porque los herederos aceptan la herencia a beneficio de inventario o pura y simplemente, y en este último caso responden con su propio patrimonio de las deudas del causante, incluidas las cargas que graven la vivienda heredada. Si el inmueble estaba asegurado y el fallecido dejó de pagar la prima, el heredero puede descubrir demasiado tarde que un incendio posterior a la aceptación le deja sin propiedad y con la obligación de seguir pagando la hipoteca que la gravaba. En las operaciones de arrendamiento, el riesgo también se manifiesta cuando el inquilino causa daños por negligencia o cuando el propietario debe afrontar reparaciones urgentes que la ley le impone, mientras que en el ámbito urbanístico el riesgo aparece ligado a la posibilidad de que una parcela no obtenga la licencia de edificación esperada o de que una modificación del planeamiento reduzca el valor de un suelo adquirido como inversión.
Por eso, el abogado especializado y el tasador desempeñan un papel fundamental en la identificación y cuantificación de estos riesgos, y el asegurador interviene como profesional que permite transferirlos a cambio de una prima, configurando así un ecosistema en el que el riesgo no es un concepto teórico sino una variable que se negocia, se asegura y se reparte en cada contrato.
Descripción técnica
El riesgo en una operación inmobiliaria no es un concepto abstracto, sino una categoría jurídica y financiera perfectamente delimitada que se materializa en la diferencia temporal y formal entre el cumplimiento de las obligaciones de cada parte. En el marco de una compraventa, el riesgo se define como la posibilidad de que se produzca un evento que impida, retrase o encarezca la transmisión efectiva del dominio o el pago del precio, así como la eventualidad de que el bien sufra un menoscabo físico o jurídico antes de que se consume la tradición. El Código Civil, en su artículo 1452, establece el principio general de que la pérdida o deterioro de la cosa vendida, antes de su entrega, se imputa al vendedor si no hubiese mediado morosidad, y al comprador si la pérdida se produce después de la perfección del contrato, salvo pacto en contrario.
Este precepto, no obstante, debe matizarse con la doctrina jurisprudencial y con la práctica notarial, que en la Región de Murcia, como en el resto de España, tiende a fijar el momento de transmisión del riesgo en la firma de la escritura pública, momento en que se produce la tradición instrumental conforme al artículo 1462 del mismo cuerpo legal. Desde la perspectiva del comprador, el riesgo se concentra en tres fases diferenciadas. La primera, previa a la firma, es la de la investigación registral y urbanística. Aquí el riesgo se materializa en la posible existencia de cargas, gravámenes o limitaciones que no consten en la nota simple del Registro de la Propiedad, o en la eventual discrepancia entre la realidad física de la finca y su descripción catastral. La normativa aplicable, Ley Hipotecaria de 8 de febrero de 1946 en sus artículos 1 y 20, protege al tercero hipotecario que inscribe, pero no exime al comprador de ejercer la diligencia debida.
La segunda fase es la del otorgamiento de la escritura, donde el riesgo se desplaza hacia la disponibilidad efectiva de los fondos y la correcta imputación de los pagos. La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, impone al prestamista la obligación de verificar la solvencia del prestatario y de entregar la documentación con una antelación mínima de diez días, pero no cubre el riesgo de que la tasación, que debe realizarse conforme al artículo 3 de dicha ley, resulte inferior al precio pactado, lo que obligaría a renegociar o a aportar fondos propios adicionales. La tercera fase, posterior a la firma, es la de la inscripción en el Registro de la Propiedad, donde el riesgo se concreta en la posible existencia de una doble venta o de un embargo no anotado que, pese a lo dispuesto en el artículo 32 de la Ley Hipotecaria, pueda perjudicar al comprador si no inscribe con la debida celeridad. El vendedor, por su parte, afronta el riesgo de impago del precio, especialmente cuando se pacta un aplazamiento.
En este supuesto, la práctica habitual en Murcia es la constitución de una hipoteca unilateral a favor del vendedor, que se inscribe en el Registro de la Propiedad y que permite ejecutar la finca en caso de incumplimiento, conforme a los artículos 1857 y siguientes del Código Civil y a la tramitación establecida en la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, en sus artículos 681 y siguientes. También existe el riesgo de que el comprador, tras la firma, no formalice la inscripción a su nombre, lo que mantendría al vendedor como titular registral y le expondría a reclamaciones de terceros, como el cobro del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, que la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, atribuye al titular catastral, que no siempre coincide con el propietario real. En el ámbito fiscal, el riesgo se manifiesta en la posible regularización por parte de la Agencia Tributaria.
En la compraventa de una vivienda de segunda mano, el comprador está sujeto al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, regulado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, cuyo artículo 7 fija el tipo general del 8 por ciento en la Región de Murcia, aunque la cuota puede incrementarse si la vivienda se destina a uso turístico o si el valor declarado es inferior al valor de referencia del Catastro, conforme a la modificación introducida por la Ley 11/2021, de 9 de julio. El vendedor, por su parte, debe afrontar el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como plusvalía municipal, cuya base imponible, tras la sentencia del Tribunal Constitucional 59/2017, de 11 de mayo, y la posterior reforma legal, se calcula conforme al artículo 107 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, considerando el valor catastral del suelo en el momento del devengo.
Además, si el vendedor es una persona física, la ganancia patrimonial obtenida tributa en el IRPF, conforme al artículo 33 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, con la posibilidad de aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual del artículo 38. Un mecanismo esencial para mitigar el riesgo es la condición suspensiva de obtención de financiación, que debe redactarse con precisión en el contrato de arras o en el documento privado previo. La jurisprudencia del Tribunal Supremo, en sentencias como la de 15 de noviembre de 2012, exige que la condición sea objetiva y verificable, de modo que el comprador no pueda invocar su propia falta de diligencia para resolver el contrato. También resulta prudente la contratación de un seguro de impago o de caución, que cubra la eventualidad de que el comprador no obtenga la hipoteca ofrecida por la entidad financiera.
En cuanto al riesgo catastral, el Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, en su artículo 14, obliga a declarar las alteraciones físicas y jurídicas de la finca, siendo la escritura pública el título hábil para la correspondiente inscripción catastral, que debe solicitarse en el plazo de dos meses desde el otorgamiento. La falta de esta comunicación puede generar un riesgo de doble imposición o de incorrecta liquidación del IBI, así como la imposibilidad de acogerse a la reducción del tipo de ITP cuando la vivienda se destina a vivienda habitual. El Registro de la Propiedad actúa como instrumento de publicidad y de protección del riesgo frente a terceros. La inscripción, conforme al artículo 34 de la Ley Hipotecaria, protege al tercero que adquiera de buena fe, a título oneroso, de un titular registral, aunque luego se anule o resuelva el derecho del otorgante.
Este principio de fe pública registral es la garantía última del comprador, pero exige que la inscripción se realice dentro del plazo de los sesenta días hábiles siguientes al otorgamiento de la escritura, contados desde la fecha de la misma, para no generar responsabilidad por demora. La práctica profesional en Promurcia recomienda, además, la obtención de una certificación registral actualizada en el momento de la firma, y no una mera nota simple, para verificar que no se han producido anotaciones preventivas de embargo o demandas de terceros entre la fecha de la nota y la de la firma. El riesgo, en definitiva, no se elimina, pero se gestiona mediante la correcta articulación de los instrumentos jurídicos, la verificación documental exhaustiva y el cumplimiento escrupuloso de los plazos legales y administrativos.
Marco legal
El concepto de riesgo en el ámbito inmobiliario no se halla definido de manera unitaria en nuestro ordenamiento, sino que se manifiesta a través de múltiples instituciones jurídicas que lo regulan de forma transversal. Su principal anclaje normativo se encuentra en el Código Civil, cuyo artículo 1452 establece la regla general de la pérdida de la cosa debida antes de su entrega, atribuyendo el riesgo al comprador desde el momento de la perfección del contrato, salvo pacto en contrario o mora del vendedor. Esta regla, matizada por la jurisprudencia del Tribunal Supremo, en sentencias como la de 15 de marzo de 1995, ha sido interpretada en el sentido de que el riesgo se transmite con la entrega de la posesión, no con la mera perfección del consentimiento, criterio que se ha consolidado en la práctica contractual. La normativa especial sobre consumidores, en particular la Ley 4/2022, de 25 de febrero, de protección de los consumidores y usuarios en situaciones de vulnerabilidad social y económica, introduce una protección adicional en la compraventa de viviendas, modulando el régimen clásico del riesgo en favor del adquirente.
En el ámbito registral, el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, en su redacción dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, refuerza la seguridad jurídica preventiva al exigir la inscripción de los títulos para que surtan efectos frente a terceros, reduciendo así el riesgo de doble venta o de cargas ocultas. La legislación autonómica de la Región de Murcia, a través de la Ley 13/2015, de 30 de marzo, de ordenación territorial y urbanística, regula el riesgo urbanístico derivado de la falta de licencia o de la ejecución de obras sin ajustarse al planeamiento, estableciendo un régimen sancionador y de restablecimiento de la legalidad que condiciona la viabilidad de las operaciones. Tras 2018, la entrada en vigor del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, ha introducido modificaciones en la Ley de Arrendamientos Urbanos que afectan a la distribución del riesgo de impago y de mantenimiento de la finca, configurando un escenario normativo que exige una diligente gestión patrimonial.
Ejemplos prácticos en Murcia
- Un matrimonio de Cartagena firma arras por un piso en El Ensanche por 180.000 euros, entregando 9.000 como señal. El banco les deniega la hipoteca al tasar la vivienda en 165.000 por vicios ocultos en la comunidad. Al no obtener financiación, pierden la señal y además el vendedor reclama una indemnización del 10% por incumplimiento. Este riesgo se mitiga condicionando la compra a la obtención de préstamo, pero no lo hicieron.
- Una empresa de distribución de Molina de Segura alquila una nave logística en el polígono El Saladar con opción de compra por 1,2 millones. A los 18 meses, el propietario vende la parcela a un fondo de inversión sin avisar, y el nuevo dueño no reconoce la opción porque no estaba inscrita en el Registro. La empresa pierde la oportunidad de compra y los 60.000 euros de prima pagada. El riesgo jurídico se evita elevando la opción a escritura pública e inscribiéndola.
- Tres hermanos heredan en Águilas una vivienda turística valorada en 240.000 euros, pero uno de ellos quiere vender ya y los otros dos esperar a que suba el mercado. El hermano impaciente insta la división judicial de la cosa común, lo que genera costas y una subasta que puede adjudicar el inmueble por 170.000 euros. El riesgo de perder valor patrimonial es real; una solución pactada con tasación neutral y plazo de venta habría evitado el conflicto.
Términos relacionados
- Riesgo financiero
- Riesgo legal
- Valoración inmobiliaria
- Seguros inmobiliarios