Saca
¿Qué significa saca?
La saca es, en el uso regional de España, otro nombre del derecho de retracto o de tanteo, es decir, de la facultad de adquirir con preferencia un bien que se vende a un tercero.
Cuando una propiedad sale a subasta por impago de la hipoteca o como consecuencia de un embargo judicial, el procedimiento no termina con la adjudicación del inmueble al mejor postor, sino que existe un paso posterior que muchos desconocen y que puede alterar por completo el resultado de la operación: la saca. Este acto, consistente en retirar físicamente los bienes que aún permanecen dentro de la vivienda o local después de que se haya dictado la resolución que atribuye la propiedad a un tercero, es una de las fases más delicadas y menos comprendidas de todo el proceso ejecutivo. Para el comprador en subasta, ya sea un inversor experimentado o un particular que adquirió la vivienda para residir en ella, la saca representa el momento en que finalmente puede tomar posesión efectiva del bien, pero también el instante en que afloran conflictos con los antiguos ocupantes, que en ocasiones se resisten a abandonar el inmueble o reclaman derechos sobre los enseres que allí se encuentran.
Para el propietario que ha perdido su casa, entender qué implica la saca resulta igualmente esencial, pues determina el plazo del que dispone para retirar sus pertenencias personales y cuáles son los límites legales que protegen sus objetos más básicos frente a la actuación del juzgado. En la práctica diaria de una asesoría patrimonial como Promurcia, la saca aparece vinculada casi siempre a procedimientos de ejecución hipotecaria, pero también tiene presencia en desahucios por impago de alquiler, en lanzamientos derivados de juicios de desahucio por ocupación ilegal y, de forma más puntual, en ejecuciones de sentencias que ordenan la entrega de un inmueble. Lo habitual es que el lanzamiento se ejecute mediante la intervención de la comisión judicial, que acude al domicilio acompañada de un cerrajero si es necesario y de un representante de la administración de justicia, aunque en los últimos años se ha generalizado la práctica de que el propio adjudicatario, asistido por su abogado, coordine la entrega voluntaria de las llaves con el ocupante para evitar el coste emocional y económico de una actuación forzosa.
No obstante, cuando la salida voluntaria no se produce, el procedimiento se judicializa y exige la intervención de profesionales con experiencia: el abogado que dirige la ejecución, el procurador que presenta los escritos ante el juzgado y, en su caso, el notario que da fe de la entrega del inmueble en aquellos supuestos en que la parte ejecutante opta por esta vía. Un matiz que conviene subrayar es la diferencia entre la saca de personas y la saca de bienes muebles, porque mientras que la primera se refiere al desalojo de quienes habitan la vivienda, la segunda afecta a los objetos que quedan en su interior y que, si no son retirados por el ejecutado en el plazo concedido, pueden ser considerados abandonados o, en el peor de los casos, destinados a su destrucción o subasta.
Los particulares suelen cometer el error de creer que una vez que el juez ha dictado el auto de adjudicación ya pueden entrar en la propiedad, cuando en realidad deben esperar a que se señale la fecha del lanzamiento y este se materialice, salvo que pacten con el ocupante una entrega anticipada documentada ante notario. Esta confusión provoca situaciones de tensión innecesaria, ocupaciones de hecho que pueden derivar en responsabilidades penales y, sobre todo, la pérdida de la oportunidad de negociar una salida ordenada que beneficie a todas las partes. Por eso, tanto el inversor que puja en una subasta como el heredero que recibe un inmueble con cargas deben saber que la saca no es un mero trámite administrativo, sino un procedimiento con plazos, requisitos y costes asociados que conviene planificar con antelación.
Descripción técnica
La "saca" es la facultad legal que asiste al propietario de un inmueble embargado y subastado, o a determinados titulares de derechos sobre el mismo, para recuperar el bien una vez adjudicado a un tercero, mediante el pago al adjudicatario del precio de la subasta más los intereses y costas generados. La naturaleza jurídica de la saca es la de un derecho de retracto legal de carácter especial, cuyo fundamento reside en la protección del deudor frente a los efectos de una subasta que, por su mecánica procesal, puede consumarse por un precio notablemente reducido.
No debe confundirse con el derecho de redención del artículo 1.518 del Código Civil, aplicable a las ventas extrajudiciales, ni con el retracto de comuneros o colindantes regulado en los artículos 1.522 y siguientes del mismo cuerpo legal, pues la saca opera exclusivamente en el ámbito de los procedimientos de ejecución hipotecaria o de apremio judicial. El ejercicio de la saca se articula a través de un incidente procesal promovido ante el juzgado que tramitó la subasta, dentro del plazo improrrogable de diez días hábiles contados desde la fecha de la adjudicación. Durante este período, el ejecutado o el titular del derecho real que pueda verse afectado por la transmisión debe consignar la totalidad del precio del remate, más los intereses legales del mismo y las costas procesales devengadas hasta ese momento. Si la consignación se realiza correctamente, el juez dicta auto declarando la adquisición del inmueble por quien ejercita la saca, quedando sin efecto la adjudicación anterior y ordenando la cancelación de las cargas que hubieran quedado extinguidas con la subasta.
El adjudicatario que ve retraído el bien tiene derecho a que se le reintegre íntegramente el importe consignado, sin que pueda reclamar indemnización alguna por la pérdida de la operación, salvo los intereses legales del dinero durante el tiempo que medie entre la adjudicación y el reintegro efectivo. Este mecanismo introduce una notable inseguridad jurídica para el inversor que adquiere inmuebles en subasta, pues la posibilidad de que el deudor ejercite la saca dentro de la decena legal obliga a retener la operación hasta la firmeza del decreto de adjudicación y la inscripción registral, momento en que la transmisión deviene inatacable frente a terceros. Existen modalidades diferenciadas de la saca según la fase procesal en que se produzca. La primera, denominada saca ordinaria, es la que se ejercita tras la celebración de la subasta y antes de la entrega del decreto de adjudicación, siendo la más frecuente en la práctica.
La tercera modalidad, de carácter residual, es la saca del segundo postor, prevista para el supuesto de que el adjudicatario inicial no consigne el precio dentro del plazo legal, caso en el que el segundo mejor postor puede solicitar que se le adjudique el bien por la cantidad que ofreció, sin que el ejecutado pueda ejercitar la saca frente a esta nueva adjudicación. En todas las modalidades, el ejercicio de la saca no suspende la entrega de la posesión al adjudicatario si este ya la hubiera obtenido, debiendo el retrayente instar la recuperación posesoria en el mismo incidente, con los consiguientes costes de lanzamiento si el ocupante se resiste.
Desde la perspectiva fiscal, la saca no constituye una nueva transmisión a efectos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD), pues el retrayente se subroga en la posición del adjudicatario originario, abonando el mismo precio consignado. Sin embargo, sí genera obligaciones en el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido como plusvalía municipal, pues la recuperación del bien por el deudor no exime de la tributación por el incremento de valor producido durante el período en que el inmueble estuvo en manos del adjudicatario, aunque en la práctica este impuesto suele liquidarse en la transmisión posterior que realice el retrayente. El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) sigue correspondiendo al propietario catastral, por lo que el retrayente deberá asegurarse de que el padrón municipal refleje su condición de titular, presentando el auto judicial de adjudicación ante el Catastro Inmobiliario para la actualización de los datos.
En cuanto al IRPF, la saca no genera ganancia o pérdida patrimonial para el adjudicatario, pues se limita a recuperar el precio consignado, mientras que el retrayente deberá tener en cuenta el coste de adquisición originario y el precio pagado en la saca para el cálculo de la futura plusvalía en caso de venta posterior. La inscripción en el Registro de la Propiedad del auto que declara la saca produce efectos frente a terceros desde su presentación, cancelando las inscripciones y anotaciones posteriores a la adjudicación retraída y restableciendo la titularidad del deudor con las cargas que existieran antes del procedimiento de ejecución. El Registrador calificará la documentación aportada, verificando la concurrencia de los requisitos legales y el cumplimiento de los plazos, siendo recomendable solicitar una nota simple previa al ejercicio de la saca para identificar las cargas vigentes y evitar sorpresas.
La práctica profesional aconseja que el deudor que valore ejercitar la saca cuente con financiación previa, pues el plazo de diez días es perentorio y no admite prórroga, y que el adjudicatario en subasta retenga el 20% del precio consignado hasta la firmeza de la adjudicación, a fin de cubrir eventuales responsabilidades si la operación se retrae. En definitiva, la saca es un instrumento de protección del deudor que, bien utilizado, puede evitar la pérdida definitiva del inmueble, pero que exige un análisis riguroso de los plazos, costes y riesgos fiscales asociados.
Marco legal
El marco legal de la figura conocida como “saca” en el ámbito inmobiliario, entendida como la facultad de rescatar o recuperar la cosa vendida, se asienta principalmente en el Código Civil. Para el caso específico del retracto de comuneros, el artículo 1522 del Código Civil resulta de aplicación directa, estableciendo la posibilidad de subrogarse en lugar del comprador cuando un extraño adquiere la cosa común.
Ejemplos prácticos en Murcia
- Ejemplo hipotético: En una escritura antigua de una finca de la huerta de Murcia aparece la expresión «derecho de saca». El comprador pide a un abogado que le explique si se trata de un derecho de tanteo o retracto a favor de alguien y si sigue vigente.
- Ejemplo hipotético: Dos primos son copropietarios de una casa en Lorca y uno de ellos quiere vender su parte a un tercero. Antes de firmar ofrece la venta al otro primo en las mismas condiciones, para evitar que después se discuta un posible retracto.
- Ejemplo hipotético: Un vendedor de Cartagena necesita una copia autorizada de la escritura por la que compró su piso. Acude a la notaría donde se otorgó, que conserva el original en su protocolo, y la solicita.
Términos relacionados
- Ejecución hipotecaria
- Embargo
- Garantía real
- Notificación judicial