Conceptos generales

Saldo

Pocas cifras en la vida de una persona generan tanta ansiedad, confusión o, en el mejor de los casos, alivio, como la que determina cuánto dinero queda realmente sobre la mesa cuando se firma una operación inmobiliaria. Ese número final, ese resultado neto que separa lo que entra de lo que sale, es el saldo, y lejos de ser un simple dato contable, constituye el termómetro más fiable de la salud financiera de cualquier transacción sobre un bien tan valioso como la vivienda. Para el propietario que vende, el saldo le dice cuánto ingresa de verdad después de liquidar la hipoteca pendiente, pagar la plusvalía municipal y abonar las comisiones de la agencia; para el comprador, determina cuánto capital propio debe aportar además del precio pactado, pues la diferencia entre el coste total de la adquisición y el importe del préstamo concedido es precisamente el saldo que deberá desembolsar de su bolsillo.

En el ámbito de la herencia, este término adquiere una dimensión aún más delicada, porque el saldo de la cuenta del fallecido, sumado al valor de los inmuebles y restadas las deudas, configura el haber hereditario que se repartirá entre los herederos, y un error en su cálculo puede provocar conflictos familiares o sorpresas fiscales desagradables ante Hacienda. La relevancia de este concepto no se limita al momento de la compraventa, sino que impregna toda la vida del activo inmobiliario. En la constitución de una hipoteca, el saldo pendiente de amortización es la cifra que el banco exige conocer antes de cancelar la carga o de permitir una subrogación, y su cálculo incorrecto puede alargar la operación durante semanas. En los arrendamientos, el saldo de la fianza, que debe devolverse al inquilino al terminar el contrato una vez descontados los posibles desperfectos, es una fuente constante de litigios menores que podrían evitarse con una simple hoja de cálculo bien llevada.

Incluso en el ámbito urbanístico, cuando un ayuntamiento liquida las cuotas de urbanización o las contribuciones especiales, el saldo resultante entre lo pagado y lo debido puede bloquear la obtención de la licencia de primera ocupación o la escrituración de una parcela. Por eso, cuando intervienen profesionales como el notario, que certifica las cantidades entregadas a cuenta y el saldo final que se abona en el acto de la firma, o el registrador, que inscribe la cancelación de cargas una vez verificado que el saldo de la hipoteca ha sido satisfecho, su labor se convierte en una garantía de que esa diferencia numérica se corresponde con la realidad jurídica del inmueble. El agente inmobiliario, por su parte, debe ser transparente al presentar al cliente un desglose claro de ingresos y gastos, porque un saldo mal explicado es la semilla de futuras reclamaciones.

El error más habitual que cometen los particulares es confundir el precio de venta con el saldo que realmente van a recibir, ignorando que de ese precio bruto deben detraerse la deuda hipotecaria pendiente, los impuestos municipales, las plusvalías, la comisión de la agencia y los gastos de cancelación registral. Pensar que una vivienda vendida por doscientos mil euros reporta doscientos mil euros líquidos es una falacia peligrosa que conduce a comprometer ese dinero en otra inversión antes de tenerlo disponible. Un asesor patrimonial serio, como los que forman parte de Promurcia, siempre recomienda solicitar al banco el certificado de saldo deudor con antelación, pedir presupuesto por escrito a todos los intervinientes y no firmar nada sin tener una proyección exacta de esa cifra final. Solo así, con ese número claro y contrastado, se puede tomar la decisión de reinvertir, saldar deudas o simplemente respirar tranquilo sabiendo que el patrimonio neto ha crecido realmente.

Descripción técnica

El saldo en una operación inmobiliaria no es una mera resta aritmética entre el precio pactado y las cantidades entregadas a cuenta, sino el resultado de un proceso de liquidación regido por normas imperativas y dispositivas que determinan qué cantidades deben abonarse, a quién y en qué momento. Jurídicamente, el saldo se configura como el punto de convergencia entre las obligaciones recíprocas de comprador y vendedor, cuyo régimen general se encuentra en los artículos 1445 y siguientes del Código Civil, en particular el artículo 1450, que perfecciona la compraventa por el mero consentimiento, y el artículo 1500, que obliga al vendedor a entregar la cosa y al comprador a pagar el precio. Sin embargo, la práctica notarial y registral ha impuesto que el saldo se materialice en el acto de otorgamiento de la escritura pública, momento en que se produce la traditio o entrega efectiva, conforme al artículo 1462 del Código Civil, y en el que se instrumenta la denominada carta de pago, cuyo valor liberatorio frente al vendedor es esencial para evitar reclamaciones posteriores.

El mecanismo técnico del saldo exige distinguir entre el precio bruto, que es la cantidad total pactada, y el precio neto, que resulta de aplicar las retenciones, compensaciones y gastos que la ley impone o que las partes han convenido. En este punto resulta crucial la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, cuyo artículo 15 establece el derecho del prestatario a reembolsar anticipadamente el préstamo, y cuyo artículo 21 obliga a que la escritura pública recoja de forma separada el importe del préstamo, el tipo de interés y el cuadro de amortización, de modo que el saldo final que recibe el vendedor solo puede calcularse cuando se conoce la deuda pendiente que debe cancelarse con cargo al precio. Esta cancelación se articula mediante la certificación de deuda emitida por la entidad financiera, que debe solicitarse con antelación suficiente y que tiene una validez limitada, generalmente de quince días hábiles, plazo que condiciona la programación del otorgamiento de la escritura.

La entidad acreedora, a su vez, debe emitir la carta de pago y el certificado de cancelación registral, documento que se presenta en el Registro de la Propiedad para extinguir la hipoteca, conforme a los artículos 82 y 176 de la Ley Hipotecaria, aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946. El procedimiento de liquidación del saldo se desarrolla en varias fases. En primer lugar, se obtiene la certificación de deuda pendiente del préstamo hipotecario, que incluye principal, intereses ordinarios, intereses de demora y, en su caso, comisiones por amortización anticipada, cuyo límite legal se fija en el artículo 23 de la Ley 5/2019, que para préstamos a tipo variable establece una comisión máxima del 0,15 por ciento durante los primeros cinco años y del 0,25 por ciento a partir del sexto, salvo que se trate de compensación por riesgo de tipo de interés.

En segundo lugar, se calculan los gastos que corresponden a cada parte según la normativa vigente: el comprador asume los gastos de notaría y registro en la proporción que fija el Real Decreto 1426/1989 y la Ley 2/1994, mientras que el vendedor responde del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como plusvalía municipal, regulado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, y cuya base imponible se determina conforme al método de cálculo establecido en su artículo 107, con la importante modificación introducida por el Real Decreto-Ley 26/2021, que fijó dos sistemas alternativos de cálculo, el objetivo y el real, a elección del contribuyente.

En tercer lugar, se descuentan las cantidades entregadas a cuenta, que tienen la naturaleza de arras penitenciales o confirmatorias según lo pactado, y cuyo régimen se encuentra en el artículo 1454 del Código Civil, que permite al comprador desistir perdiendo la cantidad entregada o al vendedor desistir devolviéndola duplicada, salvo que se hayan configurado como arras penales o de naturaleza mixta, en cuyo caso la jurisprudencia del Tribunal Supremo exige interpretación restrictiva. Las implicaciones fiscales del saldo son de especial relevancia. El vendedor debe declarar la ganancia o pérdida patrimonial en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, conforme al artículo 33 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, tomando como valor de transmisión el precio efectivamente satisfecho, del que se deducen los gastos y tributos inherentes a la transmisión satisfechos por el vendedor, según el artículo 35 de la misma ley.

El comprador, por su parte, debe liquidar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, regulado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, cuyo artículo 7 grava la transmisión onerosa de inmuebles con el tipo que fije cada comunidad autónoma, y cuyo artículo 31 grava la escritura pública en su modalidad de actos jurídicos documentados. El saldo final que recibe el vendedor debe reflejarse en la escritura pública con la máxima claridad, pues de ello depende la correcta imputación temporal de la renta, que conforme al artículo 14 de la Ley del IRPF se entiende obtenida en el período en que se produce la alteración patrimonial, con independencia de que el cobro se difiera, salvo que se pacten pagos aplazados, en cuyo caso se imputa en proporción a las cantidades percibidas en cada período impositivo. El Registro de la Propiedad desempeña un papel esencial en la determinación del saldo, pues la inscripción de la transmisión y de la cancelación de cargas solo puede practicarse cuando se acredita el pago del precio o la exoneración de responsabilidad, conforme al artículo 175 de la Ley Hipotecaria.

La práctica registral exige que en la escritura se haga constar si el precio ha sido satisfecho antes del otorgamiento, en el acto o con posterioridad, y en este último caso se requiere la constitución de hipona legal tácita a favor del vendedor, conforme al artículo 15 de la Ley Hipotecaria, que otorga al vendedor no cobrado una garantía real sobre el inmueble transmitido. En consecuencia, el saldo no es una cifra estática, sino un mecanismo de garantía que protege al vendedor frente al impago y al comprador frente a la existencia de cargas ocultas, y su correcta determinación exige un análisis coordinado de la certificación registral de cargas, del certificado catastral, que conforme al Real Decreto 417/2006 regula la incorporación de la referencia catastral en los documentos notariales, y de la liquidación de tributos municipales, cuya autoliquidación debe presentarse ante el ayuntamiento en el plazo de treinta días hábiles desde la transmisión, conforme al artículo 110 del Real Decreto Legislativo 2/2004.

Marco legal

El término saldo, en su acepción jurídico-patrimonial, no cuenta con una definición unívoca en nuestro ordenamiento, sino que su régimen se infiere del conjunto de normas que disciplinan las obligaciones y los contratos. La normativa principal es el Código Civil, cuyo artículo 1.156 enumera la compensación como causa de extinción de las obligaciones, figura estrechamente vinculada al saldo resultante de relaciones recíprocas de dar o hacer. Asimismo, los artículos 1.195 a 1.202 CC regulan los requisitos de la compensación legal, que opera cuando dos personas son recíprocamente acreedoras y deudoras, dando lugar a un saldo exigible por la diferencia. En el ámbito mercantil, el artículo 311 del Código de Comercio contempla la compensación en las cuentas corrientes, donde el saldo se determina al cierre del período y es exigible conforme a lo pactado. En materia de contratos de arrendamiento, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en su artículo 36, regula la compensación económica que puede corresponder al arrendatario por mejoras necesarias o útiles, cuyo saldo se liquida a la finalización del contrato.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo, en sentencias como la número 214/2016, de 6 de abril, ha precisado que el saldo derivado de una cuenta corriente mercantil solo es reclamable cuando la cuenta se ha cerrado o liquidado, no antes, salvo pacto expreso. En la Región de Murcia, la normativa autonómica no introduce particularidades específicas sobre el saldo en operaciones inmobiliarias, rigiéndose por el derecho estatal. No obstante, en transmisiones de fincas con cargas, el saldo pendiente de préstamo hipotecario se regula por la Ley Hipotecaria, cuyo artículo 114 exige que la responsabilidad por saldo deudor conste en la escritura de constitución y en la inscripción registral. Respecto a modificaciones normativas posteriores a 2018, la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, ha incidido en el cálculo del saldo en caso de vencimiento anticipado, limitando la reclamación al principal impagado y sus intereses, conforme a su artículo 24. No existe jurisprudencia constitucional específica sobre el saldo en el ámbito inmobiliario, siendo la doctrina del Tribunal Supremo la que ha delimitado su contenido en la práctica.

Ejemplos prácticos en Murcia

  • Un matrimonio de Cartagena vende su piso en el Ensanche por 185.000 euros y compra una vivienda nueva en La Manga por 240.000 euros. En la notaría, el saldo a su favor tras cancelar la hipoteca pendiente de 92.000 euros y pagar la entrada del nuevo inmueble asciende a 43.500 euros, que reciben por transferencia bancaria el mismo día de la firma. Con ese remanente, deciden amortizar parte del préstamo de la casa nueva y reservar 10.000 euros para reformar el baño principal.
  • Una empresa de distribución de Molina de Segura adquiere una nave logística en el polígono industrial de Lorca por 620.000 euros. El saldo final de la operación, tras descontar la señal de 60.000 euros entregada al firmar el contrato de arras y los gastos de gestoría y registro de 18.500 euros, resulta en un pago pendiente de 541.500 euros que se abona mediante cheque bancario conformado. Este saldo se liquida en la escritura pública ante notario, quedando la compraventa totalmente saldada y sin cargas posteriores.
  • Al fallecer el titular de una finca rústica en Totana, sus tres hijos heredan la propiedad valorada en 210.000 euros. El saldo de la herencia, una vez satisfechos el impuesto de sucesiones de 24.300 euros y las deudas del fallecido con el banco de 35.000 euros, asciende a 150.700 euros. Para repartirlo equitativamente, dos hermanos reciben 50.233 euros cada uno en metálico, mientras que el tercero se adjudica la finca, asumiendo el saldo restante como compensación por su valor íntegro.

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