Conceptos generales

Saldo deudor

¿Ha pensado alguna vez qué ocurre exactamente con la cantidad que aún debe de su hipoteca cuando decide vender su vivienda antes de haber terminado de pagarla? Esta pregunta, que parece sencilla, encierra una de las mayores fuentes de confusión y de sorpresas desagradables en el mercado inmobiliario español. El saldo deudor, que en términos generales es la cantidad de dinero que un deudor debe a un acreedor en virtud de un contrato o préstamo, se convierte en el protagonista silencioso de casi todas las operaciones que implican financiación ajena. Para quien compra, vende o hereda un inmueble, comprender este concepto no es un ejercicio académico, sino una necesidad práctica que puede evitar pérdidas económicas significativas o, peor aún, la frustración de un negocio que se deshace en el último momento. En el ámbito inmobiliario, este término aparece de manera recurrente en operaciones de compraventa con hipoteca vigente, en la cancelación anticipada de préstamos, en ejecuciones hipotecarias y, con una frecuencia que muchos ignoran, en los procesos de herencia.

Cuando una persona fallece dejando una vivienda con un préstamo pendiente, los herederos no solo reciben el activo, sino también la deuda asociada, y el saldo deudor en ese momento determina si la herencia resulta beneficiosa o si conviene renunciar a ella. También es habitual encontrarlo en las escrituras de subrogación, cuando un comprador asume la hipoteca del vendedor, o en las daciones en pago, donde la entrega de la vivienda no siempre extingue la totalidad de la deuda si el valor del inmueble no cubre el saldo pendiente. Incluso en los arrendamientos con opción de compra, aunque con menor frecuencia, el saldo deudor puede condicionar el precio final que el inquilino deberá abonar para adquirir la propiedad. Los profesionales que intervienen en estas operaciones manejan este concepto con naturalidad, pero los particulares suelen tropezar con matices que conviene aclarar. El notario, que autoriza la escritura de compraventa o de préstamo hipotecario, calculará y reflejará el saldo deudor exacto en el momento del otorgamiento, un dato que puede diferir del que aparece en el último recibo porque los intereses se devengan día a día.

El registrador de la propiedad inscribirá la cancelación o la subrogación de la hipoteca, y cualquier discrepancia entre el saldo declarado y el realmente debido puede paralizar el procedimiento. El abogado, cuando surge un conflicto o una ejecución, utilizará este concepto como base para negociar quitas o esperas, mientras que el tasador, aunque no lo calcule directamente, aporta el valor de mercado que permite comparar con el saldo pendiente y decidir si conviene vender o esperar. El agente inmobiliario, por su parte, debe saber cuantificar este saldo para asesorar correctamente al vendedor sobre el precio mínimo que puede aceptar sin perder dinero. Uno de los errores más frecuentes que cometen los particulares es confundir el saldo deudor con la cuota pendiente de amortización que aparece en su cuadro de amortización, olvidando que a esa cantidad deben sumarse los intereses devengados hasta la fecha de cancelación, las comisiones por amortización anticipada si las hubiera y, en algunos casos, los gastos de cancelación registral y notarial.

Otro error habitual es pensar que al vender la vivienda por un precio superior al saldo deudor la operación está cerrada, cuando en realidad es necesario solicitar al banco un certificado de saldo deudor con antelación y comprobar que no existen cláusulas que penalicen la cancelación anticipada. En definitiva, el saldo deudor es la cifra que pone de manifiesto la diferencia entre el valor nominal de la deuda y la realidad económica del momento, y quien lo ignora se expone a tomar decisiones basadas en suposiciones que pueden costar caras.

Descripción técnica

El saldo deudor se configura como la cifra exacta que resta por amortizar de un préstamo hipotecario en un momento determinado, resultado de restar al capital inicialmente concedido todas las cuotas periódicas que han ido reduciendo la deuda, así como cualquier amortización parcial anticipada que se haya podido realizar, y sumando los intereses ordinarios devengados y no vencidos, los intereses de demora si los hubiera y, en su caso, las comisiones por amortización o subrogación que correspondan conforme a la escritura de préstamo. Su cálculo no es un simple dato informativo, sino que constituye el elemento central sobre el que pivotan operaciones tan relevantes como la cancelación de la hipoteca, la subrogación del deudor, la dación en pago o la ejecución hipotecaria. Para el propietario que vende su vivienda antes de extinguir el préstamo, conocer con exactitud este saldo resulta imprescindible, pues determina la cuantía neta que percibirá en la compraventa, ya que el comprador o la entidad financiera procederán a su liquidación con cargo al precio.

El mecanismo jurídico que lo regula arranca del artículo 1.857 del Código Civil, que define la hipoteca como un derecho real de garantía que recae sobre bienes inmuebles afectos al cumplimiento de una obligación principal, siendo precisamente el saldo deudor la expresión cuantitativa de esa obligación garantizada. La Ley Hipotecaria, aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946, en su artículo 12, establece que la hipoteca asegura el capital prestado, los intereses de tres años y las costas y gastos, lo que significa que el saldo deudor a efectos de ejecución puede superar el capital pendiente, pues incluye los intereses ordinarios devengados y no satisfechos, los intereses de demora desde el impago y las costas judiciales.

La reforma operada por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, limitó los intereses de demora al triple del interés legal del dinero para préstamos sobre vivienda habitual, y la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, fijó en su artículo 25 un límite máximo del interés de demora de tres puntos porcentuales sobre el interés remuneratorio, así como la imputación de pagos que debe realizar la entidad, primero a intereses y después a capital, salvo pacto en contrario. El procedimiento para determinar el saldo deudor en una operación de venta se inicia con la solicitud a la entidad financiera de un certificado de deuda pendiente, documento que debe reflejar el desglose entre capital, intereses ordinarios, intereses de demora y comisiones. La entidad está obligada a expedir este certificado en un plazo razonable, generalmente no superior a diez días hábiles, y su contenido vincula a la entidad, de modo que la cantidad certificada es la que se tomará como referencia para la cancelación.

En la práctica notarial, el saldo deudor se acredita mediante la certificación expedida por la entidad acreedora, que se acompaña a la escritura de compraventa cuando el comprador se subroga en el préstamo o cuando el vendedor cancela la hipoteca con cargo al precio. Si la venta se realiza con subrogación del comprador en la hipoteca, el saldo deudor se convierte en la parte del precio que el comprador no desembolsa en efectivo, pues asume la deuda pendiente, operación que requiere la conformidad expresa de la entidad acreedora conforme al artículo 1.182 del Código Civil y al artículo 149 de la Ley Hipotecaria. Cuando la venta se realiza con cancelación de la hipoteca, el saldo deudor se paga directamente a la entidad con cargo al precio, y la entidad debe otorgar escritura de cancelación de la hipoteca, que se inscribirá en el Registro de la Propiedad para liberar la finca.

El Registro juega aquí un papel esencial, pues mientras no se cancele la hipoteca, la finca permanece gravada, y el nuevo adquirente la recibiría con la carga, lo que le permitiría repetir contra el vendedor o incluso instar la ejecución. La cancelación registral exige que la escritura se otorgue ante notario y se presente en el Registro de la Propiedad, y el artículo 82 de la Ley Hipotecaria regula el procedimiento para la cancelación por consentimiento del acreedor. En cuanto a las implicaciones fiscales, la cancelación de la hipoteca queda sujeta al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, modalidad de cuota fija del 0,5 por ciento sobre el importe del préstamo que se cancela, aunque en algunas comunidades autónomas este tipo puede estar bonificado o incrementado. La venta de la vivienda con cancelación de hipoteca no genera un hecho imponible adicional en el IRPF, pero sí puede afectar al cálculo de la ganancia patrimonial del vendedor, pues el saldo deudor pendiente se considera deuda que minoraba el valor de adquisición, de modo que su cancelación con cargo al precio no altera la ganancia, pero sí la liquidez de la operación.

Existen además modalidades diferenciadas de saldo deudor según el tipo de operación. En la ejecución hipotecaria, el saldo deudor se determina en el procedimiento conforme al artículo 129 de la Ley Hipotecaria y a la Ley de Enjuiciamiento Civil, incluyendo capital, intereses y costas tasadas, y si la subasta no cubre el total, el ejecutante puede reclamar el resto por la vía ordinaria, salvo que se trate de vivienda habitual en los términos del artículo 140 de la Ley Hipotecaria, que permite la limitación de responsabilidad si así se pactó. En la dación en pago, el saldo deudor se extingue mediante la entrega de la finca, pero esta figura no está regulada con carácter general en el Código Civil, sino que se articula como un acuerdo entre las partes, con los efectos fiscales que ello conlleva, entre ellos la posible tributación de la ganancia patrimonial en el IRPF del deudor.

El saldo deudor también resulta determinante en la subrogación del deudor, regulada en el artículo 1.205 del Código Civil y en la Ley 5/2019, que permite al comprador asumir la posición del vendedor sin necesidad de nueva escritura de préstamo, siempre que la entidad preste su conformidad. Finalmente, conviene recordar que el saldo deudor no coincide necesariamente con el valor de la finca, y que su evolución depende del tipo de interés aplicable, por lo que en operaciones a tipo variable, el certificado de deuda debe actualizarse en el momento de la venta para reflejar las cuotas devengadas hasta la fecha de la escritura.

Marco legal

El saldo deudor, en tanto que expresión contable y jurídica de la deuda pendiente en una operación de financiación hipotecaria, se regula principalmente por la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario, y por su normativa de desarrollo, el Real Decreto 716/2009, de 24 de abril, que establece los requisitos de transparencia y protección del deudor. No obstante, la fuente normativa esencial es el Código Civil, cuyo artículo 1911 consagra la responsabilidad universal del deudor con todos sus bienes, principio que fundamenta la exigibilidad del saldo resultante tras la ejecución. En sede de ejecución hipotecaria, la Ley de Enjuiciamiento Civil, en sus artículos 669 y 670, determina cómo se calcula el saldo deudor a efectos de la subasta, permitiendo que, si el remate no cubre la totalidad, el ejecutante pueda pedir el despacho de ejecución por la cantidad restante.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo, particularmente la sentencia de 15 de octubre de 2014, ha matizado que el saldo deudor debe calcularse con estricta sujeción a las cláusulas contractuales y a las normas de transparencia material, especialmente tras la doctrina fijada en la sentencia de 23 de diciembre de 2015 sobre cláusulas suelo. Por su parte, la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, y el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, introdujeron el código de buenas prácticas que puede minorar el saldo reclamable en supuestos de especial vulnerabilidad. En la Región de Murcia, la Ley 6/2017, de 8 de mayo, de vivienda de la Región de Murcia, no regula específicamente el saldo deudor, pero sí incide en los procedimientos de dación en pago y reestructuración de deudas para deudores sin recursos, complementando el marco estatal. Tras 2018, el Real Decreto-ley 5/2019, de 1 de marzo, ha endurecido los requisitos de concesión de créditos inmobiliarios, afectando al cálculo del saldo deudor en caso de amortización anticipada y comisiones por reembolso, exigiendo mayor transparencia en la información precontractual.

Ejemplos prácticos en Murcia

  • En una compraventa en Murcia capital, el comprador solicita al banco el certificado de saldo deudor de la hipoteca que grava la vivienda que desea adquirir en la calle Trapería. El vendedor aún debe 78.400 euros de un préstamo concedido en 2019. El comprador, tras conocer este dato, negocia pagar 185.000 euros, asumiendo la subrogación de la deuda. El saldo deudor incluye capital pendiente, intereses ordinarios y una comisión por amortización anticipada de 1.200 euros, que el vendedor acepta descontar del precio final.
  • En una operación de refinanciación en Cartagena, un pequeño empresario de hostelería en el puerto tiene un saldo deudor de 142.300 euros en su local comercial. Solicita al banco la novación del préstamo hipotecario para ampliar el plazo a 25 años y reducir la cuota mensual de 1.850 a 1.240 euros. El banco emite un certificado donde desglosa el saldo deudor: 138.900 de capital, 2.100 de intereses devengados y 1.300 de gastos de tasación. Con ello, la entidad acepta la reestructuración, evitando el impago.
  • En una herencia en Lorca, tres hermanos reciben una vivienda en la avenida de Europa con una hipoteca pendiente. El saldo deudor asciende a 96.750 euros, según la certificación bancaria emitida tras el fallecimiento del titular. Uno de los herederos decide quedarse la casa y compensar a sus hermanos, pero necesita saber si el saldo incluye el seguro de vida impagado. El banco confirma que el saldo deudor solo comprende capital e intereses, por lo que acepta subrogarse en la deuda y pagar 25.000 euros a cada hermano como parte de la partición.

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